【以案释法】二手房买卖，20%的违约金，法院支持吗？

河北普法

二手房交易中，买卖双方大多会在合同约定违约金条款，以确保合同顺利履行，通常是房屋总价的20%。对于动辄上百万甚至上千万元的房价来说，总房价20%的违约金，于普通老百姓而言简直就是一笔巨款。那么现实生活中，如果一方违约，另一方真的能够拿到合同约定的房屋总价款20%的巨额违约金吗？让我们一起看看下面这个案子。

案 情 回 顾

何某经中介公司介绍欲购买车某坐落于本市建筑面积为162平，成交价为415 万元的二手房屋。何某与车某及中介公司签订合同约定:何某将定金10万元支付车某，如车某若拒绝将该房屋出售或擅自提高房屋价格的，视为违约，应按照购房总价款的20%向何某支付违约金。第二日，何某依约向车某支付购房定金10万元。三日后，车某反悔，不想将该房出售，并将10万定金退还给何某。何某遂向一审法院提起诉讼，请求判令解除《存量房屋买卖合同》，并由车某承担415万房价的20%即83万元违约金。

一 审 法 院 认 为 ：民事活动应当遵循公平、诚信原则。合同签订后，何某依约向车某支付定金10万元，但车某并未按照约定办理房产交易的相关手续，其行为显属违约。车某在审理中对违约金的标准提出异议，认为数额过高。为此，法院结合该案的实际履行情况、车某的逾期时间及过错程度、何某的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情确定车某应向何某支付违约金的具体数额为 55 万元。

二 审 法 院 再 次 调 降 违 约 金 :车某对一审判决不服，以其承担违约金仍然过高为由向西安中院提起上诉。承办法官何强经对案件进行全面审查和分析，认为案涉合同从签订到车某退还定金仅如约履行了三日，此后，直到案涉合同解除，双方均未再继续履行任何合同义务，且该合同中未经网签备案和按揭贷款审批，后续能否如约履行本就具有一定的不确定性因素。综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等对何某的实际花费以及其在本案中所主张的违约金和损失进行分析判断，其中也存在着违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失，非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。据此，以何某的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，改判酌情对何某所主张的违约金调整为20万元。

法官说法

近几年来，随着房屋价格波动，二手房交易市场出现大量买卖房屋的违约现象，违约金作为买卖房屋合同必然约定的条款，诚然起到了保护守约者利益、惩罚违约者失信之目的，但在实际审判中，违约金的认定却不能完全依照合同约定而认定，仍要坚持补偿性为主、惩罚性为辅的原则，故违约金的认定需要根据双方履约情况、当事人的过错程度、失信方主观意图、守约方真实损失及以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行综合衡量。该案房屋买卖合同约定违约金为房屋总价 20%，但根据案情，卖方收取10万元定金仅3天予以退还，违约金根据合同约定高达 83 万显然过高，根据申请两审法院经查明案件事实，调整降低违约金为20万元，既对守约方有相应的补偿，又对失信方有一定的惩戒，起到了法律衡平教化的作用，实现了司法的公平公正。

法 条 链 接

《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

最后，还是奉劝大家，不管是买方还是卖方，都应该遵循诚实守信的原则。