楼市诊所｜复活烂尾楼暗藏捡漏机会，买这类房如何防踩坑

【本期主持】冯善书（南方+房产频道主编）

【应邀嘉宾】零庆鸣（房地产法律专家）

零庆鸣，中华全国律师协会会员，广东海智律师事务所高级合伙人和资深律师，曾在法院和在高校任职，转型律师后担任过多家大型公司法律顾问，代理过多起房屋买卖纠纷。

近年来，随着广地花园、粤垦绿苑等一批广州知名烂尾楼逐步进入复活通道，不仅让越来越多困扰城市发展多年的“伤疤”迎来愈合的曙光，同时也给楼市带来许多新的机会。不过，南方+房产频道调查发现，大多数楼盘项目之所以烂尾楼，表面上是开发商资金链断裂造成的，但背后实际还隐藏有着产权不清、债务复杂、违约、骗贷、质量不好、运营不善等诸多剪不断、理还乱的原因。这些深层次的问题并不是有新的社会资本人来接盘就能够短期解决，需要有政府、社会、企业和其它交易主体通力合作才能逐一化解。最近，广地花园复活面临的旧业主办证难和规划矛盾等一系列问题就给市场敲醒了警钟。

为帮助读者和网友更好认识烂尾楼复活项目的长处和短板，防范接盘过程中潜在的交易安全，本期特邀请零庆鸣律师为大家指点迷津。

1、您是否买过烂尾楼复活项目的房屋吗？ 有 没有 2、您有没有遇到过类似办证难问题？ 有 没有 3、您认为广地花园的历史遗留问题能解决吗？ 能 不能 不好说 提交

交了房款办了入住不意味着就取得房屋产权

南方+：从广地花园复活后遗留的历史问题，可看出导致业主办证难的主要原因有哪些？

零庆鸣律师：按照现行的法律规定，购房者与开发商签订了房屋买卖合同，交纳了房款，办理了入住手续，并不意味着购房者已经取得房屋的产权。购房者取得房屋产权，必须经过法定程序认定。在复杂的程序面前，购房者往往处于信息不对称的弱势位置，其权利很容易受到侵害。广地花园涉嫌假抵押假按揭骗取银行贷款、一户多卖、不按规定出具正规购房合同与发票等导致业主买了房子但没有拿到不动产证，暴露了监管方面存在的重大缺陷。综合来讲，老业主办证难的原因，以及后续导致办证的因素有：①利用集体所有土地开发的项目；②未经立项批准的项目；③未取得规划审批的项目；④没有销售许可证又无产权证的房屋；⑤未经验收或验收不合格的房屋；⑥土地或房屋未解除抵押的；⑦开发商未交纳相关税费的；⑧土地、房屋等有关部门查封、限制交易的等等。

南方+：在房屋交易中，除了上述原因以外，还有其他原因也会带来办证风险？

零庆鸣律师：除了上述原因以外，具体分析还有以下原因，首先是出于出卖人的原因，例如出卖人没有缴清土地出让金等有关费用、在施工中擅自改变规划无法通过验收、办证工作拖延推托等；其次是出于买受人的原因，例如买受人经过催促也不同意办证或拖延移交需要自己提供的办证资料等；再次，是出于合同外第三人的原因，例如政府有关部门进行测绘造成逾期、出卖人在约定期限内递交了办证资料而登记机关造成逾期等；最后还有可能是出于不可抗力的原因造成的逾期而产生的办证风险。

烂尾楼盘活可增加税收提升城市竞争力

南方+：广地花园的复活，一定程度上激发了华南板块核心区的市场活力。对政府来说，盘活这些烂尾楼具有哪些重大意义？

零庆鸣律师：首先，有利于盘活闲置资源，促进城市房地产市场健康发展。房价上涨增加了居民购房压力，房地产不良资产改造，可以盘活土地和房产资源，增加供给，有助于平抑房价。其次，可避免矛盾激化造成社会影响。烂尾项目前期开发往往连带有银行、供货商、建筑单位、投资人和民间借贷者等多方的资金损失，造成经济纠纷。如已销售，还有可能造成上访和群体事件。此外，烂尾盘活可以提升城市形象。大多数烂尾楼项目结构不完整，缺乏安全防护，特别是因质量问题责令停工造成的烂尾楼项目，有的还存在随时倒塌的危险，给市民带来重大安全隐患。通过房地产不良资产改造，可以增加政府税收，促进项目周边繁荣发展，提高城市的吸引力。

南方+：您认为政府未来应该从哪些方面创新机制，让更多的烂尾楼回归市场？

零庆鸣律师：这些烂尾楼盘影响相当大，不仅严重影响城市形象，而且是对城市资源的巨大浪费。城市的土地资源如此宝贵，这些烂尾楼简直就是城市的‘毒瘤’。由于存在着土地升值等现实因素，因此政府应出台更加灵活和优惠的政策，同时牵头组成强有力的力量，全力介入，才能盘活这些沉疴满身的烂尾楼。政府可以采取合作建房或者直接置换土地使用权的方式来盘活，并且制定了免除拖欠地价款利息、滞纳金、土地使用费及顺延土地使用期限起始时间等优惠政策。 在广州，今年成立了以副市长任组长的“烂尾楼”专责小组，由包括监察局、建委、规划局、国土房管局、法制办、调处办等17个职能单位组成。短短几个月内，已经明确了20余个项目的盘活处置方案。这一成功模式值得借鉴。

有开发商接盘不意味着项目问题彻底解决

南方+：近年来，越来越多的房企开始重视存量开发，使得许多烂尾多年的楼盘得到盘活。但是，也有一些历史遗留问题似乎并没有那么容易得到解决。能否分析背后的原因？

零庆鸣律师：烂尾楼破坏了城市形象，浪费国家土地资源，还破坏了投资者信心。近年来，一二线城市土地短缺，新批建设用地少之又少，盘活存量市场的需求迫在眉睫，加之国家释放城市土地存量政策导向，城市旧改已经成了越来越多的标杆房企转向的新战场。例如佳兆业在深圳用了仅仅三年时间不到，将烂尾楼子悦台重新包装为深圳佳兆业中心，以较低的价格成本获得土地资源，进而获取高额利润回报。但有开发商接盘，是否意味着破败的烂尾项目主一定迎来命运的转机？不一定。因为项目背后还有昂贵的配套费、当地村民集资款本息、融资本息、应该赔付买房人的延期交付房屋违约金达几十亿元，有的项目涉及经济纠纷、有的开发商违法违规导致工程停工等，不可能那么容易得到解决。

南方+：大多数投资商在介入烂尾楼后，都倾向于先把不良资产部分剥离出去，然后再来盘活整个楼盘中的优质资源。如何看待这种甩包袱的行为？开发商应该解决利益最大化和社会责任担当的矛盾？

零庆鸣律师：回归到不良房产处置模式的本源，无外乎两种方式：一是转手，二是盘整，将不良资产主动改良成优质资产。社会发展大力倡导社会责任的今天,很多人已经认识到利益与责任的相关性,但并未将两者对等的看待。开发商先把不良资产部分剥离出去，然后再来盘活整个楼盘中的优质资源，这种甩包袱的行为，是片面追求企业利益的做法，但经济利益是显性的标尺,而社会责任却成为在经济活动中隐性的规避,在一些社会问题和矛盾凸显的时期,这种思想表现的尤为明显。可以说，履行社会责任本质上就是一种实现经济利益最大化,长远化的有效途径。

在复活烂尾楼捡漏也要预防踩坑

南方+：原有开发商急于解套，后来的投资者则期望快速变现，这也意味着每一座烂尾楼的盘活，对市场来说都是一次捡漏的机会。作为买房者，应该如何看待这样的机会？

零庆鸣律师：烂尾楼由于收购成本低，原始设计基础差，建筑风化等限制，大部分主体已建成，大方面推翻重建的可能性不大，所以在被收购修建售卖的时候，价格会比市场上在售的新楼盘要低一些，因此具有一定的吸引力。作为买房者，必须注意：首先，但凡是烂尾楼项目，一般都有大量顶账房，这类房子通常会伴随着经济纠纷，所以更需要保持冷静。其次，不要被价格和区位冲昏了头脑，应注意尽量建完再买，多年闲置再开发，建筑质量确实有待商榷。最后，还看项目手续是否完备和价格是否真合算，选购应注意横竖对比。

南方+：有什么办法，可以防止在捡漏的同时踩到“地雷”？

零庆鸣律师：首先是综合考察开发商实力、考察开发商的信誉，开发商的实力强的，楼盘再次出现烂尾的几率是最低的。其次是要了解项目楼盘的手续是否为“五证”齐全？“五证”包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房销售（预售）许可证》。购买“五证”齐全的房子，不但有利于避免烂尾楼，而且对于后期办理产权证也是有利的。如果“五证”不齐全，意味着房屋手续不全，那么办理产权证也就不会顺利，甚至会拖上许久。第三是把握合适的购房时机，据统计，房屋主体工程已经完成2/3的时候，出现烂尾的几率可一般较低。特别是城中村改造的项目，无法料到的风险则更多。

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【记者】冯善书

【作者】 冯善书

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端