【案情简介】

本案原告原告泰安市岱岳区某村集体成员，被告马某乙是原告马某甲的三叔，马某乙是李某某一个奶奶的叔辈兄弟。1992年冬，马某甲因外出打工搬往粥店村居住。李某某于1992年2、3月份与马某乙签订房屋买卖协议书，将当时由马某乙之母所居住的旧房两间卖给李某某，李某某支付300元钱，该旧房所有的瓦石、旧木等都在300元款之内；有证明人李某乙、李某甲在协议书中签字为证。该协议签订后，李某某拆除了旧房，建造了新房。买卖协议签订后第二天，基于乡邻及亲属的善意提醒，他们说：马某甲不在家，你们把他的房子卖了翻盖不是那么一回事，于是，李某某与马某乙亲自到原告某甲的住处，当面向原告说明了购买房屋的情况，马某甲知晓后虽然有些生气，但也没有表示反对，而是予以默认。2016年5月，因为马某甲现在所住的岱岳区另一村因为其是外来人员，旧村改造只给其分配一套住房，又想起在西南村的旧房，找过李某某要求返还房屋或折价补偿，双方协商未果。

本案旧房一直由马某乙的母亲即马某甲的奶奶居住，马某甲的父亲马兴龙早已去世，签订买卖协议时，为什么是马某甲在合同上签字？李某某是否完全有理由信任马某乙有房屋买卖的权限？李某某是否是善意的房屋买受人，是否合法？都是案件办理过程中需要待证的事实。签订房屋买卖协议后，基于乡邻及亲属的善意提示，李某某及马某乙共同找到马某乙，马某甲是否已经确认了房屋买卖合同的效力，该房屋买卖协议是否合法有效？

【代理意见】

律师认为，根据物权法106条的规定，李某某是善意买受人，以当年合理的价格购得房产，且已经占有使用24年之久，有合法的土地使用证，已经取得合法的土地使用权。

李某某购买房屋之时，由马某乙的母亲在内居住，李某某有充分理由相信马某乙有出卖房屋的代理权，与马某乙签的买卖合同合法有效。

根据民法通则66条规定，马某甲对李兴福出卖房产的行为，不作否认表示，视为同意，即马兴贵已经认可本案买卖合同的效力，买卖合同合法有效。其单方要回房产的行为，是毁约行为，没有法律依据。

根据民法通则135、137条规定，本案马某甲起诉已经超过2年诉讼时效，及法律规定的最长20年的诉讼时效，其对起诉房产已经没有任何合法权利。

李某某提交的买卖协议与马某甲申请的证人李某乙及证词相互印证，即马某甲起诉的房产，已经卖给了李某某，马某甲予以认可，20多年以来一直没有表示过反对，没有主张过任何权利，本案起诉已经超过诉讼时效。

【判决结果】

驳回原告马某甲的诉讼请求。

【裁判文书】

法院认为，马某乙与李某某在1992年2月14日签订房屋合并协议，处分原告马某甲房屋时，虽马某甲不在场，不知情，但在处分其房屋当年，李某某与李某甲亲自登门明确告知了原告马某甲已将涉案房屋卖给了李某某，李某某已将涉案房屋拆除这一事实。至此，马某甲对马某乙处分其房屋的行为已知情。但在此后的24年的时间里，原告未向两被告提出过任何异议，故应认定为原告追认了马某乙处分其房屋的行为。据此，李某某与马某乙签订的协议，合法有效，原告要求被告李某某返还房屋并赔偿损失，没有事实和法律依据，其诉讼请求应予驳回。庭审中，原告主张在李某某和李某甲告知其马某乙将涉案房屋卖给了李某某时，李某某曾表示马某甲随时回村居住随时返还房屋，对此被告李某某否认说过此话，原告提供的证据也不足以证实当时被告李某某层说过此话。即便是被告李某某当初曾说过此话，这不必然否认房屋买卖协议的效力，也不改变涉案房屋已被李某某拆除的事实，也只能是被告李某某对原告的临时搪塞。在存在房屋买卖协议，李某某已将涉案房屋拆除，原告对此事实1992年就明知的情况下，原告在2016年11月才向本院提起诉讼主张权利，已经超过了民事权利20年的最长保护期，据此，原告的诉讼请求亦应驳回。

【案例评析】

第一、根据《民法通则》66条规定， 没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。

原告所诉73.9平方米的房院不明确、根本不存在，李某某现在居住的是自己合法建造的住房，对马某甲没有返还义务。李某某于1992年2、3月份与马某乙签订房屋买卖协议书，将当时由马某乙之母所居住的旧房两间卖给李某某，李某某支付300元钱，该旧房所有的瓦石、旧木等都在300元款之内；有证明人李某乙、李某甲在协议书中签字为证。该协议签订后，李某某拆除了旧房，建造了新房。买卖协议签订后第二天，李某某与马某乙也亲自到原告的住处，当面向原告说明了购买房屋的情况，马某甲知晓后虽然有些生气，但也没有表示反对，而是予以默认，在之后的24年中也没有表示反对，直到2016年5月，因为马某甲所住的粥店村因为其是外来人员，旧村改造只给其分配一套住房，又想起在西南村的旧房，找过李某某，李某某始终没有同意。马某甲对李兴福出卖房产的行为，不作否认表示，视为同意，即马兴贵已经认可本案买卖合同的效力，买卖合同合法有效。其单方要回房产的行为，是毁约行为，没有法律依据。

第二、根据《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

马某乙是原告马某甲的三叔，马某乙是李某某一个奶奶的叔辈兄弟，本案旧房一直由马某乙的母亲即马某甲的奶奶居住，马某甲的父亲马兴龙早已去世，签订买卖协议时，李某某完全由理由信任马某乙有房屋买卖的权限，马某乙是善意的房屋买受人，是合法的。且签订房屋买卖协议后，基于乡邻及亲属的善意提示，李某某及马某乙共同找到马某乙，马某甲已经确认了房屋买卖合同的效力，该房屋买卖协议是合法有效的。基于本案事实，李某某是合法购买房产的行为，与自有的其他房产均已经成为一个完整的整体院落，且经政府部门颁发了合法的土地使用证，李某某依法建造的房屋，符合物权法房屋占有、使用的法律规定。

第三、《民法通则》第一百三十五条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《民法通则》第一百三十七条规定“从权利被侵害之日起超过二十年，人民法院不予保护”。根据这一规定，最长的诉讼时效的期间是从权利被侵害之日起计算，权利享有人不知道自己的权利被侵害，时效最长也是二十年，超过二十年，人民法院不予保护。

原告起诉本案超过了本案的诉讼时效，法院应当驳回其诉讼请求。自本案房屋买卖协议签订，及原告知晓房屋买卖事宜，已经24年，已经超过法律规定自知道或应当知道被侵权之日起2年的诉讼时效及侵权之日起20年的诉讼时效，因此本案原告起诉，超过了法律规定的诉讼时效，法院应驳回其诉讼请求。且原告是单方毁约行为，李某某不予认可，原告没有法律依据。

【结语和建议】

本案涵盖了诉讼时效、代理行为追认、不动产善意等法律问题。是在人们法律意识不十分健全的历史条件中不可避免的纠纷。本案诉讼程序过程中，双方证据及当事人陈述对案件的评判起到至关重要的作用。

本案是所有权确认纠纷，房屋所有权一般以房产证上的房主来确认，具体到农村宅基地，一般以土地使用证上记载的使用人为所有权人，若有争议，必须合法举证。若是没有上述证据作为确认的，就需要当地基层政府介入调解，或者由权益主张方起诉到人民法院。人民法院会根据案情进行调查取证，最终做出公证判决，就可以完成房屋所有权确认了。

诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，债务人获得诉讼时效抗辩权。在法律规定的诉讼时效期间内，权利人提出请求的，人民法院就强制义务人履行所承担的义务。而在法定的诉讼时效期间届满之后，权利人行使请求权的，人民法院就不再予以保护。值得注意的是，诉讼时效届满后，义务人虽可拒绝履行其义务，权利人请求权的行使仅发生障碍，权利本身及请求权并不消灭。当事人超过诉讼时效后起诉的，人民法院应当受理。受理后，如另一方当事人提出诉讼时效抗辩且查明无中止，中断，延长事由的，判决驳回其诉讼请求。如果另一方当事人未提出诉讼时效抗辩，则视为其自动放弃该权利，法院不得依照职权主动适用诉讼时效，应当受理支持其诉讼请求。

相关法律知识：

信用卡诈骗的常见行为是什么

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2、法律依据：《中华人民共和国民法典》

第一百四十八条， 一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百四十九条 ，第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百五十条， 一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。