公司房屋合同争议纠纷中违约金额度调低的法律意见

【业务背景】

A科技有限公司（以下简称A公司）欲购买一批住宅房屋作为员工公寓使用，2015年5月2日同范某签订了北京市存量房屋买卖合同，合同约定A公司购买范某的某处房产，当日支付1万元定金，2015年5月10日前支付首付款10万元。签订合同后，双方因搬出时间发生争执，当场决定不再继续履行合同，因为仅仅签了房屋买卖合同，也未实际谈成且在当日未支付定金，后A公司又挑选其他房屋购买了房产。但2015年9月A公司收到法院传票，范某起诉A公司承担违约责任，并支付违约金20万元人民币。A公司非常震惊，并将该案件转交法务部，法律顾问依据相关法律法规给出本答辩意见。

【法律意见】

致：A科技有限公司

时间：2015年9月10日

一、从法律关系上分析，贵公司与范某签订的买卖合同在签订当

日即已经解除

贵公司与范某于2015年5月2日当时签订的买卖合同系双方真实意思表示，合法且有效，双方均应依照约定去履行合同。双方在签订合同后也就是短短的一个小时内，即因搬出时间发生争执，双方均决定解除合同，故贵公司也未依照合同的约定支付定金和首付款。从法律角度看，这一过程发生了两个法律关系，一个是合同成立生效，一个是合同的解除，只是这两个法律关系中生效合同有书面约定，而解除合同仅仅是口头约定，双方并未签订书面的解除合同。双方均认可口头约定的情况下，在法律上也是有效的解除。

二、证明双方口头解除合同关系这一事实，是本案的关键点法律顾问在分析范某起诉时的诉讼请求和事实理由描述得知，范某在起诉时，仅称双方签订合同后，贵公司并未依照合同约定支付定金和首付款，并要求贵公司承担违约责任，对于口头解除合同这一事实只字未提。也就是范某去起诉时，改口否认双方解除合同。在这种情况下，如果贵公司无法证明与范某签订的买卖合同已经解除，则贵公司可能在本次诉讼中要承担很大的法律风险。经询问，当日签订合同时除了双方当事人外，还有中介机构在，中介机构算是本案解除事实的突破口，所以在合同解除这一证据中，取得中介机构的证明非常关键。

三、如解除合同证据在开庭时还没有取到，则建议贵公司考虑依法申请法院调低违约金的诉讼方案贵公司在无法证实已经同范某解除房屋买卖合同的情况下，要将案件的重点突破放在依法申请法院调低违约金的诉讼方案上，因为如无法证明合同解除，则依照范某的诉讼请求，贵公司可能要承担违约责任，而违约金依照双方合同约定，应该是20多万元。如果贵公司在诉讼时不及时提出调低违约金的要求，则损失可能更大，故建议贵公司依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，依法提出降低违约金的答辩方案。以上意见仅供贵公司参考，建议贵公司尽快找出解除合同这一事实的相关证据。后中介机构一直不配合出具相关证据，故贵公司在合同解除证据方面没有突破。

答辩状

一、原告同被告签订的房屋买卖合同已经解除，双方均未实际履行原被告于2015年5月2日签订了北京市存量房屋买卖合同，合同第4条第1款规定：“买受人在签订本合同后，2015年6月25日前向出卖人交付部分购房款100000元。”但双方签订合同后因搬家时间发生争执，双方均决定不再履行合同，且原告已经将房屋出售他人，故本合同至今双方均未实际履行，原告并未有实际损失，被告不应当承担原告的损失。

二、原告同被告签订房屋买卖合同后，被告不存在恶意不履行合同如上所述，被告同原告签订合同后当即解除，故被告不存在恶意不履行合同的行为。在这个过程中，原告并没有通知被告考虑继续履行合同，被告没有得到原告的通知，原告提到的律师函，被告至今未收到，请法院依法核实该证据的真实性。

三、原告并未通知被告继续履行合同，即将涉案房屋再次出售原告至今都未正式通知被告履行合同，按照双方签订房屋买卖合同第7条2款第1.2项规定：“逾期超过10日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自合同解除通知送达之日起7日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金。”至今，被告均未收到原告要和其解除合同的通知，只是被告后来听中介人告诉其原告已经将房屋出售。故如被告要承担违约责任，也是按照双方签订买卖合同第7条2款第1.1项的约定承担逾期应付款万分之五的违约金。

四、原告同被告签订涉诉房屋买卖合同并未给原告造成任何损失。原告再次出售房屋价格远远高于和被告签订房屋买卖合同价格。原告在同被告签订合同一周内，即将自己房屋继续挂到中介处出售，且在很短时间内将涉案房屋出售，被告并未给原告造成任何实际损失。

1.被告即使给原告造成损失，也只是逾期支付约定款项万分之五的违约金，而非20万元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。如果未实际履行合同且未造成实际损失的，则应当减少或者不承担经济损失，故请求法院依法核实本案事实以及给原告造成损失的实际数额，公正判决。逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故被告认为，如果承担违约责任，则应当按照为原告造成的实际损失为依据，被告请求法院依法减少原告提出的违约金数额，按照相关法律规定承担违约责任。

【手记】

上述实例，法院最终认为依法成立的合同对当事人双方具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行的合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依法成立的合同，自成立时生效。法院认为，在本案中，原被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法且有效，双方均应依照约定履行。该合同成立时即生效，被告辩称合同没有实际履行，已经解除合同，当事人应当为自己的主张提供相应证据，由于被告无法提供原被告双方已经解除合同的事实，故法院没有采纳被告的意见。合同约定，买受人应当在相应的期限内向出卖人支付定金及部分首付款。被告未能按时支付定金已经逾期10日时，原告通过向其送达《律师函》的方式要求其在2日内支付定金和部分首付款，表明原告一直在积极的履行合同，但被告仍然未能按时支付。

被告称没有收到《律师函》和《告知函》，但综合该《告知函》的内容，邮寄回执及被告逾期付款已经超过10日的事实，以及被告于2015年7月另行购房的情况，可认定被告逾期付款导致合同未能继续履行，被告应当承担违约责任。原告主张的违约金系合理要求，但合同约定的标准较高，依照被告调低违约金的申请，法院综合考虑了原告的损失情况、被告的过错程度、双方约定的涉案房屋价格以及涉案房屋现状酌情予以判定：“被告A科技有限公司于判决之日起支付原告范某违约金5万元人民币”。最终如律师给出的法律意见一样被告即A科技有限公司承担了5万元的违约金。导致A科技有限公司败诉的重要因素，是其没有及时与范某签订书面解除合同协议，在诉讼时范某矢口否认解除合同的事实，导致A科技有限公司非常被动。

故公司在签订相关合同时要注意合同解除后违约金的认定标准及举证责任的适用，具体如下：《合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”因此，一方当事人向对方当事人主张违约金应当以双方之间对违约金有约定为前提。如果当事人之间没有约定，或者虽有约定但该约定因违反法律规定归于无效时，当事人不得主张违约金，但仍可以根据《合同法》第107条要求违约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。我国《合同法》对违约金的认定标准没有明确规定，但可以认为《合同法》第114条2款包含几种因素，即《合同法司法解释（二）》第29条第1款确认违约金标准的考量因素为：

一、违约造成的损失结果

违约造成的损失结果可谓系衡量违约金是否过高的最基础、最重要的标准，该因素也是人民法院在查明因合同违约造成损失的一个事实基本考量点。

二、合同的履行程度决定违约金的数额

即将履行完毕的合同和尚未履行的合同，违约造成的结果会存在较大区别。如上所述的实例，A公司和范某均未履行合同，且范某已经将房屋卖出，实际损失结果不大，故法院将违约金酌情减到5万。

三、合同违约方的过错程度

有观点认为，《合同法》在违约责任归责原则方面采取严格责任原则，因此不考虑违约方是否存在过错。笔者认为，违约方的恶意违约还是过失性违约，直接决定违约金的补偿性还是惩罚性。在《合同法》单行法规中均规定了违约责任的过错责任，应当将过错作为违约金成立的要件。

法院审理合同违约金标准时，一般会考虑双方在缔约合同时对可得利益的预见、当事人之间的交涉能力是否平等、是否适用格式合同条款、是否存在过失相抵、减损规则以及损益相抵规则等因素，根据诚实信用和公平原则，结合案件的实际情况，综合衡量。在违约金过高的举证责任分配上，笔者认为，在违约方请求减少过高的违约金时，应当按照“谁主张，谁举证”的原则，赋予违约方以证明违约金过高和违约造成的损失的举证责任。由于衡量违约金是否过高的最重要的标准是违约造成的损失，守约方更了解违约造成的损失的事实和相关证据，且具有较强的举证能力。因此，对于损失的证明，笔者认为法院应合理安排举证责任，适当情况下可以由守约方举证损失的结果。

在如上实例中，由于范某一直不认可自己的房屋已经出售，且自己拿着预售合同出示给法庭证实涉案房屋未出售，故对于调低违约金的标准及举证责任，更多是在被告即A公司处。A公司多次找到范某房屋新的买主，但新买主不愿意出庭作证，这导致A公司无法证实对方造成的损害结果。原告已将房屋卖出的事实，在原告不举证的情况下，A公司无法取得，这也是导致A公司承担违约责任的一个因素。各公司在签订相关买卖合同时，一定要注意违约条款的约定，且在履行合同中习惯性地保留相关证据，才可以在遇到纠纷时有足够的证据支持自己的诉求。