业主欠物业费，物业公司请律师给业主发律师函，业主如何应对？

#微头条打卡计划#邱哥说法（第1171篇）：

业主欠物业费，物业公司请律师给业主发律师函，业主应如何应对？

日前，久未联系的吴总突然联系邱哥，原因是他的朋友张三突然接到一份律师函，崔促张三缴清所欠物业费，否则有许多严重后果。张三没有见过如此措辞十分严厉的律师函，一时没了主见，遂通过吴总找邱哥咨询如何应对。律师函全文如下：

张三业主，您XX广场2-106物业纠纷案现XX物业委托我律所近期提交法院排期诉讼，请您尽快联系物业人员协商缴费，以免因诉讼导致的诉累及征信问题给您的工作和生活造成困扰，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》，我司有权追究您的法律责任，一旦申请立案，我司将不接受任何形式的调解，并采取措施申请列入失信者黑名单，届时将会影响房产买卖、财产冻结、信用评估、限高出行、子女就读学校、向社会公布失信被执行人名单等。

福州XXXX律师机构

乍看，该律师函语气十分严厉：第一，如不及时缴清所欠物业费，将向法院“排期讼诉”（这排期诉讼是什么意思？）；第二，不接受调解。（既然不接受调解，怎么又要求业主“协商”缴费？）第三，采取措施申请失信黑名单……等严重后果。

尽告该律师函看似措辞严厉，但存在明显的逻辑错误。如“委托我司近期提交法院排期诉讼”；文中表达“我司”、“我司有权”等词不知是指该律所还是指物业公司？第三，该律师函指出“我司”有权追究业主一系列所谓的“责任”。官司尚未开打，谁胜谁败犹未可知，你怎么知道自己必胜诉无疑？第四，该“律师函”落款福州XXXX律师机构，而不是XX律师事务所，且没有盖律师事务所的公章。

综上所述，该“律师函”表面上措辞严厉，实则文理不通，漏洞百出，逻辑矛盾。给邱哥的感觉是该物业公司是自己炮制的“律师函”，用来吓唬业主，此其一；其二，该“律师函”也很有可能是出自某法律服务所的法律工作者之手笔，通篇充满对业主的恐吓之词，且逻辑混乱，全文充满“大白话，不见法言法语，不象出自专业律师之手。

邱哥建议，业主一旦因物业费而与物业公司产生矛盾，不管是物业公司本身炮制的“律师函”，还是委托真正的律师事务所出示律师函，都不用过于紧张与担心。因为，这样的“律师函”并没有什么法律效力，充其量只是一个崔款单而已。如果物业公司对业主动真格起诉业主，那么，从物业公司委托律师事务所发函崔缴物业费始，到物业公司向法院起诉止，其间时间最少要半年以上，业主有足够的时间应对物业公司的挑战。如果物业公司对业主用其他暴力或其他违法手段逼迫业主缴费，业主应该注意保留证据，或向公安机关举报，以保护自身的合法权益不受侵犯。

最后，邱哥提醒：如果物业公司提供了大部分的服务，尽了自己的职责，业主缴纳物业费则是应尽的义务。如果物业公司工作上存在一些疵点，也不能成为业主不缴纳物业费的理由。