房产买卖纠纷：延迟支付购房尾款，赔付卖家20万违约金

上海达必诚律师事务所周宇龙律师在此提醒：上海落户及购房政策时有变化，消费者在有购房需求时，可详细咨询律师或房产中介机构，及时了解相关的法律责任和合同权利义务，避免发生法律纠纷以及财产损失。

【摘要】

女子因政策等原因未能如期落户，延迟支付购房尾款，现买卖双方均主张对方违约，法院如何判决？

【案情简介】

2019年4月27日，乙女（乙方）在A房地产公司（丙方）的撮合下，与甲男（甲方）签订《房屋买卖定金合同》，房屋总价535万。2019年9月15日付首付款190万元(含定金20万元)，双方约定2019年11月15日为买卖合同签署日，2019年12月30日前付清约定余款345万元。乙方若违约，违约金为100万。

然而，因乙女的落户问题，购房没能顺利进行。2019年12月16日，甲男向乙女发送《催告函》，催促乙女尽快签订本应于2019年11月15日前正式签订的房屋买卖合同，此外，还应于2019年12月30日前补足全部房款，否则需承担100万元违约金。10日后，乙女回复甲男《告知函》，剩余345万元房款依约应以银行贷款支付，办理贷款审批手续系双方的共同义务，请甲男与居间方尽快协助乙女办理贷款手续。

2020年1月2日，甲男向乙女发出《再次催告函》，告知乙女已严重违约，现宽限乙女一个月，请乙女于2020年1月30日前支付345万元购房款。

2020年1月27日，乙女向甲男发送《履行合同催告函》，言明发函一个月来，甲男未协助办理贷款手续，请甲男尽快协助办理。

2020年2月4日，甲男向乙女发送《解除<房屋买卖定金合同>通知函》，并扣留已支付购房首付款190万中的100万元作为违约金，将剩余90万元购房款退回乙女账户。

乙女购房不成，无故损失100万，遂诉至法院，诉请：1．判令甲男及A房地产公司继续履行《房屋买卖定金合同》，协助乙女办理贷款手续；2．判令甲男将系争房屋的产权过户至乙女名下；3．判令甲男赔偿乙女违约金20万元；4．判令甲男支付乙女律师费6万元。

甲男向一审法院提起反诉请求：1．确认与乙女签订的《房屋买卖定金合同》已于2020年2月4日解除；2．判令乙女向甲男支付违约金100万元；3．判令乙女支付甲男律师费5万元。

【一审审理】

一审法院认为，乙女、甲男在《房屋买卖定金合同》签订后，乙女按照合同约定支付了首付款190万元(含定金20万元)，乙女、甲男双方应于2019年11月15日签署房屋买卖合同（即网签合同），但双方均未按合同约定的日期签订房屋买卖合同，此后，双方未按约履行，且就合同后续履行也未协商达成一致的处理方案，故双方所签署的《房屋买卖定金合同》无法继续履行，《房屋买卖定金合同》应予解除。对此，双方互不承担违约责任。合同解除后，因该合同取得的财产应予以返还，甲男已退回购房款90万元，余款100万元应予返还。双方对于合同解除互不承担违约责任，故双方主张的违约金、律师费，法院均不予支持。

一审法院判决如下：一、《房屋买卖定金合同》解除；二、驳回乙女的其余诉讼请求；三、甲男返还乙女购房款100万元；四、驳回甲男的其余反诉请求。

甲男不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判驳回乙女的诉讼请求，支持甲男的一审反诉请求。即：1．确认《房屋买卖定金合同》已于2020年2月4日解除；2．判令乙女向甲男支付违约金100万元；3．判令乙女支付甲男律师费5万元

乙女请求二审法院驳回上诉，维持原判。

【二审审理】

本院查明，2020年2月4日甲男除了向乙女发送书面的《解除<房屋买卖定金合同>通知函》，还通过微信聊天方式向乙女发送了该解约函，乙女确认接收。

本院认为，乙女与甲男均确认本案中所涉“签订正式房屋买卖合同”是指“签订网签合同”，故该份合同应视为正式买卖合同而非单独定金协议。乙女辩称该合同为定金合同，故其无需支付剩余购房款345万元，依据不足，本院对该意见不予采纳。

本院认为，2020年1月2日甲男向乙女发出《再次催告函》，将乙女支付购房余款的期限从2019年12月30日宽限至2020年1月30日，但截至2020年2月4日甲男向乙女发送合同解除函时，乙女仍未与甲男签订网签合同及向甲男支付剩余购房款，显属违约。甲男于2020年2月4日向乙女发送《解除<房屋买卖定金合同>通知函》，现甲男上诉主张合同于即日解除，于法有据，本院予以支持。

乙女主张其未按时履约，系因政策变更导致其落户延期且合同相关约定不明，理由缺乏事实与法律依据，本院难以采信，其行为已构成违约，应承担违约责任。

本院综合考量当事人的过错程度和实际损失、合同实际履行情况等，兼顾违约金的补偿性和惩罚性功能，本院对甲男依约主张的违约金予以适当调整，将其由100万元调整至20万元。

二审判决：

一、撤销一审判决；二、《房屋买卖定金合同》解除；三、乙女支付甲男违约金人民币20万元；四、乙女支付甲男律师费人民币5万元；五、甲男返还乙女购房款人民币100万元(可以直接扣除前项违约金及律师费后，返还剩余金额人民币75万元)。

【相关法条】

第五百七十七条 【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十五条 【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

【律师说法】

根据我国《民法典》规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立，定金不得超过主合同标的额的百分之二十。《民法典》第五百八十七条规定了定金罚则，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行债务，或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。本案中，买家乙女就是因在多次催告中未在约定期限履行合同义务，致使合同目的不能实现，赔付卖家违约金20万。

上海达必诚律师事务所周宇龙律师在此提醒：上海落户及购房政策时有变化，消费者在有购房需求时，可详细咨询律师或房产中介机构，及时了解相关的法律责任和合同权利义务，避免发生法律纠纷以及财产损失。

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