长期合同无法履行的法律处理

作者：陈金鑫律师，广东红棉律师事务所律师

生活中，我们常见合同双方订立一个期限较长的合同（通常在两年以上，不超过二十年）。其中一方出于经营稳定和锁定成本等考虑，一方出于获得稳定的收益的考虑，以房屋租赁合同最为典型。

如果经济形势变动不大，出租方可以获得持续的稳定收益，合同中可能也有定期的增长幅度。承租人也可以通过业务发展，持续获得经营收益。但如果出现经济波动大，特别是目前随着互利网发展和消费的变迁，承租人可能在经营一段时间后，陷入长期亏损，无心也无力继续维持经营。

在上面的情况下，但合同中没有约定承租人有单方无条件的提前解除权。如此，承租人可以做如何选择。

在传统诚信守信的观念下，承租人可能认为自己无权解除合同，长期维持经营，包括通过民间借贷、金融贷款和信用卡套现等筹集资金。那么，承租人是否真的不能解除合同吗？

基于以上，笔者建议，承租人应该及时主动与出租方协商解除合同，争取承租人的支持（比如减租维持经营）或者谅解（同意解除合同）。

如果承租人拒绝变更或解除合同，要求继续按原合同标准履行。则建议承租人根据实际，依法及时请求人民法院（或申请仲裁）确定变更或者解除合同。避免出现维持继续履行合同同时，拖欠款项。

如果承租人已无力支付款项，也暂时未有能力提起诉讼等，则建议明确向合同相对方（出租人）提出终止合同，交回场地。

在上面的情况下，承租人很多时候会考虑自己的责任是怎么样。实务中，出于公平的原则考虑，如果承租人积极应诉，法院通常会确认合同解除，要求承租人承担违约责任，支付相当于几个月租金的赔偿。不理性的出租人，可能长期不接收房屋，或者接收后不进行招租等，在此情况下，对于扩大的损失，依法则是由出租人承担的。（可参考后面的法律依据）

以上，如果承租人还是未能理解或者不懂如何操作，建议及时咨询律师意见，以行动化解风险。

对于出租人未能取得收益的情况，如果确属于经济形势造成承租人经营困难的，也建议主动出击，以争取收回款项，维持出租。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第六条  民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

第五百三十三条  合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。

民法典第五百九十一条  当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。

当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。