「精品案例」展恒律师成功代理某小区前期物业管理服务纠纷案

一、基本案情：

大连某房地产开发有限公司（以下简称“房地产公司”）系位于大连保税区A小区的项目建设单位，小区所在片区归属于大窑湾街道A社区居委会管辖。A小区建成后，房地产公司于2015年6月24日与B物业管理有限公司（以下简称“B公司”）签订《前期物业管理委托合同》（以下简称“《前期物业合同》”），委托B公司为A小区提供前期物业管理服务。

B公司管理小区期间，陆续出现公共设施维护不善，在公建、商业网点门前私划停车位、封闭收费，任意堆放小区垃圾，违法建设及整改不力等现象，小区环境脏、乱、差，物业管理不善等问题严重影响了A小区全体业主的正常生活，侵害了小区业主的合法权益。针对前述问题，房地产公司及A社区居委会均向B公司送达责令整改通知，要求其限期整改。街道办事处和保税区物业管理行政部门也多次对小区进行执法检查，积极调处小区业主与物业公司之间的纠纷问题。但因B公司消极作为，拒不整改存在的物业管理问题，亦拒绝与房地产公司解除《前期物业合同》，其与A小区业主之间的物业纠纷矛盾日趋升级，小区业主通过聚众集会、拉横幅、信访等多种方式要求更换前期物业公司，在当地造成了极大的负面影响，不稳定因素亦极易引发大面积信访事件。

鉴于A小区业主大会尚未召开，业主委员会亦没有成立，依法难以通过业主委员会终止前期物业服务合同，从成达到重新选聘物业服务企业之目的。为妥善解决物业纠纷，化解小区业主频繁信访问题，房地产公司决定与B公司解除前期物业服务合同，重新选聘物业服务企业，改善小区业主的生活居住环境。据此，房地产公司委托辽宁展恒律师事务所（以下简称“本所”）提供专项法律服务，本所指派王飞（以下简称“承办律师”）全程参与本案的处理。

二、争议焦点

1.B公司在提供物业服务期间是否存在违约违法情形；

2.房地产公司能否与B公司解除前期物业服务合同；

3.房地产公司解聘前期物业服务企业是否需征得小区业主同意。

三、处理情况

通过对B公司实际物业管理情况，及其与房地产公司和小区业主之间的纠纷问题进行充分了解后，承办律师结合房地产公司与B公司签订的《前期物业合同》及《物权法》《合同法》 《物业管理条例》等法律法规的规定，针对房地产公司和小区业主诉求解聘B公司一事形成了具体的法律服务方案，并决定按照“征询业主意见——下达解除通知——办理物业交接”的实施程序，指导房地产公司开展相关工作。

（一）前期物业服务合同的解除问题

1.征询业主意见。房地产公司以B公司违反前期物业合同约定为由行使合同解除权，不仅涉及前期物业合同当事人，即房地产公司和B公司双方之间的权利义务关系，亦涉及A小区全体业主的实体权益。房地产公司欲解聘B公司之时，小区商品房几乎全部售罄，绝大多数业主入住，已具备召开业主大会和成立业主委员会的条件，房地产公司应针对前述解聘事宜征询业主意见。根据《物权法》第七十六条第二款、《物业管理条例》第十二条、《辽宁省物业管理条例》第四十一条第二款之规定，在社区居委会的支持和指导下，小区业主对更换前期物业服务企业事项进行书面表决，A社区居委会对业主表决情况进行核实，明确小区总业主户数1432户，建筑物总建筑面积124167.53平方米，参与表决同意解聘B公司的业主人数828人，该部分业主专有部分建筑面积70602.81平方米，小区专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意更换前期物业服务企业。

2.下达解除通知。鉴于小区业主已表决同意更换前期物业服务企业，在承办律师的指导下，房地产公司于2019年4月16日向B公司送达《解除合同通知书》及《督促履行物业交接工作的催告函》，通知解除与其签订的《前期物业合同》，要求限期办理物业交接手续，撤离A小区物业管理区域。房地产公司委托公证机关对前述解除合同通知的送达程序进行了公证，确保送达程序的合法性。

3.办理物业交接。因小区业主委员会尚未成立，房地产公司将解聘B公司事宜以张贴公告的方式告知小区全体业主。同时，将相关解聘事宜书面函告社区居委会、街道办事处及政府物业行政主管部门。一方面，希望加快小区业主委员会的成立进程；另一方面，希望在业主代表、社区居委会及街道办事处、物业行政主管部门的参与和指导下，做好小区物业的交接工作，尽快选聘新的物业服务企业接管小区物业服务。

（二）因物业服务合同解除而引起的诉讼问题

房地产公司通知B公司与其解除《前期物业合同》后，B公司向法院提起诉讼，诉请房地产公司解除行为无效，并要求继续履行前期物业服务合同。房地产公司委托承办律师代理该起案件，承办律师从房地产公司行使解除权的效力、合同解除符合约定和法定条件、符合小区业主共同利益等方面进行了答辩，该案尚在审理期间，未作出裁决结果。

（三）召开业主大会及成立业主委员会

房地产公司与B公司诉讼期间，在社区居委会的参与和指导下，A小区业主召开了业主大会，筹备成立了业主委员会，并对前期物业服务合同的终止和重新选聘物业服务企业等事项进行了表决，小区业主委员会将尽快启动物业服务企业的选聘事宜，由业主委员会和选聘的新物业服务企业与B公司办理物业交接手续，接管小区物业服务。承办律师已将前述情况告知案件主审法官，鉴于此，承办律师认为，根据房地产公司和B公司签订的《前期物业合同》，以及《物业管理条例》等规定，A小区业主委员会成立，即意味着前期物业服务合同依约依法终止，在业主大会和业主委员会已明确更换前期物业服务企业的情形下，B公司诉求继续履行物业服务合同已经缺乏事实和法律依据，其诉求无法得到司法支持。

四、社会效果

承办律师针对本案通过制定法律服务方案，为房地产公司行使合同解除权，解聘前期物业服务企业提供了法律支持和保障，亦为A小区业主大会的召开和业主委员会的成立赢得了时间，引导建设单位和小区业主通过合法程序解决物业纠纷问题，缓解了政府部门的信访压力，将各方权利主体的纠纷问题纳入司法途径予以解决，处理结果取得A小区全体业主及建设单位、社区居委会、街道及政府部门等各方的充分肯定，为解决社会中普遍存在的前期物业服务纠纷提供了良好的示范效果。

五、启示经验

（一）探析前期物业服务纠纷的多元化解决路径

前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。前期物业管理有其自身的特殊性，极易引发建设单位、物业服务企业和业主之间的纠纷。以本案为例，前期物业服务合同的签订主体为房地产公司和B公司，而履行主体则是业主和B公司，业主被排除于合同签订过程之外，前期物业服务合同是通过业主的书面承诺从而对业主产生法律效力。根据《物业管理条例》规定以及《前期物业合同》约定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同即终止。然而在实践中，在业主大会召开和业主委员会成立之前，建设单位、小区业主和前期物业服务企业即往往牵涉物业服务纠纷，业主诉求解聘前期物业服务企业问题。面对此问题，结合《物权法》《物业管理条例》等法律法规的规定，可总结如下问题解决路径：

一是，督促业主大会召开和业主委员会成立，通过业主大会和业主委员会决议终止前期物业服务合同，选聘物业服务企业；

二是，物业管理区域不成立业主大会的，可以由房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府，委托物业管理区域所在地的居（村）民委员会组织实施；

三是，由建设单位依约依法行使合同解除权，与物业公司解除前期物业服务合同。

后两种方式实施前，均应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。另需要注意的是，我们此处讨论的均是指具备召开业主大会和成立业主委员会条件的物业管理区域发生的类似物业纠纷问题的解决。

（二）探索和简化涉及物业重大事项的表决方式和程序，是保障业主权利有效行使的重要途径

如前所述，当业主与前期物业服务企业因物业服务质量问题而引发纠纷时，通过召开业主大会终止前期物业服务合同，重新选聘新的物业服务企业是解决问题的有效方式。然而在实践中，首次业主大会的筹备过程往往比较困难，经常会遇到无法召开或者拖延召开的情形。因此，探索和简化涉及物业重大事项的表决方式和程序是解决前期物业服务纠纷的有效途径。依据《物业管理条例》第十二条“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式”之规定，对于物业管理区域较大、业主人数众多，召开业主大会存在现实困难的物业小区，其所在的居（村）民委员会可参与指导小区业主采用书面征求意见的形式就相关事项进行表决，灵活“召开业主大会”，从面简化重大事项的表决方式和程序，以实现业主权利有效行使的目的。本案中，A小区业主即是通过书面表决的方式，对终止前期物业服务合同和选聘物业服务企业事项进行有效决议。

另外，对于业主委员会管理陷入僵局，业委会怠于或拒绝组织召开业主大会，使业主权利难以得到保障的物业小区，其物业管理区域所在的居（村）民委员会、街道办事处或乡镇人民政府、房地产行政主管部门及业主代表，亦可通过上述方式简化业主表决形式和程序，引导业主合法行使权利，以实现小区的有效管理。

（三）服务律师应积极引导建设单位和业主通过合法途径解决前期物业服务纠纷

从前期物业纠纷的起因来看，物业公司服务质量不好是引发纠纷的根本性原因，而一旦涉及业主和物业公司之间的物业服务纠纷，经常会牵涉小区业主群体性集会、信访等事件。律师在为此类纠纷问题提供法律服务过程中，应凭借自身的专业知识和专业技能，积极引导建设单位和业主通过合法途径解决前期物业服务纠纷。具体而言，应引导建设单位和业主合法正当行使权利，在出现前期物业服务质量不好的情况之初，可以向物业管理区域所在社区、街道办事处及房地产行政主管部门反映或投诉，以及申请调处等；建设单位和业主欲解聘前期物业服务企业的，应通过合法途径行使权利，必要时亦可引导建设单位和业主将相关纠纷问题纳入司法途径予以解决，避免相关权利主体不当行使权利而激化矛盾，引发严重的社会问题，从而践行律师的社会责任。