律师说案保修期内怠于维修，开发商要承担损失

基本案情

2010年11月，陆某与江苏某房地产开发公司签订商品房买卖合同，购买了一幢价值300万元的别墅。陆某入住后，发现楼梯间西面墙渗水、外墙也渗水，报修后，施工单位虽多次到现场查看，但未予处理。2012年4月，小区物业出具“工程维修遗留问题联系表”，载明上述房屋工程质量报修内容。2012年11月，物业又出具了该工程质量遗留问题目录。2014年5月，业主方、施工方、物业公司和房地产开发企业代表集合在一起，对陆某所购买的别墅工程质量问题召开了专题协调会。会议列陈了涉案房屋11处存在问题，并达成初步处理意见。然而后期却一直未进行修复，就陆某的损失也未达成赔偿协议。2014年5月20日，陆某向法院提起诉讼，要求对涉案房屋渗漏维修费用及因房屋渗漏造成的财物损失进行评估鉴定。法院委托南通市价格认证中心对涉案房屋的内装修损失进行价格鉴证。2014年10月29日，南通市价格认证中心对本案所涉房屋内装修损失进行价格鉴证，结论为：该幢房屋室内装修损失价格金额为人民币94461元（其中含利润和税金12320.95元）。陆某据此要求房地产开发公司赔偿因房屋墙体渗漏而造成的经济损失94461元。

法院判决及理由

法院认为，原被告之间的法律关系及原告的实际损失，有商品房买卖合同、补充协议、房屋产权证、国有土地使用权证、被告公司企业登记资料、物业公司出具的工程维修遗留委托联系单、报修登记单、协调会记录南通市价格认证中心价格鉴证结论书等证据可以证实，并经庭审质证审核，足可认定。由于被告未能及时采取有效措施对原告所购买的房屋墙面渗漏等质量问题进行修复，造成原告财产损失，被告应承担赔偿责任。经鉴定，原告房屋因渗漏造成内装修损失为94461元，该价格为毁损财产修复的重置价，其中的利润和税金也应为损失范围。原告的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，法院予以支持。

律师提醒

开发商售出房屋后是否可以撒手不管？本案对这一问题作了明确的回答。根据《建筑工程质量管理条例》的规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏最低保修期限为5年。提醒广大居民注意：即使在《房屋买卖合同》中开发商明确约定了防水保修期少于5年，此条款也会因违反法律的强制性规定而无效。因此，尽管本案诉讼时距离业主购买房屋已过去了4年，但按照法律规定，房屋因墙体渗漏而导致的财产损害仍发生在保修期内，出卖方应当承担修复责任并赔偿经济损失。

作者单位：江苏诚达律师事务所（苏州工业园区苏茜路99号）

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编辑/黎月华 美编/马光卡 执行主编/潘文亮

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