【以案释法】不动产所有权确认纠纷案的认定

【案情简介】

2010年9月16日胡某、万某、颜某（甲方）与刘某（乙方）签订合作建房协议，约定甲方自愿将坐落在本组的一宗政府安置地交由刘某投资建房，刘某将工程发包给湖南某房地产开发公司并收取甲方等人的集资款，该工程因为办理用地审批手续被处罚，2014年4月1日刘某妻子聂某成立丙房地产开发公司（丙公司），聂某经胡某等人的授权与衡阳县土地矿产交易中心签订《国有建设用地使用权挂牌（拍卖）出让成交确认书》，聂某与胡某等取得案涉土地使用权，此后聂某以胡某等人的名义支付了土地出让金及契税。2014年9月17日，丙公司与聂某就案涉项目签订《合作开发建房协议》，约定：由聂某以土地使用权出资，丙公司通过结算支付聂某等价现金或将18层1801号复式房约360平方米作为投资汇报固定产权；案涉项目所有建筑物及其附属设施归丙公司单独所有，但根据产权登记的需要，由聂某等共同申请作为名义权利人办理首次登记。2014年12月31日，蒸国用（2014）第063060土地使用权证书登记案涉土地使用权为丙公司及胡某等。2016年1月19日，丙公司到衡阳县地方税务局第五税务分局办理房地产项目预售（初始）登记纳税，交纳税款440165.33元。

2016年1月原告对案涉项目项目房产对外出售，并交纳税款。湘（2017）衡阳县不动产权第0005806号不动产权证上书登记权利人为丙公司及胡某等。一审判决丙公司为案涉不动产的实际权利人。

【代理意见】

作为胡某代理人，我们认为，本案系不动产所有权确认纠纷案。

一、胡某等人与聂某对涉案的不动产案涉项目享有所有权。胡某等人为了取得该不动产所有权，已经交付出资70多万元，是实际出资人，土地使用权证及不动产权证均登记胡某等人为所有人，根据民法典的规定，不动产物权的设定、变更、转让、消灭，经依法登记发生效力，因此，一审判决未认定胡某等人为实际所有人是错误的。

聂某辩称其借胡某等人名义办理手续、登记不动产与事实不符。1.在聂某交付土地出让金前，胡某等人根据与聂某丈夫刘某元签订的协议交付出资，聂某以其本人与胡某等人名义交纳的70余万元土地出让金包含胡某等人所交的出资，聂某交付土地出让金只是代交付；2.该不动产土地所有权取得基于“两违”处理结果，聂某、刘某元均不是胡某等人本组村名，无法以70多万元购买1100多平方米这么低价的土地。如果是借名购买必定会有书面协议约定产权，丙公司与聂某以胡某等人的资金购买只有胡某等人才有资格购买的土地，难道是借名购买吗？因此丙公司与聂某称借名购买土地，与事实不符、与常理相悖。

丙公司辩称其实际占有不动产，与事实不符。丙公司与聂某未经胡某等人（共有人）同意，与他人签订房屋买卖合同是无效的，如果其有权买卖何需产权确认？丙公司与聂某以违法事实证明其行为合法，显然荒谬。

二、丙公司不是涉案不动产所有人，所有权证登记是基于丙公司串通聂某与其签订的虚假协议《合作开发建房协议》，是无效民事行为。虚假协议主要表现在以下几个方面：

1.虚构合同主体身份。丙公司的股东为聂某及其父母聂某来，李某秀、儿子刘某，虽然几经变更，但聂某一直是公司的股东，聂某作为合同的乙方，丙公司作为合同甲方，所签订的合同，无异于左手与右手签订合同，其目的是侵吞胡某等人的利益，是无效协议。

2.合作开发协议没有签订的必要，主要表现在以下两个方面，第一、丙公司是2014年4月成立的，而案涉项目在2012年的10月就已经竣工，无需投资，无需再开发，可见在工程已竣工以后，仍然与他方合作开发，无异于掩耳盗铃，第二、丙公司自成立至今都没有房地产开发资质，与其合作开发没有任何的价值，没有任何的必要。

3.聂某签订协议，没有告知共有权人，聂某私自转让共有物，侵犯了共有权人的优先权，转让行为无效。如果聂某将自己的份额转让给公司，那么应该在产权证上除名，但在产权证上依然显示其为共有人，仅凭一纸虚假协议，凭空增加了丙公司为共有人，严重损害了胡某等人的利益，是无效民事行为。

4.签订合作开发协议，没有得到胡某等人的授权，聂某却在合同中约定“权利状态是公司单独所有”，显然无效。

综上所述，丙公司没有出资、没有开发，仅仅凭借聂某伪造的协议直接加名，丙公司与聂某一审提交的《合作开发建房协议》是丙公司与聂某聂某恶意捏造的，根据《最高人民法院、最高人民检察院关于办理虚假诉讼刑事案件适用法律若干问题的解释》第一条第七项的规定，“单方或与他人恶意串通，捏造身份、合同等民事法律关系的其他行为”，是“以捏造的事实提起民事诉讼是虚假诉讼”。因此，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请依法改判驳回丙公司的诉讼请求。

【判决结果】

二审法院判决，撤销一审判决，驳回丙公司一审全部诉讼请求。

【裁判文书】

二审法院认为，本案争议焦点是能否确认丙公司为湘（2017）衡阳县不动产权第0005806号房产的实际权利人。丙公司称胡某等未履行出资义务，不是（2017）衡阳县不动产权第0005806号房产的实际权利人,并在一审时提交了聂某与丙公司于2014年9月17日签订《合作开发建房协议》，该协议约定了案涉项目项目所有建筑物及附属设施归丙公司所有。而胡某等六人称其已实际出资70万元用于合作建房，且认为聂某作为丙公司的股东之一，在没有告其他共有权人的情形下，私自与丙公司签订的《合作开发建房协议》系无效的虚假协议。经查，2016年1月11日，丙公司法定代表人由刘某变更为聂某，2020年6月28日，丙公司法定代表人由聂某变更为李某秀。2014年12月31日，衡阳县人民政府颁布蒸国用字（2014）第0630060号国有土地使用权证，确认案涉土地的使用权人是丙公司、聂某等。2015年12月9日，案涉工程竣工，湘（2017）衡阳县不动产权第0005806号不动产权证书登记权利人也是丙公司、胡某等人。因此，对上述事实分析可知，1.国有建设用地使用权挂牌（拍卖）出让成交确认书证明案涉土地是以胡某等人名义竞拍，国有土地使用权出让契税纳税人也是聂某等，办理国有土地使用权证和不动产权证均发生在支付土地出让金之后，且该登记均是聂某、丙公司与胡某等协商一致所达成的意见，已产生法律效力，丙公司、聂某应当受到约束。2.丙公司系聂某三人作为股东于2014年4月1日设立，聂某来系聂某父亲，李某秀系聂某母亲。《合作开发建房协议》系聂某与丙公司签订，签订时间为2014年9月17日。聂某未提供胡某等人授权的依据，故该协议不可约束胡某，不产生法律效力。3.一审法院在未查明聂某是否已得到胡某等授权的情形下，在明知聂某系丙公司的法定代表人的情况下，仅以聂某与丙公司签订《合作开发建房协议》的有关内容继而认定丙公司为湘（2017）衡阳县不动产权第0005806号房产的实际权利，属证据不足、认定部分事实不清，应予纠正。

综上所述，二审法院认为胡某等人上诉请求成立，予以支持。判决撤销一审判决，驳回丙公司的全部诉讼请求。

二审判决生效后，丙公司向高级人民法院提出再审申请，因申请理由不能成立而被驳回。

【案例评析】

一、丙公司主张胡某等六人并非案涉房产的实际权利人、仅是名义权利人。

第一，关于补充协议。2015年6月11日补充协议虽载明胡某等六人确认其并未投资建设案涉项目、并非案涉房产实际权利人，系出于县政府“两违”政策办证需要将六人名字列入房产总证之中，但经查，聂某在（2021）湘民申1629号案件询问过程中，聂某称：“……补充协议是我方代被申请人（即胡某等六人）签的。和国有土地出让合同一样，都是由我方代签的”，因聂某在另案中承认2015年6月11日的补充协议亦由其代签，故法院对该证据不予采信。第二，关于丙公司的其他证据：委托书、不动产登记授权委托书，不能达到证明实际权利人的目的，故法院亦不予采信，且丙公司提交的其他出资证据亦不足以否认胡某等六人交集资款的事实，故丙公司的主张缺乏事实依据。

二、丙公司主张案涉房产项目由丙公司实际出资并实际建设，案涉房产所有权应归丙公司所有的问题。根据查明的事实，国有建设用地使用权挂牌（拍卖）出让成交确认书证明案涉土地是以聂某及胡某等六人名义竞拍，国有土地使用权出让契税纳税人也是聂某及胡某等六人，办理国有土地使用权证和不动产权证均发生在支付土地出让金之后，产权人均登记为聂某、丙公司与胡某等六人，而无论是丙公司提供的合作建房协议，还是提供的补充协议，均不能代表胡某等六人的真实意思，故二审未支持丙公司的诉讼请求。

【结语和建议】

本案涵盖了无权代理未被追认，及共有财产被共有人违法处置，我国民法典第一百七十一条规定行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。

同时，对于不动产的实际所有权人，已经确权的房屋，房屋所有权属于权属登记证书上记载的人。对于没有确权的房屋：（一）如果拥有宅基地的土地使用权证，则可以认定对房屋享有所有权；（二）持有出资建房的相关证明，可以认定对房屋享有所有权共有人之间最常见、最突出的矛盾之一，就是未事先约定共有财产份额，在处置共有财产时产生分歧，容易造成诉累，甚至出现不同的裁判结果。

此外，建议合伙建房或共同出资开发房地产，应当尽早向专业律师寻求帮助，以合同形式明确出资额及产权份额、比例，以尽可能减少纷争。就本案而言，如果双方明确约定出资额及分割比例，明确代理权限、范围、期限，则就可能不会发生本案的争议。

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