「律师说案」非公共管道渗漏造成房屋渗水的，责任谁来担？

基本案情

南京玄武区网巾市11号住宅小区系南京某房产开发公司开发建设，于2007年11月竣工验收合格后交付使用。王某系1006室房屋所有权人，余某、张某系王某楼上1106室房屋所有权人。王某于2008年对1006室房屋进行装修，装修后即正常入住，未发现房屋顶面有渗漏现象。2009年5月，余某、张某装修入住1106室后，王某家房屋墙面出现渗漏现象，致房屋不能继续使用，王某不得不铲掉墙面、更换墙纸，重新装修。为解决墙面渗漏问题，王某多次与房产开发公司交涉，房地产开发公司检查后出具公函，认为渗漏并非房屋本身质量问题导致，而与余某、张某装修有关。因余某、张某不愿配合王某彻底检查相关管线，故房屋渗漏问题一直未能解决，并导致王某第二次装修的墙纸又被损坏。为此，王某诉至法院，请求法院判令余某、张某停止侵害、修复漏水部位，并赔偿王某因渗水造成的各项损失2万余元。

法院审理

法院在审理过程中，委托江苏华科建设工程质量检测有限公司对1006室屋顶乳胶漆起泡、墙面墙纸发霉的成因进行鉴定。2014年9月18日，华科工程质量检测公司出具的（2014）司鉴字第006G号鉴定报告显示，1106室的给水管道出现了渗漏；1106室的洗衣机排水管在穿过该室厨房北侧墙体时，破坏了该处原有作为墙体防水的泛水结构，使得屋面垫层内的积水有进入1006室屋顶的途径。为了确定具体损失，经王某申请，法院委托南京银东资产评估事务所有限公司对1006室因渗水造成屋顶乳胶漆起泡、墙面墙纸发霉等的损失价值进行评估，评估结论为：1006室的屋顶乳胶漆受损面积为8.54m2，墙面墙纸受损面积为15.59m2，受损资产的市场评估价值为4163.75元。法院最终据此判令余某和张某停止侵害、修复1106室出现渗漏的给水管管道、修复因安装洗衣机排水管而受损的墙体泛水结构，并赔偿王某因渗水造成的装修房屋的损失及检测费等，合计16101元。

律师提醒

此类因渗水导致的相邻纠纷中，查清渗水的原因是最终确定责任承担方的基础。本案中检测机构的鉴定结果只是认定了被告在安装洗衣机排水管时，破坏了墙体的泛水结构，导致积水有进入1006室屋顶的途径，并不能说明直接造成原告室内的渗漏。但是从建筑物区分所有权角度而言，产生渗漏的给水管管道虽未进入1106室户内，然而该部分水管已从楼梯间管道井内水表处输出，是供1106室专用的给水管，为被告余某、张某的专有部分，故余某、张某对产生渗漏的给水管负有维修责任，法院也正是基于此才认定原告的财产受损与被告余某、张某的侵权行为之间存在因果关系。

律师提醒，如果遭遇渗漏，业主应先找物业，请专业人员前来查看，明确是否为水管渗漏。本案例所述的水管渗漏一般有以下两种情形：一是公共给排水管渗漏，公共水管渗漏有保修期，建设部规定的保修期是五年，如果处于保修期内，那么应由开发商负责维修；二是楼上业主自家给排水管渗漏，这个属于楼上业主装修施工质量造成，应由楼上负责维修，物业和开发商没有维修的义务。

作者单位：江苏诚达律师事务所（苏州工业园区苏茜路99号）

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编辑/黎月华 执行主编/潘文亮

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