普法 | 预告登记可防“一房二卖”

预告登记

可防一房二卖

“一物二卖”是社会经济生活中常见的一种不诚信的交易行为，对于这种行为，当事人可以订立书面合同，约定违约金、定金等作为交易保障，约束对方的行为，并在权益受损时获得补偿。但不能使自己要求获得物权即房屋的所有权的利益实现。

#典型案例

2007年12月，王某与刘某签订房屋买卖合同。双方约定，刘某于2008年1月一次性支付王某42万元房款，王某同时将住宅钥匙交给刘某。双方还约定合同违约金为5万。此后，刘某按照约定向王某支付房款时，王某一再推脱。刘某后来了解到，王某在2008年1月4日已将住宅以45万的价格卖给了孙某，并在房屋管理局办理了产权变更登记。于是，刘某到法院起诉，要求王某履行合同、交付房屋、支付违约金。法院判决王某向刘某支付违约金5万元，驳回刘某的其他诉讼请求。

#案例分析

本案中王某将房屋出卖给孙某，双方办理了不动产产权登记，该房屋所有权合法转移给孙某享有，王某不再对该房屋享有所有权，故刘某与王某之间的房屋买卖合同无继续履行的可能，但是刘某与王某签订的合同有合同生效的三大要件，即双方具有完全民事行为能力、是双方真实的意思表示、不违法法律法规和公序良俗，该合同已经成立生效，合同中约定了违约金，故刘某有权以王某不履行合同为由向其主张违约金，因此法院最终支持王某向刘某支付违约金5万元的赔偿。本案中刘某如果预先办理预告登记，孙某就无法在预告登记失效前进行物权登记，而王某处分房屋的行为也无法产生效力。此时如果王某不履行合同，刘某则可以向法院起诉要求王某继续履行，从而取得房屋所有权。

#预告登记的规定

预告登记是指不动产物权变动所需要的条件尚未成就时，为限制债务人处分该不动产由请求权人向登记机关申请进行的预先登记。预告登记将债权通过登记的方式记载下来并予以公示转化为准物权，具有排他性的法律效力。根据《民法典》第二百二十一条，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。