《民法典》逐条解读——第942条【物业服务人的义务】

大家好，我是北京市盈科律师事务所的王岩律师。今天我们来继续逐条解读《民法典》。

中华人民共和国民法典

第九百四十二条 【物业服务人的义务】物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

【法条主旨】

本条是关于物业服务人主要义务的规定。

【法条解读】

物业服务人的主要义务，即物业服务人按照合同的约定、法律法规的规定和物业的使用性质，为业主提供物业服务。具体来说物业服务人的主要义务包括以下内容：

(一)对业主共有部分的管理和维护

物业服务人的义务首先就是对物业服务区域内的建筑物及其附属设施等共有财产进行管理和维护，这是物业服务人最重要的合同义务之一，也是保障业主正常生活、改善业主生活品质的重要基础。学界常把物业服务人的服务管理区分为对物的管理和对人的管理。物业服务人的此项义务主要涉及对物的管理，即管理物业服务区域内的业主的共有财产，主要包括小区内的道路、绿地、广场等公共场所，电梯、消防设施、公共照明设施和共有的车位车库等公共设施，以及物业服务用房等。

(二)维护物业服务区域内的基本秩序

物业服务区域内的基本秩序，是业主正常生活的重要方面。物业服务人应当负有维护小区内共同生活秩序的义务，该项义务主要涉及对人的管理。例如，对外来人员的管理、对小区内停车位使用的管理等。为了维护物业服务区域内的基本秩序，可能会对业主的权利进行一定的限制，业主有义务配合物业服务人的管理。例如，物业服务人在小区内划定停车位，业主就应当按照划定的停车位进行停放，不能随意停放在其他区域，以免给其他业主带来不便。而当业主损害其他业主的利益时，物业服务人还应当对其行为进行制止。例如，业主在家中播放音乐声音过大，邻居向物业服务人反映，物业服务人应当制止业主的扰民行为，劝说其调低音量以免打扰他人。

(三)保护业主的人身、财产安全

保护业主的人身和财产安全，是物业服务合同对物业服务人的基本要求，也可以说是最为重要的内容。具体来说，此项义务主要包括两个方面的内容：一是物业服务人应当采取合理措施保护业主的人身及财产安全，消除安全隐患，预防损害的发生。例如，以醒目的方式告知业主24小时有保安在岗的值班室以及附近派出所的联系电话，在重要部位如地下停车场、单元楼门口等安装监控探头，按照约定和有关规定对电梯进行安全检修，等等。二是如果出现可能危害或者已经危害到业主人身、财产安全的情形时，物业服务人应当及时制止相关行为，并且视情况采取必要措施以尽量保障业主的人身、财产安全。例如，发现小区单元楼发生高空抛物的行为，或者有人划伤在小区内停放的车辆时，物业服务人应当及时制止；发现小区内窨井盖破损时，物业服务人应当及时维修、更换，以免业主掉落窨井，导致人身、财产受到损害。

物业服务人是否具有安全保障义务，学界一直存有争议。宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者负有安全保障义务。有的学者认为，就物业服务人的性质来说，其从事的是服务性行业，属于经营者的范畴。有的学者认为，从法理上来说，物业服务人符合成为安全保障义务承担者的法理依据，如危险控制理论的要求、收益与风险相一致理论的要求、节约社会总成本的要求等。较多学者认为物业服务人的安全保障义务是基于危险控制理论，因为物业服务人是物业服务区域的实际管理者，对物业服务区域内的危险源的控制力显然要高于业主。另外，物业服务人负有一定的安全保障义务，也符合业主对物业服务合同的期待。人身、财产安全是业主得以生存之基础，业主之所以聘请物业服务人来提供服务、管理物业，其中一个重要目的就是让自己的人身和财产安全能够得到保护。所以，规定物业服务人负有安全保障义务，具有一定的法理基础，也符合现实需要。

需要说明的是，物业服务人的安全保障义务之具体范围，可以由当事人自行约定。例如，双方当事人可以约定，物业服务人须安排3名保安，每隔4小时巡逻一次物业服务区域；在每栋居民楼有窗户的一面安装监控设备，以防止发生高空抛物坠物现象，等等。有的法律法规也对物业服务人安全保障义务作出了有关规定。例如，《物业管理条例》第55条规定，“物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合”。如果小区内公共道路上的窨井盖发生破损，存在安全隐患，物业服务人就应当及时维修，消除安全隐患，防止业主不慎跌落，造成人身和财产损失。 　　需要注意的是，物业服务人承担的安全保障义务，应当在一定、合理、正常范围内，不能过于苛求。例如，业主不能要求物业服务人在物业服务合同中约定，保证在物业服务区域内不发生任何盗窃事件，或者不发生任何人身伤害事件。此外，物业服务人之安全保障义务的高低程度，也与物业服务人的收费标准有一定关联。一般而言，物业服务人收取的物业费越高，对其提供的服务质量的要求也越高，其安全保障义务自然也越高。在豪华高档小区，物业服务人收取高额物业费，自然也应当聘请足够的、较为年轻的保安，监控探头等安保设备也应当配备到位，安装消防设施的数量和质量也可以高于一般要求。

如果物业服务人没有尽到安全保障义务，导致业主的人身、财产安全受到侵害，物业服务人应当承担相应的违约责任。当物业服务人的行为符合侵权责任之要件时，亦构成侵权，物业服务人须承担相应的侵权责任，此时发生违约责任与侵权责任之竞合，受到损害的业主可以向物业服务人请求其承担违约责任或者侵权责任。

(四)对违法行为的制止、报告义务

本条第2款规定，对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。之所以作出该规定，主要还是为了更好地为业主提供物业服务，履行前述的几项基本义务，妥善管理、维护物业服务区域内的相关设施，维护物业服务区域内的基本秩序，保护业主的人身、财产安全。例如，小区内正在发生高空抛物、划伤车辆等违法行为时，物业服务人应当及时采取合理措施制止该违法行为。应当注意，所采取的措施应当是“合理”的，应当视具体情况而定，既不能超过必要的限度，也不能只做表面文章达不到制止的效果。例如，当发现有小偷行窃时，保安可以先将其控制后及时报警，将小偷交给公安机关处理，不能长时间限制小偷的人身自由，甚至对其进行殴打拷问。又如，当物业服务区域内发生打架斗殴事件时，保安不能只站在一旁围观，而应视情况上前制止；当然，在无法制止的情形下，应当及时报警。而当此类违法行为已经发生之后，则应当及时向有关行政主管部门报告并协助处理。例如，发生业主失窃案件时，应当及时报案，通过调取相关监控资料、提供外来人员来访记录等方式，协助公安机关尽早破案。

上述义务是物业服务人的主要义务，也即物业服务人提供的物业服务的主要内容。除了上述义务，物业服务人往往还要承担一些其他义务，例如对物业进行验收接管的义务。物业服务企业接管物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。物业服务人的主要服务事项就是对物业服务区域内的业主共有部分进行管理，在物业服务人开始提供相关服务之前，应当对物业的有关情况进行全面了解，才能开展正常的物业服务活动。这些情况包括建筑物及其附属设施的现状(如电梯、车位车库、楼体外墙等设施的运行情况)、小区的入住情况、维修资金的筹集和使用情况等。物业服务人在提供服务之前，应当对物业进行验收和接管，特别是业主依法解聘了原物业服务人，聘请新物业服务人的，不仅可以让物业服务人了解有关情况，更好地为业主提供物业服务，也有利于物业服务人与业主以及前物业服务人明确物业现状及相关责任归属，以免接管后发生不必要的纠纷。例如，因为原物业服务人疏于管理，小区内多个单元门遭到破坏，一直没有进行维修。新物业服务人验收接管的范围，还应当包括原物业服务人或者原来自行管理的业主所掌握的相关信息以及资料，如监控资料、业主登记资料等。此外，物业服务人还负有不得妨碍业主合理行使专有权的义务，不得擅自处分业主共有财产或者改变共有财产用途的义务，执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施的义务，配合居民委员会做好社区管理、社区服务的义务，等等。

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