全面梳理：执行中适用“房地一体”原则办案指引

文章转自：新则微信公众号

“

“房地一体”原则，是指将房屋所有权和土地使用权视为整体，统一处分，统一权利归属，以避免土地的使用权主体和房屋的所有权主体出现分离。本文是律师执行“房地一体”案件的办案指引，对“房地一体”的含义、原则和原理等内容展开梳理，并附相关法条链接，希望对你有所帮助。

”

文 | 项俊勇

本文由作者向新则供稿

专栏大标的执行案件的108个标准动作作者：法律名家讲堂159币18人已购查看

1. 含义

“房地一体”原则，即俗称的“房随地走”“地随房走”，是指将房屋所有权和土地使用权视为整体，统一处分，统一权利归属，以避免土地的使用权主体和房屋的所有权主体出现分离，这是我国在不动产物权领域长期坚持的一项原则，属于强制性法律规定。

1.1 根据《民法典·物权编》的规定，“房地一体”原则主要体现在“房地一体归属”和“一并处分”两个方面。

1.1.1 就“房地一体归属”而言，根据《民法典》第352条的规定，是指建设用地使用权人所建造的房屋等建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外。也就是说，在土地使用权和房屋等建筑物的所有权的登记、确权和权属的司法确认过程中，应当以土地使用权和附着于该土地上的房屋等建筑物的所有权归属于同一个主体为一般原则。

1.1.2 就“房地一并处分”而言，根据《民法典》第356条、第357条的规定，是指土地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押时，地上房屋等建筑物、构筑物、附着物同时处分；反之，对地上房屋等建筑物、构筑物、附着物进行转让、互换出资、赠与或者抵押时，该房屋等建筑物占用范围内的土地也随之处分。“房地一体”处分作为强制性规则，意味着即使双方当事人在处分土地使用权时，没有约定房屋等建筑物的处分，或者在处分房屋等建筑物时，没有约定土地使用权的处分，均应当将土地和房屋等建筑物作为一个整体，视为同时进行处分。

1.2 “房地一体”原则，既适用于以出让方式获得的国有建设用地使用权与其上建筑物所有权，也适用于以划拨方式获得的国有建设用地使用权与其上建筑物所有权。

1.2.1 根据“房地一体”的基本原理和立法精神，农村宅基地使用权与其上住宅所有权，以及土地管理法第63条规定的集体经营性建设用地与其上建设的具有经营性质的建筑物所有权等，也应当适用“房地一体”原则。

1.3 需要注意的是，“房地一体”原则适用于房屋等地上建筑物、构筑物和其他附着物作为不动产转让时，如果地上建筑物和其他附着物作为动产转让，比如将古建筑整体迁移作为动产进行转让，则不适用“房地一并处分”原则。

2. 执行中的适用概述

“房地一体”原则不但在涉及房地产权属的确认和转让、继承、赠与等涉及房地产流转的司法审判中有广泛的适用，在强制执行中也同样应当贯彻适用。

2.1 “房地一体”原则在执行中的适用，主要体现在以下方面：

（1）对房地产等不动产的查封；

（2）对房地产等不动产的评估、拍卖、拍卖成交裁定；

（3）房地产等不动产的以物抵债；

（4）房地产等不动产的执行变卖；

（5）涉及房地产等不动产的执行行为异议；

（6）对涉及房地产等不动产提出的执行标的异议及执行异议之诉；

（7）涉及不动产抵押物的执行和分配。

2.2 根据相关法律、司法解释、其他司法文件和对既往判例的研究，在执行中正确贯彻适用“房地一体”原则，可以从以下三方面进行把握：

2.2.1 在执行处置不动产时，房屋等建筑物、构筑物、附着物的所有权和占用范围内的土地使用权应一并处置，一同转移，不能分别单独处置、分别单独转移。

2.2.2 应当保证执行处置后，房、地两项权利最终归属同一主体。进一步理解可以从以下三点把握：

① 对于执行处置前房、地权利归属同一主体的，应当保证执行处置后，二项权利仍归属于同一主体；

② 对于执行处置前房、地权利分属不同主体的（特别是对于因当事方怠于办理变更登记的实质上权利已属于受让方的房地产），应当在兼顾效率的情况下，尽可能通过另行诉讼（如代位权诉讼）、争取案外人书面同意或者其他程序，使得二项权利在执行处置后归属于同一主体；

③ 至少不能因执行处置行为造成“房地分离”（权属不一致）的后果。

2.2.3 “房地分离”状况在执行处置前已经存在，且无法消除的，可不适用前二项原则，单独执行处置被执行人名下的土地使用权或房屋等建筑物、构筑物、附着物的所有权，即此时可不适用“房地一体”原则。

3. “房地一体”查封

基于“房地一体”原则，在财产保全和强制执行过程中，在采取查封措施时，应当同时查封土地使用权和房屋等建筑物所有权。在国家实行不动产统一登记之前，土地使用权和房屋等地上建筑物的登记机关不是同一机关，应当分别办理查封登记。

3.1 根据“审执分离”原则，执行权仅限于形式审查权，不应当不合理地扩展到实体审查，因此对房地产的查封应当以登记为准，仅能查封登记在被执行人名下的土地或者房屋，故“房地一体”查封仅适用于土地使用权和房屋等建筑物所有权归属于同一权利人的情形，如二者权利归属不一致，则仅能查封被执行人名下的土地使用权或者建筑物等房屋所有权，而不能“房地一体”查封。

换句话说，“房地一体”查封，以土地使用权或者建筑物等房屋所有权归属于同一主体为前提，如二者权利不是归属于同一主体，采取查封措施不适用“房地一体”原则也是合法的。

3.1.1 对于土地使用权或者建筑物等房屋所有权未登记在被执行人名下，而是登记在案外人名下的，如果案外人书面认可该土地或者房屋实际属于被执行人时，可以采取“房地一体”查封措施。

但如果名义登记人（案外人）否认该土地或房屋属于被执行人，而执行法院或申请执行人认为登记为虚假的，或者认为基于房屋转让、互换、出资、赠予等法律关系，土地或房屋实际属于被执行人的（比如：① 签订房地产转让合同后，仅房屋所有权变更至被执行人名下，而土地使用权尚未变更至被执行人名下；② 企业的一宗土地上存在着多幢或多个基本单元的房屋，房屋产权证分为多本，企业转让部分房屋后只办理了房屋转移登记，未及时办理土地转移和分割手续；③ 在公有住房出售或者单位集资建房出售中，也存在大量的房屋所有权已变更登记而土地使用权未办理变更登记的情况），此种情形须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，将土地或房屋变更登记到被执行人名下之后，才能采取“房地一体”查封措施。

3.1.2 对于被执行人因继承、判决或者强制执行取得（根据《民法典》229条规定，人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，本身就是物权设立、变更、转让或者消灭的原则），但尚未办理过户登记的土地或房屋的，申请执行人及其代理律师应当积极举证，由执行法院直接向不动产登记部门提交被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理过户登记手续后，再办理“房地一体”查封登记。

3.1.3 需要注意的是，对于土地使用权已经登记而其上的建筑物尚未登记，或者土地使用权和其上的建筑物均未登记的，并非不能进行“房地一体”查封。此种情况下，可以根据“房地一体”归属原则，依据土地使用权的审批文件、建设规划许可文件、建筑施工许可文件和其他相关证据（申请执行人及其代理律师应当积极举证），在确定未登记的建筑物或者土地使用权二者权利归属于同一主体后，进行土地和建筑物的“房地一体”查封。

3.2 在国家实行不动产统一登记之前，人民法院需要对土地使用权和房屋等建筑物所有权分别进行查封登记，经常会出现向两个登记部门查封登记的时间有先有后，或者仅查封了土地而未查封房屋，或者仅查封了房屋而未查封土地的情况。

为了贯彻“房地一体”原则，最高人民法院在《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第21条中确立了“查封效力自动延及”的规则，即查封地上建筑物的效力及于土地使用权，反之，查封土地使用权的效力及于地上建筑物（但存在“房地分离”，二者权利分属被执行人和案外人的除外）。

3.2.1 “查封效力自动延及”规则的第一个作用，是确定查封的顺位和分配受偿的顺位。根据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定试行》第55条第一款（适用于被执行人为公司、企业法人而未申请破产的情形，不适用于被执行人为自然人和非法人组织的情形），多份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人分别对同一被执行人申请执行，各债权人对执行标的物均无担保物权的，按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿。

因此，在不考虑担保物权等优先受偿权的情况下，查封登记的先后决定了具体案件中债权人分配受偿的的顺位，查封在先的案件债权人有权优先受偿，查封在后的案件债权人只能在顺位在先的案件债权人受偿以后，对剩余部分按顺序受偿。

由于同一法院在针对同一执行标的的不同案件或者不同法院针对同一执行标的采取查封的时间有先后，特别是分别仅查封土地或者房屋时，查封时间也可能有先后，因此司法实践中经常出现难以判断确定查封的先后顺位的情况。

所以，根据“查封效力自动延及”规则，查封土地的自动延及房屋，查封房屋的自动延及土地，不论仅查封了土地或者仅查封了房屋，任何一个查封登记在先，均视为对“房地整体”查封在先。

换句话说，不论在同一执行法院内部，还是在不同的执行法院之间，对土地或房屋任一权利查封登记的时间在先的案件当事人，应当享有更优先的分配受偿顺位。

3.2.2 “查封效力自动延及”规则的第二个作用，是确定首封法院执行处置权和财产分配主持权。根据最高人民法院相关司法解释，在执行过程中应当由首先采取查封、扣押、冻结的法院（即首封法院）负责处分查封财产并主持被执行人财产的具体分配（在存在顺位在先的担保物权、其他法定优先权的情况下，首封法院自查封之日起超过6个月未进入财产处分程序的除外）。

因此，基于“查封效力自动延及规则”，对土地或房屋中的任一权利查封登记最早的法院，即为首封法院。

也就是说，第一个采取查封措施的法院，不论该法院查封的是土地还是房屋，只要时间在先，即获得整体房地产的执行处置权和财产分配主持权。

3.2.2.1 最高院在第122号指导案例中，确立了如下裁判规则（注：系笔者理解归纳，非指导案例发布文件中记载的裁判规则）：执行法院将同一被执行人（系企业法人）的几个案件合并执行的，应当区分首封和轮候查封，基于“查封效力自动延及规则”，根据对房屋或土地中任一权利查封登记时间的先后确定各个债权的受偿顺序，按照申请执行人的各个债权的受偿顺序进行清偿，避免侵害顺位在先的其他债权人的利益。

3.2.3 “查封效力自动延及”规则的第三个作用，是确定不动产抵押的效力。根据《民法典·物权编》的规定，已经被人民法院采取查封措施的财产，不得再行抵押，即查封在先，抵押在后，抵押无效。

根据“查封效力自动延及”规则，即便仅对房屋或者仅对土地进行了查封登记，其效力也自动延及未办理查封登记的相对应的土地或房屋。因此，如果对房屋办理抵押登记的时间晚于人民法院对土地的查封登记，或者对土地办理抵押登记的时间晚于人民法院对房屋的查封登记，均属于对已经查封的财产进行的抵押，该抵押无效。

3.3 “房地一体”查封并非意味着对一个宗地上的房屋和土地不能进行分割查封。一个宗地上存在多幢独立房屋的情况在现实中很普遍，比如一个厂区内的土地只有一个宗地登记，只有一本国有土地使用权证，但是建有多幢房屋，每幢房屋均单独进行了房屋所有权登记，这种情况下房屋实际上是可以每幢分割查封处置的。

如果执行标的额远小于该宗土地使用权及其上所有房屋所有权的价值，为了防止超标的查封，人民法院对可以分割处分的房屋、土地使用权，应当在执行标的额的范围内分割查封。

但是为了恪守“房地一体”原则，不可分割的房屋、土地使用权则应当整体查封。

3.3.1 需要注意的是，对于土地使用权面积远大于所查封的单幢房屋等建筑物占地范围内的土地面积，且执行标的额远小于该宗土地使用权及其上房屋等建筑物价值时，查封效力延及的土地范围以及后续拍卖处分的土地范围，是以该宗土地全部使用权面积为准，还是以所查封的单幢房屋等建筑物的占地范围内的土地面积为准，司法实践中尚未形成一致意见，存在多种裁判方式，律师办案时有必要研究案件所在省份的裁判思路，以尽可能降低败诉风险。

3.4 对房屋、土地等不动产的查封行为，属于执行行为，当事人或者案外人可以提出执行行为异议，主张人民法院的查封行为违背了“房地一体”原则，请求撤销查封裁定或者请求变更查封的范围。

4. “房地一体”评估、拍卖

评估、拍卖是人民法院对土地使用权和房屋等不动产最常用的执行处置措施，本质上是对被执行人不动产的强制处分行为，故应当遵循“房地一并处分”的原则。

人民法院评估、拍卖土地使用权时，应当将土地上的房屋等建筑物一并评估、拍卖；拍卖房屋等建筑物时，应当将其所占用范围内的土地使用权一并评估、拍卖；一般不能单独拍卖房屋等建筑物或者单独拍卖土地使用权。

4.1 人民法院在评估、拍卖不动产时，只评估、拍卖土地使用权，或者只评估、拍卖房屋等建筑物，会造成如下后果：

① 直接造成房、地权属分离的后果，其评估、拍卖处置行为违反了“房地一体”的强制性法律规定；

② 既使受让人凭人民法院拍卖成交确认裁定书而享有了该部分土地使用权或者房屋所有权的不动产物权（依据《物权法》第229条），但由于“房屋分离”，受让人的不动产权利是不完整的，其可能面临后续不能合法出售转让的不利后果（“房地分离”的转让行为无效）；

③ 分割评估、拍卖，也会造成不动产当事人的整体财产价值严重贬损的后果，损害当事人利益。

基于上述三方面理由，只评估、拍卖房屋或者土地的，拍卖行为无效，债权人、被执行人及买受人均可提出执行异议，请求依法撤销拍卖行为或撤销拍卖成交裁定。

4.1.1 请求撤销此类评估、拍卖行为，除了适用“房地一体”的强制性法律规定之外，一般还可适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第21条第1款第5项（其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形）和最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第31条第6项（其他严重违反网络司法拍卖程序，且损害当事人或者竞买人利益的情形）的规定。

4.2 一般情况下评估、拍卖构成一个整体的执行行为，但是评估程序是财产拍卖之前的必经程序，评估报告是拍卖价格的重要参考依据，亦应坚持“房地一体”原则，真实、客观地体现执行标的的整体价值。

评估中应对地上建筑物及附属物进行评估而未评估，或者应对土地使用权进行评估而未评估，可能造成“房地分离”情形，违反了法律规定；同时，评估行为受人民法院委托和监督，人民法院委托评估和评估机构的评估报告未遵循“房地一体”原则，只评估房屋或者只评估土地，或者在评估房屋和土地时遗漏了该土地上的其他应当一并处置的建筑物、构筑物或者附着物，亦属执行违法行为，债权人、被执行人均可单独对评估行为提出执行异议，请求依“房地一体”原则重新进行整体、全面的评估。

4.3 在评估、拍卖中贯彻“房地一体”原则，还要求执行法院在评估、拍卖之前，应当对拟处置的土地使用权及其地上建筑物、构筑物和附属设施的组成、状况及权属情况进行全面调查，不得遗漏。

如评估、拍卖中遗漏地上建筑物、构筑物和附属设施，或者未查清土地使用权及其上的建筑物、构筑物、附属设施是否均登记在被执行人名下或是由被执行人所建造，或者未取得并核查相关权属证书或建设规划和建筑许可审批资料，则极可能属于认定事实不清，当事人有权提出执行异议请求撤销评估、拍卖。

4.3.1 由于对拟处置的不动产的事实调查存在遗漏，执行法院发布的拍卖公告的内容也很可能存在重大遗漏和瑕疵，因此请求撤销此类评估、拍卖行为，还可以适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第21条第1款第4项（未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的）和最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第31条第1项（由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的）的规定。

5. “房地一体”抵债和变卖

根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，房屋土地等不动产拍卖不成或者流拍的，人民法院可以将拍卖标的物交付债权人抵债（即以物抵债）或者予以变卖，法院裁定以物抵债和变卖，也应当遵循”房地一体”原则，将土地使用权和房屋等地上建筑物、构筑物及附属设施的所有权一同抵偿给债权人或一同变卖。

如果执行法院所作以物抵债裁定和变卖裁定将导致出现未抵债或变卖部分建筑物或土地与已抵债或变卖部分建筑物或土地的全部或部分的产权人不一致的，即属于造成“房地分离”的后果，当事人、买受人和案外人可以提出执行异议，请求撤销以物抵债裁定和变卖裁定。

6. “房地一体”抵押及抵押物的执行

不动产抵押属于不动产处分方式之一，无疑应当恪守“房地一体”原则。根据《民法典》第397条规定，房屋等建筑物应当与土地使用权一并抵押。

未一并抵押的，抵押建设用地使用权，视为抵押了该土地上的建筑物；抵押房屋等建筑物，视为抵押了该建筑物占用范围内的建设用地使用权（“抵押效力自动延及”规则）。

另外，根据《民法典》398条规定，乡镇、村企业适用“房地一体”抵押原则有一定的特殊性，原因是乡镇、村企业所使用的土地一般为集体经营性建设用地，故其建设用地使用权不得单独抵押，但可以抵押厂房等建筑物，同时其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

6.1 需要注意的是，《民法典》第397条第2款规定的“抵押效力自动延及”规则属于强制性法律规定，不以当事人明确约定“房地一并抵押”为前提，即不能理解为当事人约定一并抵押而仅对房屋或土地单独进行了抵押登记的方适用该规则；

同时，当事人也不能合意排除适用，既便当事人在抵押合同中明确排除其中之一，仍应当视为“房地一并抵押”。

换句话说，在房地分别抵押的情形下，既使当事人未明确约定“房地一并抵押”或者明确约定排除“房地一并抵押”，各抵押权的效力均及于建筑物及其占用范围内的建设用地使用权之整体。

6.2 房地分别抵押给不同的抵押权人的情形下，由于抵押登记时间可能有先后，为了解决“抵押效力自动延及”规则可能导致的抵押权冲突，“九民纪要”第61条给出了解决路径，即基于“房地一体”原则，此时应当将建筑物和建设用地使用权视为同一财产，依照登记时间先后确定清偿顺序：登记在先的先清偿；同时登记的，按照债权比例清偿；同一天登记的，视为同时登记。上述理解适用的法源是《物权法》第199条，《民法典》第414条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第51条第3款也有规定。

6.3 建设用地使用权抵押时，“房地一体”原则仅适用于抵押时已经存在的建筑物，抵押后该土地上新增的建筑物不适用“房地一体”原则，不属于抵押财产。

但是需要注意的是，新增的建筑物虽然不适用“房地一体”抵押，但仍适用“房地一体”处分，建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，只是新增建筑物的所得价款，抵押权人无优先受偿权。

换句说，新增建筑物不属于抵押财产，抵押权人对新增建筑物拍卖、变卖所得价款没有优先受偿权，但在人民法院执行抵押不动产时，不能刻意将新增建筑物从整体中剥离开来不作处置，而仍应适用“房地一体”原则，将其与抵押部分土地和房屋一并拍卖、变卖或抵债，以防止出现“房地分离”的后果。

6.3.1 如何界定已经存在的建筑物和新增建筑物呢？《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第51条作出了界定：

① 土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物的已完成部分，均属于以建设用地使用权设定抵押时已存在的物筑物，适用“抵押效力自动延及”规则；

② 建设用地使用权设定抵押后，正在建造的建筑物的续建部分以及新增建筑物，不适用“抵押效力自动延及”规则；

③ 以正在建造的建筑物抵押，抵押权的效力范围限于已办理抵押登记的部分，续建部分、新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物，不适用“抵押效力自动延及”规则。

6.3.2 鉴于是否属于新增部分在实现抵押权的诉讼及执行中容易出现争议，所以抵押权人及其代理律师在设定不动产抵押时，应当在抵押合同及其附件中对建筑物的现状以文字、照片、视频等形式予以清晰记录，最好对建筑物现状申请公证，并在抵押物执行中积极举证，争取优先受偿权的范围不打折。

另外，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第51条第2款规定，不能对续建部分、新增建筑物及规划中尚未建造的建筑物预先设定抵押，故设定抵押后，抵押权人应当对此后续建、新增的建筑物，增加办理抵押登记。

6.4 违法建筑物的抵押不适用“抵押效力自动延及”规则。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第49条的的规定，违法建筑物的抵押问题，分为以下两种情形：

（1）以违法建筑物抵押的，抵押合同无效，但是一审法庭辩论终结前已经办理合法手续的除外。由于抵押合同无效，故既使违法建筑物所占用的建设用地使用权是合法的，也不存在“抵押效力自动延及”至建设用地使用权的可能。也就是说，建筑物违法的情况下，以建筑物设定抵押无效，主张建设用地使用权抵押单独有效也是不成立的。

（2）以合法的建设用地使用权依法设立抵押，如土地上存在违法建筑物，抵押有效，但是抵押效力不能自动延及至地上的违法建筑物。

6.4.1 为了防止违法建筑物抵押的法律风险，抵押权人及其代理律师在设定建设用地使用权及建筑物、在建筑工程抵押时，应当注意重点核查以下事实：

① 建筑物是否持有建设工程规划许可证和施工许可证；

② 该建筑物是否按照规划进行施工；

③ 建筑物面积所对应的土地是否已交付全部土地使用权出让金，是否取得土地使用权证书。

6.4.2 需要注意的是，违法建筑不等于未办理不动产登记或未取得产权证的建筑，对于后者，只要不是违法建筑，抵押仍有效，并适用“抵押效力自动延及”规则，只不过适用的范围有一定特殊性（请参见本指引6.2条）。

7. “房地一体”原则的例外

“房地一体”原则虽然是不动产归属和处分的基本原则，但仍然有不适用的场合和情形，对此本指引前文已多有述及，如：地上建筑物和其他附着物作为动产转让时不适用“房地一并处分”；房、地分属不同权利主体的状况在人民法院执行之前已经存在且无法消除的，不适用“房地一体”查封及“查封效力自动延及”规则，也不适用“房地一体”司法评估、拍卖、以物抵债和变卖；土地使用权抵押后新增的建筑物不适用“抵押效力自动延及”规则，违法建筑物的抵押也不适用“抵押效力自动延及”规则。

在上述例外情形中，最重要的例外，就是“房地分离”在先的，则不适用“房地一体”执行处置，即，土地使用权与房屋所有权归属不同权利主体在转让前或者法院执行处置前已经既成事实，且均系合法取得的，可以单独转让或处置土地使用权或房屋所有权，此时受让人继受原权利人所享有的那部分合法权利。除此之外，司法实践中还认可以下几种例外情形：

7.1 执行建筑物使用权不适用“房地一体”原则。最高人民法院在（2021）最高法民申4448号案中，认定深圳市中级人民法院裁定强制拍卖的是被执行人使用的厂房等建筑物的使用权，根据该案相关事实和证据可以认定作为执行标的的建筑物使用权归被执行人所有，而不属于拥有建设用地使用权的案外人所有，因此人民法院强制执行的是案涉建筑物的使用权，并非该建筑物的物权，不适用“房随地走，地随房走”的处置原则。

7.2 根据7.1可以延伸理解，最高人民法院实际上是认为该案的执行标的是债权性质的建筑物使用权，而非物权，故不适用“房地一体”原则，因此，执行被执行人享有的一定年限的建筑物租赁权，由于租赁权系债权性质，而非物权，也不适用“房地一体”原则。

7.3 现实中，通过租赁方式从国家或者建设用地使用权人处取得利用土地的权利，被执行人在租赁土地建造了建筑物的现象比较常见。在对该建筑物进行执行时，由于被执行人对建筑物所占用范围内的土地仅享有债权性质的使用权，而非物权，故人民法院可以只执行处置地上建筑物，对建设用地使用权可不予处置。

另外，如果租赁的是集体土地，依据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题通知》第24条第2款“对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理”的规定，如果将集体土地变为国家所有或者将集体土地的农业用途改变为非农业用途，需要征得土地主管部门的同意，但如果仅对被执行人租赁集体土地上的建筑物、附属物予以执行，并不改变租赁土地所有权性质和用途的，同时集体土地所有权人及相关政府部门对执行该建筑物也均没有意见的，可以仅执行地上建筑物，这并不违反法律法规的强制性规定。

附录：法条梳理和标注

一、《中华人民共和国民法典》

第三百五十二条【依“房地一体”原则确定归属】

建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外。

第三百五十六条【“房地一体”处分之“房随地走”】

建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

第三百五十七条【“房地一体”处分之“地随房走”】

建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

第三百九十七条【“房地一体”抵押】

以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押【“抵押效力自动延及”规则：抵押土地，视为一并抵押建筑物；抵押建筑物，视为一并抵押土地】。

第三百九十八条【乡镇、村企业“房地一体”抵押的特别规定】

乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押【乡镇、村企业，不得单独抵押土地；抵押建筑物的必须“房地一体”抵押】。

第三百九十九条【不得抵押的财产类别】

下列财产不得抵押：

（一）土地所有权；

（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；

（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；

（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

（五）依法被查封、扣押、监管的财产；

（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产【违法建筑物或者产权有争议的建筑物，可能不适用“房地一体”原则】。

第四百零二条【抵押应当登记】

以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

第四百一十七条【“房地一体”抵押原则的例外】

建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿【新增建筑物不属于抵押财产，无优先受偿权，但仍适用“房地一体”处分原则】。

二、《中华人民共和国物权法》

笔者注：因《民法典》规定基本无变化，相应条文不再标注。

第一百四十二条

建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。

第一百四十六条

建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

第一百四十七条

建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

第一百八十二条

以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

第一百八十三条

乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

第一百八十四条

下列财产不得抵押：

（一）土地所有权；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

（五）依法被查封、扣押、监管的财产；

（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

第二百条

建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

三、《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十二条【“房地一体”原则】

房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

四、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（2020年11月29日修订）

第二十三条【“房地一体”原则之“房随地走”】

土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

第二十四条【“房地一体”原则之“地随房走”】

地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。

土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外【地上建筑物、附着物作为动产转让时，不适用“房地一体”原则】。

五、《中华人民共和国土地管理法》

第六十三条【集体经营性建设用地与在其上建设的具有经营性质的建筑物，也适用“房地一体”原则】

土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务【集体经营性建设用地可以通过出让、出租的方式获得使用权，以出租方式获得利用土地的权利时，容易造成“房地分离”】。

前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。

六、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》（2020年12月25日最高人民法院审判委员会第1824次会议通过，自2021年1月1日起施行）

第四十九条【违法建筑物不适用“抵押效力自动延及”规则】

以违法的建筑物抵押的，抵押合同无效，但是一审法庭辩论终结前已经办理合法手续的除外。抵押合同无效的法律后果，依照本解释第十七条的有关规定处理【以违法建筑物抵押无效，自无延及建设用地的可能】。

当事人以建设用地使用权依法设立抵押，抵押人以土地上存在违法的建筑物为由主张抵押合同无效的，人民法院不予支持【以建设用地抵押有效，但不能延及地上违法建筑物】。

第五十条【划拨建设用地抵押有效，且适用“抵押效力自动延及”规则】

抵押人以划拨建设用地上的建筑物抵押，当事人以该建设用地使用权不能抵押或者未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的，人民法院不予支持。抵押权依法实现时，拍卖、变卖建筑物所得的价款，应当优先用于补缴建设用地使用权出让金。

当事人以划拨方式取得的建设用地使用权抵押，抵押人以未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的，人民法院不予支持。已经依法办理抵押登记，抵押权人主张行使抵押权的，人民法院应予支持。抵押权依法实现时所得的价款，参照前款有关规定处理。

第五十一条【新增建筑物的界定及抵押效力延及规则】

当事人仅以建设用地使用权抵押，债权人主张抵押权的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分的，人民法院应予支持。债权人主张抵押权的效力及于正在建造的建筑物的续建部分以及新增建筑物的，人民法院不予支持【以建设用地抵押，只能延及地上已有和已完成部分的建筑物，不能延及此后续建及新增的建筑物】。

当事人以正在建造的建筑物抵押，抵押权的效力范围限于已办理抵押登记的部分。当事人按照担保合同的约定，主张抵押权的效力及于续建部分、新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物的，人民法院不予支持【以正在建造的建筑物抵押，不能延及此后续建部分、新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物】。

抵押人将建设用地使用权、土地上的建筑物或者正在建造的建筑物分别抵押给不同债权人的，人民法院应当根据抵押登记的时间先后确定清偿顺序【建设用地、建筑物及正在建造的建筑物分别抵押的，适用“抵押效力自动延及”规则，以抵押登记时间先后顺序清偿】。

七、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020年12月23日修正）

第二十一条【“查封效力自动延及”规则】

查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外【查封土地，延及地上建筑物；查封地上建筑物，延及土地。房屋权属分离的，不适用“查封效力自动延及”规则】。

地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记【本款系倡导性规则；未分别办理查封登记，仍为有效查封，且适用“查封效力自动延及”规则，对未登记的建筑物或土地同时产生查封效力】。

八、最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（法释〔2015〕10号）

第七条【执行行为异议的范围】

当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：

（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施【查封、拍卖、变卖和以物抵债违反“房地一体”原则的，当事人及利害关系人可以提出执行行为异议】；

（二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序；

（三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。

被执行人以债权消灭、丧失强制执行效力等执行依据生效之后的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。

除本规定第十九条规定的情形外，被执行人以执行依据生效之前的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当告知其依法申请再审或者通过其他程序解决。

九、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》【2020年修正】

55. 多份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人分别对同一被执行人申请执行，各债权人对执行标的物均无担保物权的，按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿【被执行人为公司和企业法人而未申请破产的，不同案件的普通债权人依采取查封、扣押、冻结等执行措施的先后顺序受偿，具体到执行标的为不动产的，应考虑“查封效力自动延及”规则确定先后顺序】。

多个债权人的债权种类不同的，基于所有权和担保物权而享有的债权，优先于金钱债权受偿。有多个担保物权的，按照各担保物权成立的先后顺序清偿。

一份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人对同一被执行人申请执行，执行的财产不足清偿全部债务的，各债权人对执行标的物均无担保物权的，按照各债权比例受偿。

56. 对参与被执行人财产的具体分配，应当由首先查封、扣押或冻结的法院主持进行【首封法院主持财产分配】。

首先查封、扣押、冻结的法院所采取的执行措施如系为执行财产保全裁定，具体分配应当在该院案件审理终结后进行【首先财产保全的，亦为首封法院，审理终结后主持财产分配】。

十、最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》法发[2004]5号

六、土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的，人民法院应当同时查封；土地使用权和房屋所有权归属不一致的，查封被执行人名下的土地使用权或者房屋【“房地一体”查封；“房地分离”的，不适用“房地一体”查封】。

七、登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人（案外人）书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施【案外人书面认为的，可适用“房地一体”查封】。

如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施【案外人不认可的，不适用“房地一体”查封，应待房地权属登记合一后，再行查封】。

二十三、在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移；土地使用权与房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利【“房地一体”处分；“房地一体”原则的例外】。

二十四、人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费【执行建筑物涉及集体土地使用权的，也可以适用“房地一体”处分原则】。

对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。

十一、《最高人民法院关于房屋与占用范围内的土地使用权欠缺一并处分条件时如何执行的问题的复函》（〔2010〕执他字第8号）

辽宁省高级人民法院：

你院〔2009〕辽执一复字第3号《关于房屋与占用范围内的土地使用权欠缺一并处分条件的应否单独处分房屋问题的请示》收悉。经研究，现答复如下：

原则同意你院审判委员会多数人意见。根据房随地走，地随房走的原则及《物权法》第百四十六条、第一百四十七条和我院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款的规定，人民法院在执行中需要处理房地产时亦应遵循上述原则和规定。本案中，兴城市市政管理处办公楼系1983年建造，由于当时管理不规范等原因致使权利人与房地产管理部门没有办理相应手续，造成土地权属不明。你院可责成执行法院与当地房地产管理部门协调处理，协调处理不成时应按房地一致原则处置房产【执行中应尽量贯彻“房地一体”原则，既使形式上权属不明，但如实质上房地权属均归被执行人的，可适用“房地一体”原则处置】。

十二、《最高人民法院关于土地使用权与房产所有权应当一并处置的复函》（2014）执他字第7号

山东省高级人民法院：

你院《关于申请复议人长城资产管理公司济南办事处、杜广伟申请复议一案的请示》收悉。经研究，答复如下：

根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的相关规定，在执行被执行人所有的不动产时，应当遵循“房随地走、地随房走”的原则，土地使用权与房产所有权应当一并处置。本案中，青岛市中级人民法院（以下简称青岛中院）在未查明案涉房屋占用范围内土地使用权的情况下，裁定将该房屋单独拍卖，不符合上述法律规定，故相关拍卖成交裁定依法应予撤销【单独拍卖房屋，违反“房地一体”原则，拍卖成交裁定应予撤销】。

综上，经我院审判委员会讨论，原则同意你院审判委员会第二种处理意见。拍卖撤销后，青岛中院应当在进一步查明案涉房屋土地使用权的情况下，重新拍卖。重新拍卖时应注意保护原买受人的合法权益，其作为实际占有人在同等条件下享有优先购买权【本答复针对的案件是山东省高院（2013）鲁执复议字第35号案件】。

2014年10月23日

十三、最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知（法〔2019〕254号）【“九民纪要”】

61.【房地分别抵押】根据《物权法》第182条之规定，仅以建筑物设定抵押的，抵押权的效力及于占用范围内的土地；仅以建设用地使用权抵押的，抵押权的效力亦及于其上的建筑物。在房地分别抵押，即建设用地使用权抵押给一个债权人，而其上的建筑物又抵押给另一个人的情况下，可能产生两个抵押权的冲突问题。基于“房地一体”规则，此时应当将建筑物和建设用地使用权视为同一财产，从而依照《物权法》第199条的规定确定清偿顺序：登记在先的先清偿；同时登记的，按照债权比例清偿。同一天登记的，视为同时登记。应予注意的是，根据《物权法》第200条的规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产【房地分别抵押的，应依“抵押效力自动延及”规则确定清偿顺位】。

十四、最高人民法院《办理执行案件规范》

562.【房地一体原则】

查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属于被执行人与其他人的除外【“查封效力自动延及”规则及例外；“房地分离”的，不适用“查封效力自动延及”规则】。

地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。

专栏执行异议与执行异议之诉法律文书作者：法律名家讲堂79币30人已购查看