一审后发送律师函催促履行合同义务，二审仍未履行应判决解除合同

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2020年4月30日，龙尚房产公司与杨某某签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定，杨某某购买龙尚房产公司开发的位于XXX小区XXX幢XXX层XXX室，预测房屋建筑面积270.82平方米，单价8,798元，房屋总价款为2,382,675元。第七条付款方式及期限：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20,000元，该定金于交付首付款足额时，抵作商品房价款。（二）买受人按下列第3种方式按期付款：3．贷款方式付款：商业贷款；买受人应当于2020年4月30日前交付首期房价款1,192,675元，占全部房价款的50.06％，余款1,190,000元向×（贷款机构）申请贷款支付。第八条逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按约定时间付款的，双方同意按照下列第一种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。

合同签订后，杨某某已向龙尚房产公司支付首付款1,192,675元，龙尚房产公司已办理了XXX小区XXX幢XXX层XXX室网签备案手续。

龙尚房产公司向一审法院起诉请求：1．依法判令解除龙尚房产公司与杨某某之间签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同（预售）补充协议》；2．依法判令杨某某协助龙尚房产公司办理撤销XXX小区XXX幢XXX层XXX室网签备案手续；3．依法判令杨某某向龙尚房产公司支付违约金178,500元（1,190,000元×15％=178,500元）。

杨某某向一审法院反诉请求：1．依法判令龙尚房产公司继续履行《商品房买卖合同（预售）》；2．依法判令龙尚房产公司自本案判决生效之日起10日内向杨某某交付位于XXX小区XXX幢XXX层XXX号房屋，逾期不交付承担日万分之三点五的违约金；3．依法判令龙尚房产公司向杨某某交付违约金243,982.19元。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人都具有约束力。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思的表示，其内容不违反国家法律法规的强制性规定，应属合法有效。本案的争议焦点为：1．杨某某与龙尚房产公司在履行《商品房预售合同》过程中有无违约的事实，如一方违约，是否已达到合同约定或法定的解除情形；2．龙尚房产公司的诉讼请求以及杨某某的反诉请求有无事实依据和法律依据。第一，按照约定杨某某已向龙尚房产公司支付首付款1,192,675元，占全部房款的50.06％，余款1,190,000元向贷款机构申请贷款支付，后经龙尚房产公司的置业顾问与杨某某多次磋商贷款事宜未果，因双方未约定支付剩余房款的时间，只是约定贷款支付。在双方未就支付剩余房款的时间达成一致或未经龙尚房产公司履行催告给予一定的履行宽限期的情况下，单方提出解除《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，与合同约定不符，也不符合法定的解除条件。至于龙尚房产公司提交的补充协议，因签名不是杨某某本人所签，也未有充分证据证明杨某某委托授权杨某进行签名，对补充协议的真实性，一审法院无法采信。在一审法院审理（2021）民初8531号民事案件中，杨某某对龙尚房产公司提交的2021年1月11日杨某某给龙尚房产公司送达的《解除商品房买卖合同（预售）通知》的真实性、合法性、关联性均不认可，因龙尚房产公司未提交该证据的原件以及由杨某某向其送达的手续，对该证据与本案的关联性，一审法院不予采信。综上所述，对龙尚房产公司提出的诉讼请求，一审法院不予支持。第二，在龙尚房产公司提起解除合同之诉时，杨某某提出应继续履行合同的反诉请求，在本质上属于对龙尚房产公司诉讼请求的反驳与抗辩，其实质上是对龙尚房产公司诉讼主张的否定，认为龙尚房产公司解除合同的理由不成立，该项反诉请求，已在本诉中进行了审理，并不属于反诉的范围。杨某某未能向银行贷款支付剩余房款，在未支付剩余房款的情况下，要求龙尚房产公司交付涉案房屋、支付违约金的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。

一审判决：一、驳回龙尚房产公司的全部诉讼请求；二、驳回杨某某的反诉的全部诉讼请求。

一审判决后，龙尚房产公司和杨某某均不服提起上诉。

二审认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，双方当事人因支付房款、交付房屋等事实引发的纠纷由民法典施行前持续至民法典施行后，故本案应当适用民法典的规定。本案的争议焦点为：一、涉案《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同（预售）补充协议》是否应当解除；二、龙尚房产公司要求杨某某协助办理撤销涉案房屋网签备案手续的诉讼请求能否成立；三、龙尚房产公司要求杨某某支付违约金的诉讼请求能否成立；四、杨某某要求继续履行涉案《商品房买卖合同（预售）》，并要求龙尚房产公司交付涉案房屋、支付违约金的反诉请求能否成立。对此，二审分析如下：

一、涉案《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同（预售）补充协议》是否应当解除。龙尚房产公司主张杨某某未按合同约定的时间办理按揭贷款也不支付剩余房款，涉案《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议应当解除，而杨某某认为其未签订补充协议，涉案《商品房买卖合同（预售）》并未明确约定办理按揭贷款的时间，故涉案《商品房买卖合同（预售）》应当继续履行。对此二审认为，涉案《商品房买卖合同（预售）》中仅约定杨某某以按揭贷款的方式支付剩余房款，并未明确约定办理按揭贷款或支付剩余房款的时间，而《商品房买卖合同（预售）补充协议》中虽然约定了办理按揭贷款的时间，但杨某某否认其签订了该补充协议，龙尚房产公司亦认可该补充协议并非杨某某本人签订，龙尚房产公司提供其公司置业顾问康凯与杨某某的微信聊天记录欲证实杨某某委托案外人“杨总”代其签订该补充协议，但该微信聊天记录仅涉及杨某某询问是否能由案外人“杨总”代其办手续并代为签字，未明确签署材料的名称及内容，故龙尚房产公司提供的证据不足以证实杨某某委托案外人与其签订了补充协议，故该补充协议并未成立，对龙尚房产公司要求解除涉案《商品房买卖合同（预售）补充协议》的上诉请求，二审不予支持。《中华人民共和国民法典》第五百一十一条第四项规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间”。涉案《商品房买卖合同（预售）》虽然未明确约定支付剩余房款的时间，但龙尚房产公司在一审判决作出后，委托律师事务通过发送律师函的方式，要求杨某某在合理期限内办理银行按揭贷款或直接支付剩余房款，但杨某某至今未履行上述合同义务。根据涉案《商品房买卖合同（预售）》的约定，杨某某逾期支付房款超过30日，龙尚房产公司有权解除该合同，现合同解除条件已成就，龙尚房产公司享有单方解除权，故对龙尚房产公司要求解除涉案《商品房买卖合同（预售）》的上诉请求，二审予以支持。

二、龙尚房产公司要求杨某某协助办理撤销涉案房屋网签备案手续的诉讼请求能否成立。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”。因杨某某与龙尚房产公司签订了涉案《商品房买卖合同（预售）》，龙尚房产公司将涉案房屋的网签备案手续办理至杨某某名下，现该合同已经解除，龙尚房产公司有权要求将涉案房屋网签备案手续恢复原状，故对龙尚房产公司要求杨某某协助办理撤销涉案房屋网签备案手续的上诉请求，二审予以支持。

三、龙尚房产公司要求杨某某支付违约金的诉讼请求能否成立。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。基于前述分析，因杨某某未在合理期限内支付剩余房款的违约行为，导致涉案《商品房买卖合同（预售）》解除，应当承担相应的违约责任。但龙尚房产公司在本案诉讼前未有效催告杨某某支付剩余房款，龙尚房产公司亦未提交证据证实因杨某某的违约行为造成其损失的具体数额，故二审酌定杨某某向龙尚房产公司支付违约金10,000元，对龙尚房产公司要求杨某某支付违约金178,500元的上诉请求的合理部分，二审予以支持。

四、杨某某要求继续履行涉案《商品房买卖合同（预售）》，并要求龙尚房产公司交付涉案房屋、支付违约金的反诉请求能否成立。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款之规定，涉案《商品房买卖合同（预售）》已经解除，涉案房屋尚未交付，合同约定的交付义务终止履行，对杨某某主张继续履行涉案《商品房买卖合同（预售）》并要求龙尚房产公司向其交付涉案房屋的上诉意见，二审不予采纳。《中华人民共和国民法典》第五百二十六条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求”。龙尚房产公司与杨某某签订房屋买卖合同，杨某某有向龙尚房产公司支付购房款的义务，而龙尚房产公司有向杨某某交付房屋的义务，根据交易习惯，付款义务应当先于交付义务，现杨某某未向龙尚房产公司足额支付房款，龙尚房产公司有权拒绝向杨某某交付涉案房屋，故对杨某某要求龙尚房产公司支付逾期交房违约金的上诉请求，二审不予支持。

二审改判：一、撤销一审民事判决；二、解除龙尚房地产开发有限公司与杨某某签订的《商品房买卖合同（预售）》；三、杨某某协助龙尚房地产开发有限公司办理撤销位于市XXX小区XXX幢XXX层XXX号房屋的网签备案手续；四、杨某某向龙尚房地产开发有限公司支付违约金10,000元；五、驳回龙尚房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回杨某某的全部反诉请求。杨某某应当于本判决生效之日起十日内将上述款项支付给龙尚房地产开发有限公司。