婚前买房婚后共同还贷，离婚时房产如何分割？

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杨先生咨询：婚前买房婚后共同还贷，离婚时房产如何分割？

基本案情：杨先生与其父亲于2002年共同购买房产一套，购入价为32万元，贷款20万元，产证登记为杨先生及其父亲。杨父于2008年再婚，再婚时房屋价值200万元，未进行产证加名。2018年杨父与其妻子离婚，杨父再婚后至离婚时，共偿还贷款25万元，其中有部分由杨先生偿还。现杨妻起诉主张共同还贷部分为共同财产要求分割及共同还贷对应房屋增值部分进行分割。涉案房屋现价值700万元。

案情分析：

1、杨父妻子是否有权要求分割？

根据最高人民法院关于婚姻法解释三的第十条规定，杨父妻子有权要求分割共同还贷部分及对应房屋增值部分。

婚姻法解释三第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”

因此，杨父妻子要求分割共同还贷部分及对应房屋增值部分当无异议。

2、杨父、杨父妻子关于共同还贷部分及对应房屋增值部分分割比例如何确定？

本案中共同还贷部分有部分贷款由杨先生偿还，为简化案情，暂不考虑杨先生还贷所占份额及贷款剩余金额。根据案情，杨父再婚后偿还贷款部分应属于夫妻共同财产，其中的一半应分割给杨父妻子。关于房屋增值部分，应考虑共同还贷金额占共同还贷时房屋价值的比例及房屋净增值。杨先生及其父亲在杨父再婚前已经进行了贷款偿还，再婚时房屋价值已经有了明显变化，因此，涉案房屋增值计算的基数应按再婚时的价值计算，这样才符合对房屋贡献大小的原则。就本案而言，房屋净增值应为（700万-200万），共同还贷金额占房屋价值比例应为（25万/200万）由此计算出，共同还贷房屋净增值为62.5万，此数字是在不考虑杨先生还贷部分及剩余贷款部分的结果。如果考虑杨先生还贷部分及剩余贷款部分，金额会远小于此，也就是说杨父妻子最大补偿额不会超过上面计算数额的一半。

司法观点：此类案件的重点是如何确定房屋增值部分的补偿。

实践中一般存在以下三种计算方式：

第一种：婚后还款本金总额÷房屋原价×房屋现价÷2

第二种：婚后还款本金总额÷房屋原价×(房屋现价-房屋原价)÷2

第三种：婚后还款本金总额÷房屋原价×(房屋现价-结婚时房屋价值)÷2

前面两种计算方式忽略婚前房产的增值部分，第三种则考虑了婚前房产的增值部分，将婚前房产增值部分排除分割之外。

我认为第三种计算方式更为合理，依据是婚姻法解释三的规定“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产”，房产增值一般是房屋本身自然的升值，是因原物的存在而必然产生的收益，因此，婚前房屋增值应属于婚前个人财产。在计算婚后房屋增值时应扣除。

黄劲夫律师，中华全国律师协会会员，上海律师协会会员，上海科尚律师事务所专职律师。专注于民商事领域的诉讼，秉承“提供专业法律服务”的执业理念，用热忱的服务态度，力求为境内外客户提供高水平的法律解决方案。主要执业领域有：房产纠纷、婚姻继承、交通事故、劳资纠纷、刑事辩护、企业法律顾问等。