2024年3月13日，上海统计局在官方网站发布了题为《2023年上海房地产市场综述》的文章，其中提到了2023年全年上海新房的平均交易价格，意味着2024年的房产税高低税率档次划分线确定了。

2023年上海新建住宅销售均价为45977元/平方米，房产税高低税率标准为新购住房是否超过上年新房成交均价的2倍，所以2024年的房产税分界线就是91954元/平方米。

很多人看到这里可能已经搞糊涂了。不是说房地产税还没有征收吗，怎么上海已经发布高低税率分界线了？这属于概念性的理解错误，上海征收的是房产税，不是我们经常在网上讨论的房地产税，两者有相同之处，也有很多不同的地方。

上海2011年就开始征收房产税了

房产税和房地产税之间有一字之差，看着区别不大，实则是完全不同的两个税种。

房地产税目前确实还没有开始征收，连试点都没有进行过，之前全国人大虽然已经即将授权国务院开展立法工作但后来就一直没有新的消息了，究其原因与当下已经十分羸弱的房地产市场现状有关。

房产税于2011年在上海和重庆两个城市试点运行了，全国就两个城市对部分符合条件的住房征收房产税。试点效果一般便没有推广至全国，相对而言上海版的住房房产税稍微好点，具有房地产税的雏形，所以市场上提到的住房房产税主要指的是上海版本。

大部分人免税，小部分人年年要交房产税

有多少上海人要缴纳房产税呢？

第一，试点是在2011年开始的，所以之前已经买了房的不纳入征收范围，毕竟新法一般是没有溯及力的。

第二，2011年之后买的房只有符合以下两个条件之一才需要缴纳房产税。

（1）非上海户籍家庭只要买房就要缴纳房产税。

（2）上海户籍家庭购买第二套住房且人均住宅面积超过60平米的部分缴纳房产税。

从中可以看出大部分人在上海买房后并不需要缴纳房产税，只有小部分人才满足上面两点中的一个，每年缴纳房产税。

对了，房产税是每年都要缴纳的，这一点与未来实施的房地产税一样，不像契税、增值税等税种只有在买房的那一刻产生。想要不再缴纳房产税只能把房子卖了，所以房产税也被归纳进了资产税中。

要精确算出房产税税额就得先知道该税种的计算公式。

房产税=购房单价*应税面积*70%*税率

（1）购房单价很好理解，不多做解释。

（2）税率分为两档，分别是0.4%和0.6%，适用哪一档税率前面已经说过了，得看新购住房的单价，2024年的高低税率标准为91954元/平方米。

（3）应税面积前面已经介绍过了，每户（上海户籍）家庭有人均60平方米的免税面积，总住宅面积扣除免税面积即为应税面积。

比如，张三夫妇有一个孩子，家庭规模为3口人，2024年4月以8万元/平方米的单价购买了一套120平方米的新房，张三家庭原本就有一套90平方米的住房。

（1）购房单价为8万元/平方米。

（2）单价低于91954元/平方米，执行低档税率，也就是0.4%。

（3）人均免税面积为60平方米，三口之家合计免税180平方米，张三夫妇两套住房共210平方米，所以应税面积为30平方米。

每年需要缴纳的房产税=8万*30*70%*0.4%=6720元，房子是2024年4月买的，未满一年，2024年按照9个月标准（5040元）缴纳房产税，2025年开始缴纳全年的房产税。

假如其它条件不变，新买的房子单价为10万元/平方米，超过了高低税率标准，那么税率为0.6%。需要缴纳的房产税=10万*30*70%*0.6%=12600元，比8万元单价购房情况下的税额高出不少。

有的朋友可能会认为买得起几百万元甚至上千万元房子的家庭不在意几千元至1万多元的房产税，但正如前面说过的那样大家要考虑到房产税不是一次性缴纳的，年年都要支出，贷款还有还清的那天，房产税则“相伴终生”，一旦未来收入下滑则会对家庭带来一定的现金流出压力。

当然，上海现在执行的房产税征收政策无论从收税范围还是税额上来说确实不太具有“存在感”，这可能也是没有推广至全国的重要原因之一。

总的来说住房房产税只能算是一个过渡政策，在为房地产税的落地做铺垫、做探索，未来中国是必然要开征房地产税的，只不过是怎么征、怎么免、何时开征的问题，这些细节上的东西还在研究之中。

可以确定的是当房地产税出台后上海和重庆版本的住房房产税会退出历史舞台、让位于新主角，从某种程度上来说开征房地产税对这两个城市的影响相对其它城市要小一些，尤其是上海。

到底什么时候出台房地产税呢？这个问题我没法回答，一个简单的判断原则是中国的房地产市场平稳后才可能开始试点，从当下政府对于楼市的态度转变不难得出这一结论。

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