法院拍卖、变卖、以物抵债取得绿本、咖啡本房的如何办理产权变更

实务分享

城市更新中通过法院拍卖、变卖、以物抵债

取得绿本农民房、咖啡本房的买受人

如何办理产权变更登记手续？

Questions & Solutions

绿本本？

咖本本？

到底是个啥本本？

……

房子是我真金白银买的！

为啥不和我签搬迁补偿安置协议？

我该怎么办呀？

……

1

何为绿本农民房、咖啡本房？

绿本农民房及咖啡本房是指：

（1）深圳范围内在农村宅基地上建设的、在不动产权登记中心办理产权登记并颁发权属证书（如《房地产证》，证书上显示自建房）的房屋；

（2）1990年左右由广东省人民政府、原宝安县人民政府、区政府或国土等部门颁发《房屋所有权证》《房屋共有权证》《房屋共有权保持证》的房屋，该类房屋可能仅在不动产登记中心有档案登记，但无具体的房屋坐标。

上述房屋为非商品房性质，属于不能交易的房屋类型，但可以通过继承、遗赠扶养协议、离婚析产或通过法院的拍卖、变卖、以物抵债裁定等方式取得。

2

为何证载权利人非实际买受人？

在城市更新实务中，经常会遇到绿本农民房、咖啡本房的证载权利人或不动产登记查询单上显示的权利人并非实际买受人的情况，其原因如下：

（1） 2010年之前，深圳房管部门有关房屋拍卖、变卖、以物抵债的裁定送达以及该类房屋的产权变更登记的制度还不够完善，房管部门保存的原始档案资料不够完整。

（2）部分买受人在已实际占有房屋的情况下，不知尚需办理变更登记，或因涉及补缴税费等问题不愿办理变更登记。

3

未办理产权变更登记手续的风险？

根据法律规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。绿本农民房、咖啡本房的买受人如未办理产权变更登记手续，或存在以下风险：

（1）房屋可能被原权利人抵押。

（2）因原权利人的债务，房屋可能会被法院查封或拍卖。

（3）如遇城市更新、利益统筹、征收等，将直接影响买受人的回迁权益。在城市更新中，拆迁补偿合同对房屋相关描述要求与房产证证载信息一致；对于有产权登记类型的房屋（包括绿本农民房），在土地协议出让前，必须完成产权注销手续，而在产权注销过程中，房地产登记机构也需对房产证号、房屋位置、房屋权利人等房屋自然状况、权利状况是否与产权登记簿所载一致进行核查。如不动产登记薄登记的权利人并非买受人，则其不能作为被搬迁主体与拟申报实施主体签署《搬迁补偿安置协议》。买受人必须在完善产权登记变更手续后，才能作为被搬迁人与拟申报实施主体签署《搬迁补偿安置协议》。

4

如何变更产权登记?

通过拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书取得的绿本农民房、咖啡本房产权变更登记手续办理流程如下：

由执行法院向不动产登记中心送达拍卖、变卖、以物抵债裁定书以及协助执行通知书。

绿本农民房、咖啡本房属于不能交易类型的房屋，实践中不能以买受人作为证载权利人办理新的产权证书，但不动产登记中心可以根据裁定、协助执行通知对该绿本农民房、咖啡本房进行司法裁定过户备注，明确房屋的产权变动情况。

~娟姐观点~

司法裁定过户备注，是记载于不动产登记薄中的产权变动的一种变通方案，是真实物权变动情况的反映，司法裁定备注可作为买受人的物权凭证之一。

经司法裁定备注后，原权利人不能就该房屋办理任何变更手续，这就排除了原权利人损害新权利人权益的可能性，规避了该类房屋被原权利人抵押或因原权利人债务引起的查封、拍卖风险。

案例分享

案例一（绿本农民房）

位于深圳市宝安区XX街道XX社区XX村三巷4号房地产（私宅一栋，自建房，房地产证号为：5000xxxxxx），该房屋登记在黄XX名下，该房屋性质为自建房，因珠海市X建材公司与黄XX纠纷案件导致黄XX名下的该房屋被珠海市香洲人民法院拍卖。

2013年11月13日买受人叶xx通过珠海市香洲区人民法院委托的珠海市X拍卖公司以人民币2050000元最高价拍得深圳市宝安区XX街道XX社区XX村三巷4号房地产。2013年11月18日珠海市中级人民法院作出2012珠香法执字第XX号裁定书，裁定：原属黄XX的位于深圳市宝安区XX街道XX社区XX村三巷4号房地产（房地产证号为：5000xxxxxx）的所有权及相应权利归买受人叶XX，上述财产的财产权自本裁定书送达买受人叶XX之日起转移。

2013年10月珠海市中级人民法院向深圳市不动产登记中心送达了（2012）珠香法执字第XX号裁定书及协助执行通知书，2013年11月，深圳市不动产登记中心对该房地产进行了司法裁定过户备注。备注内容为：因珠海市X建材公司诉黄XX一案将该房屋裁定过户与叶某某，已告知法院该房地产办理过户登记需要先完善相关手续，待办理转移登记时解除司法文书裁定过户备注。

现该套房屋在某城市更新项目范围内，需要与该城市更新项目拟申报实施主体签订《搬迁补偿安置协议》及办理产权注销委托手续。

拟申报实施主体依据（2012）珠香法执字第XX号裁定书及司法裁定过户备注认定叶xx为被搬迁人签订《搬迁补偿安置协议》。

公证处回复：叶xx可持（2012）珠香法执字第XX号执行裁定书及深圳市不动产登记中心出具的司法裁定过户备注及其身份证、户口本等资料向公证处提交注销委托申请，委托拟申报主体办理该房屋的产权注销手续。

不动产登记中心回复：委托人可持上述房产注销授权委托书及不动产登记中心出具的司法裁定过户备注页以及委托人、受委托的主体资料可办理房屋的产权注销手续。

案例二（咖啡本房）

位于深圳市宝安区XX镇XX村141号（房产证号码：粤房字第XXX号）、深圳市宝安区XX镇XX村142号房屋（房产证号码：粤房字第XXX号），分别为吴XX及吕XX所有，因深圳XX银行人民桥支行与XX实业发展有限公司、吴XX及吕XX债权债务纠纷案，2001年6月12日深圳市罗湖区人民法院（2001）深罗法执字第xxx号执行裁定裁定如下：变卖深圳市宝安区新安镇XX村141号房产（房产证号码：粤房字第XXX号）归郭XX所有；变卖深圳市宝安区新安镇XX村142号房产（房产证号码：粤房字第XXX号）归邱XX所有。后吴XX、吕XX将上述两栋房产交付郭XX与邱XX并且郭XX与邱XX控制该房屋至今。

2020年，本案例中的房屋遇城市更新，与拟申报实施主体签订《搬迁补偿安置协议》时发现，本案例中的房屋产权依旧登记在原权利人吴XX和吕XX名下，故此郭XX与邱XX不能作为被搬迁人与拟申报实施主体签订搬迁合同。依据裁定书已经取得了该房屋所有权的（2001）深罗法执字第xxx号执行裁定，郭XX与邱XX取得了该房屋的所有权，但未将该裁定送达不动产登记中心，造成了该房屋依旧登记在原权利人吴XX和吕XX名下。

经与执行法院沟通，由执行法院将（2001）深罗法执字第xxx号执行裁定及执行通知书送达不动产登记中心，不动产登记中心予以司法裁定备注。

拟申报实施主体依据（2001）深罗法执字第xxx号执行裁定及司法裁定备注，认定郭XX与邱XX为被搬迁人，与签订了《搬迁补偿安置协议》。

公证处回复：郭XX与邱XX可持（2001）深罗法执字第xxx号执行裁定及深圳市不动产登记中心出具的司法裁定过户备注及其身份证、户口本等资料向公证处提交注销委托申请，委托拟申报主体办理该房屋的产权注销手续。

不动产登记中心回复：委托人可持上述房产注销授权委托书及不动产登记中心出具的司法裁定过户备注页以及委托人、受委托的主体资料可办理房屋的产权注销手续。