广东金桥百信（东莞）律师事务所

一、纠纷背景

从古至今，与人民群众生活息息相关的，无非“衣食住行”四字。而二手房房屋买卖合同纠纷与“住”密切相关，且属于生活中常见的法律纠纷类型。

在二手房房屋买卖中，一般情况下买卖双方都会委托房屋中介机构处理相关交易事宜，因此，买卖双方签订的房屋买卖合同往往都会约定：①若卖方违约导致买方行使合同解除权的，则卖方需双倍返还定金或支付房屋总价款20%的违约金；②若买方违约导致卖方行使合同解除权的，则卖方有权没收定金或要求买方向卖方支付房屋总价款20%的违约金。

那么，若买方违约导致卖方单方面行使合同解除权的，卖方可追究对方违约责任，可选择没收对方定金，或选择以房屋总价款20%的违约金进行追责。但是在实务中，往往约定的定金远远小于房屋总价款的20%，因此，卖家为了利益最大化，一般情况下都会选择以“20%违约金”条款起诉追究买家的违约责任。

但是，买家违约，“20%违约金”的约定一定有用吗？

二、法律规定

《民法典》第585条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”

根据上述法律规定，虽然法律支持交易双方约定违约金，但是在一定程度上又赋予了人民法院或者仲裁机构一定的自由裁量权。也就是说，只要违约方（买方）单方提出认为违约金过高的，且该“认为”往往是无需进行具体举证的，故守约方（卖方）诉请的“20%违约金”就存在被调低的法律风险，且实务中被调低的判决亦不在少数。

三、违约金是否过高的考量因素

那么，在认定买家存在违约行为而导致合同解除的情况下，整个纠纷的争议焦点就是：卖家要求买家支付的房屋总价款20%的违约金是否过高？

在实务中，人民法院的主流观点普遍认为：违约金以补偿性为主，兼具惩罚性，人民法院应以违约方违约行为对守约方造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡平。

1.关于实际损失的考量

我国违约金以补偿性为主，兼具惩罚性，因此实际损失的多少，是认定违约金是否过高的首要考量因素，亦是众多考量因素中最为重要的一个。

但是通常情况下，若在没有遇到房屋价格大幅度下降的情况下，对于守约方的卖方而言，是很难提供证据证明自己的实际损失的；假设房屋价格大幅度上涨的，反而裁判者在内心会认为卖方是几乎没有实际损失的。

因此，对于不能证明实际损失或很难证明实际损失的维权的卖方而言，一旦违约方提出认为过高的主张的，“20%违约金”的约定几乎形同虚设，其诉请在实务中大多都被调低，个别法院甚至将违约金调得比定金还低。

2.关于合同履行情况的考量

以卖方有抵押，买方按揭付款为例，交易双方签订的房屋买卖合同，一般合同履行阶段包括以下几个阶段：买方支付定金→卖方赎楼准备→买方申请按揭贷款→银行批复贷款→办理首期款→卖方赎楼、注销抵押登记→买卖双方签署网签合同、缴税、递件过户→买方办理抵押登记→银行发放按揭贷款→买卖双方核对楼款结清费用→交房【备注：该流程并不具有唯一性，实际交易过程中会根据实际需求进行相应调整】。

因此，若买方违约导致合同被单方面解除的，法院也会考虑到双方目前合同履行到哪一个阶段，违约方和守约方分别在整个合同履行过程中履行了多少义务，违约行为是轻微违约还是严重违约等情形进行考量。比如，若买方在签订完买卖合同的第二天就以实际行为表明不再继续履行合同的，在这种情况下，卖方若诉请要求买家支付20%违约金的，其被支持的可能性较小。

3.关于当事人的过错程度的考量

当事人的过错程度，既需要考虑违约方的过错程度，也要考虑守约方是否具有过错。

对于违约方而言，其导致合同解除的违约行为是否具有主观恶意性，比如受当地房地产新政策影响导致房屋价格突然大幅度下跌的，买方见状故意不买或要求解约的，或拒不履行，或严重拖延，或隐瞒重要事实，这种情况下我们一般认为其具有主观恶意性；再比如受疫情影响买家所在城市被封控无法自由出行进而影响合同交易的，我们一般认为其不具有主观恶意性或主观恶意性不大。

那对于守约方而言，如果守约方也是具有过错的，比如怠于履行合同义务，没有采取合理措施防止自身损失扩大等等，则法院将以守约方亦存在过错为由对违约金予以调低。

4.其他因素的考量

其他的诸如预期利益损失、合同条款制定是否公平、 权利义务是否对等、有无违反诚实信用情形等，也属于考量因素范围之内。

四、案例参考（以广东地区为例）

下面，笔者将以广东地区案例为例，让大家实际感受“20%的违约金”条款的被支持程度。

案例一：【案号：（2022）粤20民终3059号】，房屋总价款为405万，约定违约金为房屋总价款的20%，买方违约，导致卖方单方面行使合同解除权，最终法院判决违约金为房屋总价款的10%。

就违约金标准的认定，中山市中级人民法院认为：

案涉合同未能继续履行的原因在于买方，故卖方有权依合同约定要求买方承担违约责任。本案中，因卖方 未举证证明其实际损失，考虑到案涉合同签订后不久双方即发生争议，根据案涉合同履行情况、买方的过错程度及公平原则，一审法院认为案涉合同约定以成交总价20%的标准计算违约金数额已过分高于卖方的实际损失，故一审法院依法酌定买方应向卖方支付40.5万元（405万元×10%）为适当。二审认定一审法院认定买方违约并无不当，故本案应予维持。

案例二：【案号：（2021）粤19民终2476号】， 房屋总价款为340万，约定违约金为房屋总价款的20%，买方违约，导致卖方单方面行使合同解除权，最终法院判决违约金为房屋总价款的5%。

就违约金标准的认定，东莞市中级人民法院认为：

从微信聊天记录来看，买方在前述不可抗力情形发生期间已主动告知卖方无法继续履行合同并申请退房， 此后亦持续与卖方、中介机构工作人员沟通合同有关事项，并无证据显示其存在拒不履行合同的主观恶意；同时，违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。违约金是否过高的考量基础是违约造成的损失。原审法院在考虑新冠肺炎疫情对当事人履约能力的客观影响下，结合合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素酌定买方向卖方支付总房款5%的违约金，公平合理，亦符合诚实信用原则，对此本院予以维持。

案例三：【案号：（2021）粤20民终1000号】，房屋总价款为590万，约定违约金为房屋总价款的20%，买方违约，导致卖方单方面行使合同解除权，最终法院判决违约金为差价损失的40万元，约为房屋总价款的6.78%。

就违约金标准的认定，中山市中级人民法院认为：

在房屋买卖合同中，关于实际损失的确定，房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的，守约方可以要求违 约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。本案中，因买方出现违约的情形导致合同最终解除，卖方产生重新寻找买家而可能导致房价下跌所造成的损失，该损失系众所周知应当预见，而本案合同约定的总房款20%的违约金显然已过分高于此种损失，故法院有权依据买方的申请予以调整。一审法院以卖方最终以550万元价格出售而与本案成交价产生了40万元差价，依据卖方的实际损失将违约金调整为40万元（即6.78%），二审法院亦对此予以认可。

五、法律建议

综上所述，买方违约导致卖方单方面行使合同解除权的，卖方以房屋总价款20%的违约金进行追责的，若卖方无法举证自己实际出现重大损失的情况下，且买方提出“过高”的主张的，法院是很难足额支持20%的违约金的。

在二手房房屋买卖合同纠纷中，若遇到了上述情形需要追究违约方责任的，应根据实际的违约情况，审慎选择【没收定金】（即定金罚则）或【追责20%违约金】的追责方式。定金罚则，按照法律规定是不需要考虑守约方损失的，法律亦未赋予裁判机构以调整定金的自由裁量权，因此定金最高可约定至主合同标的额的20%。因此，笔者建议，若双方签订合同时，可选择将定金的比例适当调高（最高为20%），当前述情形出现时，即可选择以定金罚则追究违约方的违约责任。

责编：周键涛

领域：私募基金投资、商业纠纷

兰卡斯特大学硕士，具有国内和海外管理学和法学复合背景，曾就职于大型投资银行及PE投资机构，擅长私募基金投资、企业资产重组、新三板及主板投资银行业务及大型商事纠纷案件，现为广东金桥百信（东莞）律师事务所权益合伙人、党支部书记。

作者：谢明君

目前主要从事房地产法律事务，以及劳动争议、民间借贷、合同纠纷、民事侵权、企业法律顾问等民商事诉讼法律服务。