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■本文作者：王小明 北京在明律师事务所

导读：近年来，各种名为“改造”的项目在全国各地蓬勃开展，老百姓常能遇到的包括但不限于大名鼎鼎的棚户区改造、旧城改造、旧村改造，以及刚刚开始启动的城镇老旧小区改造。这么多“改造”，背后究竟有何名堂呢？本文，在明律师试图以简单易懂的4句话为大家弄清这些概念，让大家不再犯迷糊，也不那么容易吃亏上当。

一、“改造”本身非法律概念，具有极强的政策性和灵活性

从严格意义上讲，征收、拆迁，这都是法律概念，由法律、行政法规甚至《宪法》予以明文规定。但各类“改造”项目则更突出政策性，系特定发展阶段下的民生工程与发展工程。故其从本质特征上与征收项目有所区别。

有的当事人习惯于抱着法律书主张自己的权利，能这样做固然不错，但事情的确没有那么简单。譬如对于非征收项目的上述各类改造项目而言，《国有土地上房屋征收与补偿条例》是不适用的。那上面的很多赋予被征收人的法定权利，看上去很美，你却可能一个也用不上。

基于此，老百姓首先要全面收集涉案项目的公开材料，尤其是认真研读其发放的制作精美的“补偿安置手册”。项目是否合法，是哪类项目，补偿安置条件是否公平合理，你能采取哪些行之有效的维权方式……所有这些的答案，都可以从手册、方案中找寻到蛛丝马迹。

二、各种“改造”根本分不开，只能把握其共性要领去维权

很多当事人喜欢咨询律师：棚户区改造项目的定义到底是什么？棚改和旧改有何区别？

坦率讲，这类问题是无解的。

棚户区改造的绝大多数定义都是描述性定义，不具有明确的排他性。最高人民法院的裁判文书中曾明确指出，即使是针对散建于“棚户区”内的相对较新的房屋，也可以以棚改项目的名义对其实施征收，只需在计算补偿数额时予以区分。

根据在明律师代理此类案件的经验来看，“棚户区”的概念范围非常宽泛——可以在城市中，也可以在农村集体土地上；可以针对几十年房龄的老楼甚至危楼，也可以针对2002年才建成的联排别墅房屋……

同理，旧城改造主要针对的是城市老旧房屋，旧村改造则针对的是农村集体土地上房屋。除去这些字面上的区别，其他的都是不好说的，只能具体去看涉案项目的补偿安置方案去“照方抓药”。

三、“改造”不等于搬迁拆房，也可以修修补补

这个道理非常浅显易懂。无论是前述哪一类改造项目，其实现方式都不是唯一的，尤其不能理解为“逢改必拆”。

刚刚启动的城镇老旧小区改造，突出的就是对老旧小区水、电、气、热、网络等基础设施的升级改造，顺带解决停车位、无障碍设施、电梯等老大难问题。那么这类改造项目就是不需要搬迁拆房的。

某种意义上讲，大拆大建是不为政策所鼓励的。只是因为这背后腾出土地后会产生巨大的利润，才会令很多地方对此趋之若鹜。

四、是否维权、怎样维权要考虑这3点

其一，涉案项目是否具有强制性。如果是规范的征收类棚改、旧改，则具有强制性，不搬不行。老百姓需要把重点放在围绕590号令或者《土地管理法》及各地方的农村房屋拆迁规定依法维权上来。

如果涉案项目是当事人可以自由选择是否参与的，那么就需要我们充分了解项目的补偿安置条件及未参与的后果。审慎决策是否参与。

其二，涉案项目本身是否属于商业开发。征收项目必须是为了公共利益才能开展，但“改造”类项目可是不一定。实践中很多地方的改造项目都突出“市场参与”特征，有的干脆就是一些房地产开发公司作为拆迁人来与老百姓协商谈判、签订补偿安置协议。

对于这类项目，维权需要涉及很多民事纠纷处置的技能，补偿利益诉求的设定也可以区别于因公共利益开展的项目。说白了，我们完全有理由为了自己的房屋多去向开发商要些补偿。

其三，无论哪类项目，维权一定要趁早，操作一定要专业。这一点在明律师不展开了，只需要大家牢牢记住并将其付诸实践行动。

很多时候，大家都是等到房屋被拆、土地被占甚至协议已签才想起来后悔，此时就有个词儿叫“悔之晚矣”了。

在明律师最后想提示大家的是，改造类项目种类繁多，方案各不相同，故没有包打天下、包治百病的良方。遇事重视但不慌乱，及时咨询专业征收维权律师的意见，平时适度储备相应的法律常识，到了关键时刻自然会为您的依法维权提供助力。

本文为北京在明律师事务所原创文章，未经授权，拒绝转载！

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