经济适用房能买卖吗？签订的经济适用房买卖合同是否有效？

【原告诉称】：

2000年2月28日，付某与郭某生签订《备忘录》（实为房屋买卖合同），约定：我以30万元总价，购买郭某生所有的位于北京市海淀区号房屋，并以付某辞去慧聪集团职务时的2万美元的工资、我为郭某生垫付的1000美元及付某回购我的0.6%股份的4万元人民币回购款，共计折合为人民币24万元，作为我购买诉争房屋首付款，剩余房款6万元，在两年内付清，并于付清房款的同时办理房屋过户手续。

《备忘录》签订后，双方履行了各自义务，且郭某生依约向我交付了诉争房屋，我多次催促郭某生尽快办理房屋过户并支付尾款6万元，但郭某生以诉争房屋暂时不能办理房本而不能过户，待能过户时再配合将诉争房屋过户至我名下。

直到2019年我经过私下打听获知郭某生已经于2012年办理下诉争房屋的房本，后我要求郭某生尽快办理过户，郭某生同意办理过户，但迟迟不予办理。综上所述，郭某生违反合同约定，拒不履行合同义务，严重侵害我的合法权益。我为保障资产安全，维护合法权益不受侵害，特向贵院提起诉讼。

付某向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于北京市海淀区号房屋转移登记至原告名下；2、判令被告承担因迟延履行房屋过户义务导致增加的全部过户税费；3、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。

【被告辩称】：

付某要求将诉争房屋过户必须满足三个条件即合同有效且合同具有履行的可能性，且付某在2002年2月27日之前付清剩余房款6万元，这三个条件缺一不可。但本案未满足任何一个过户前提，付某无权要求办理房屋转移登记手续。

一、《备忘录》中关于房屋买卖事宜的约定，违反了法律、行政法规的强制性规定，损害了社会公共利益，应当认定无效。北京市海淀区号房屋（下称“诉争房屋”）为90年代初海淀区政府工会集资合作建房，还是经济适用住房都必须满足一定的资格、条件才可购买。经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度，对购买人不仅有购房资格的限定，同时还要经过严格的逐级审核和公示程序。

《住房城乡建设部印发加强经适房管理有关问题通知》规定：“经济适用住房购房人在取得完全产权以前，只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途”。本案中，付某于2000年与我签订《备忘录》，签订合同时诉争房屋尚未取得房屋取得房屋所有权证，诉争房屋处于限制上市交易期限内，该行为违反了经济适用住房的相关规定，同时有损社会公共利益，上述《备忘录》关于住房约定事宜应属无效。

付某具有一定的过错。二、我出售诉争房屋时未征求房屋共有人即我配偶王某的同意，属于无权处分，同时付某购买涉案房屋的行为不符合善意取得的构成要件。我的配偶王某不同意过户，付某要求办理房屋转移登记手续已构成法律上履行不能。1982年，我与王某结婚，20世纪90年代初，我与王某共同购买诉争房屋。因此，诉争房屋是我与王某的夫妻共同财产。1997年左右，在《备忘录》签订之前，付某就借住于诉争房屋，一直未归还。

王某对房屋买卖约定毫不知情，《备忘录》的签订损害了王某的合法权益。王某对房屋买卖约定毫不知情，《备忘录》的签订损害了王某的合法权益。王某现明确表示不同意诉争房屋的交易，付某要求办理房屋转移登记手续已构成法律上的履行不能。同时，付某对诉争房屋的情况是了解的，同时也认识王某。付某在明知诉争房屋系我与王某共有房屋的情况下，于2000年起拟《备忘录》，缔约时并未征求王某的意见，明显不是“善意”的，也应承担一定的责任。

付某购买涉案房屋的行为不符合善意取得的构成要件，无权要求办理房屋转移登记手续。三、付某未在2002年2月27日之前付清剩余房款6万元，无权要求办理房屋转移登记手续。《备忘录》第三条住房事宜明确约定：“剩余房款6万元由甲方在两年内付清，并于付清房款的同时办理房屋过户手续”，该《备忘录》约定了先后履行顺序以及履行时间，我作为后履行方，有权拒绝其相应的履行要求。

因此，付某要求办理房屋转移登记手续无任何事实和法律依据。四、房屋过户已构成履行不能，过户税费也就无需缴纳。同时付某系先履行方，违约在先，应自行承担迟延履行的责任。综上所述，付某的诉讼请求均无事实依据和法律依据，应全部予以驳回。

王某辩称，同意郭某生的答辩意见，另补充如下：1、付某系1997年入职于慧聪国际资讯集团，郭某生作为集团总裁，将诉争房屋借住给付某。我当时住在涉案房屋同小区内的其他房屋。

在我与物业人员交涉和配合下，付某才能于1997年左右顺利入住诉争房屋。因此，我一直以为涉案房屋处于借住或租赁状态，对房屋交易毫不知情。2、付某在1997年就与我认识，明知我的存在，但在缔约时并未征求过我的意见，明显不是善意的。

3、在《备忘录》中，房屋的首付款系工资、垫付款、股份回购款折合而来，并不是实际支付。工资及垫付款本应是慧聪国际资讯集团即单位债务，在我毫不知情的情况下，付某与郭某生将单位债务转变为个人债务，并由夫妻共同财产的首付款予以抵扣，这极大地侵害了我的合法权益。

同时，工资2万美元、垫付款1千美元，股份回购款4万人民币，折合人民币24万元，远远超出了正常汇率，是极其不合理的。4、付某出售涉案房屋的行为属于无权处分，我现在明确不同意涉案房屋的交易，付某购买涉案房屋的行为不符合善意取得的构成要件，无权要求办理房屋转移登记手续。

郭某生提出反诉请求：

1、解除付某与郭某生于2000年2月28日签署是的《关于付某辞去慧聪国际资讯集团一切职务与集团总裁郭某生先生的备忘录》中关于北京市海淀区号房屋买卖事宜的约定；2、付某立即腾退诉争房屋，并将诉争房屋交还给郭某生；

3、付某向郭某生支付自1997年12月1日起至付某实际交换房屋之日止占用房屋期间的租金损失，暂计算至2021年11月30日，为1548000元；租金计算标准为：1997年12月1日至2006年11月30日，按3500元/月计算；2006年12月1日至2012年11月30日，按5000元/月计算；2012年12月1日以后按7500元/月计算；4、付某将诉争房屋恢复原状；5、付某承担本案全部诉讼费用。

事实和理由：2000年2月28日，郭某生与付某签订《关于付某辞去慧聪国际资讯集团一切职务与集团总裁郭某生先生的备忘录》，约定了北京市海淀区号房屋买卖事宜。《备忘录》第三条住房事宜明确约定：“剩余房款6万元由甲方在两年内付清，并于付清房款的同时办理房屋过户手续”，付某迟延履行付款义务，时间长达约20年之久，属于严重违约，我有权解除合同。

同时，1982年我与王某结婚，20世纪90年代初，我与王某共同购买诉争房屋。因此，诉争房屋系我与王某的夫妻共同财产。1997年年底，在《备忘录》签订之前，付某就借住于诉争房屋，一直未归还。王某对房屋买卖约定毫不知情，《备忘录》的签订损害了王某的合法权益。王某现明确表示不同意诉争房屋的交易，合同目的无法实现，故我要求解除合同。

王某提出反诉请求：1、确认付某与郭某生于2000年2月28日签署的《关于付某辞去慧聪国际资讯集团一切职务与集团总裁郭某生先生的备忘录》中关于北京市海淀区号房屋买卖事宜的约定无效；2、判令付某立即腾退、归还位于北京市海淀区号房屋。

事实和理由：一、《备忘录》中关于房屋买卖事宜的约定，违反了法律、行政法规的强制性规定，损害了社会公共利益，应当被认定无效。北京市海淀区号房屋（下称“诉争房屋”）为90年代初海淀区政府工会集资合作建房，后因政策变化，归为经济适用房，系具有保障性质的政策性住房。

经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度，对购买人不仅有购房资格的限定，同时还要经过严格的逐级审核和公示程序。《住房城乡建设部印发加强经适房管理有关问题通知》规定：“经济适用住房购房人在取得完全产权以前，只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途”。

本案中，付某在明知房屋性质的前提下，于2000年与郭某生签订《备忘录》，签订合同时诉争房屋尚未取得房屋所有权证，诉争房屋处于限制上市交易期限内，该行为违反了经济适用住房的相关规定，同时损害了等待轮候的住房困难家庭的利益，有损社会公共利益，上述《备忘录》关于住房约定事宜应属无效。

二、郭某生出售诉争房屋的行为属于无权处分，付某购买涉案房屋的行为不符合善意取得的构成要件，无权要求办理房屋转移登记手续。1982年，我与郭某生结婚。20世纪90年代初，我与郭某生共同购买诉争房屋。因此，诉争房屋是我与郭某生的夫妻共同财产。

1997年左右，在《备忘录》签订之前，付某就借住于诉争房屋，一直未归还。当时付某对诉争房屋的情况是了解的，同时也认识王某。付某在明知诉争房屋系王某和郭某生共有的房屋的情况下，于2000年起拟《备忘录》，缔约时并未征求王某的意见，明显不是“善意”的。郭某生也未就此事征求王某的意见，王某对房屋房屋买卖约定毫不知情，《备忘录》的签订损害了王某的合法权益。因此，郭某生构成无权处分，付某也不符合“善意取得”的构成要件，付某无权要求办理房屋转移登记手续。

付某对郭某生的反诉辩称，1、反诉被告付某与反诉原告郭某生签订的《备忘录》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，反诉原告无权要求解除双方就争议房屋买卖事宜的约定。反诉被告付某与郭某生签订的《备忘录》系双方真实意思表示，且不违反强制性的法律法规，应为有效，对双方均具有约束力。

虽争议房屋性质为经济适用房，但《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第六条规定，争议房屋现已完全具备上市交易条件，因此《备忘录》合法有效，双方应当按照《备忘录》中就争议房屋买卖事宜的约定履行相应义务。

即便郭某生配偶王某未在《备忘录》上签字，不表示其不同意争议房屋的转让或对此不知情，且付某在争议房屋已居住20多年，王某对此从未提出异议，足以证明其对争议房屋转让的事实明知且认可的态度。

基于上述事实情，《备忘录》中就争议房屋买卖事宜约定有效的情况下，双方未就争议房屋买事宜的约定解除权，亦不符合法定解除的情况下，反诉原告郭某生不享有任何解除争议房屋买卖事宜相关约定的权利。

2、争议房产未取得产权证，且不具备上市条件的情况下，无法将争议房产转登记至反诉被告名下，反诉原告违约事实确定的情况，反诉被告有权拒绝支付剩余房款。根据《备忘录》约定，反诉被告已按约定支付了80%的购房款(24万元)，剩余房款6万元，付某在两年内付清，

并于付清房款的同时办理房屋过户手续，此项约定是付某在2年内支付完毕剩余6万元房款同时应当办理争议房屋的过户手续，也即郭某生办理过户手续的时限也应为《备忘录》签订后2年内，双方需同时履行相关义务。但根据付某与王某的微信聊天记录可以证明，争议房屋在订《备忘录》后2年内不能办理产权证，在此等情况下，即便付某履行支付剩余购房款的义务，

但履行相应义务后存在无法办理争议房屋过户的现实危险时，根据《民法典》第五百二十七条的规定，付某享有不安抗辩权，在前述危险未消除的情况下，有权中止履行，拒绝支付剩余房款，且不构成违约。

后郭某生在2012年办理完产权证后未予告知，后续付某联系催促办理过户登记均不予配合，在郭某生存在恶意违约的情况下，付某未支付剩余房款，亦符合法律规定，并不存在反诉原告所述付某存在恶意违约的情形，因此反诉原告不能据此主张解除《备忘录》中关于争议房屋买卖事宜的约定。

3、退一步讲，即便反诉原告享有解除权，已超出法律规定的行使期限，无权再主张解除。反诉原告主张反诉被告迟延履行付款义务长达20年之久，但其从未催告反诉被告履行付款义务，说明其明知争议房屋不具备过户条件，自己违约在先，而在争议房屋具备上市交易条件能够办理过户时，又恶意隐瞒拒不履行过户义务，

也未催告反诉被告履行付款义务，基于上述事实情况，退一步讲，即便反诉原告享有解除权，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若F问题的解释》第十一条第二款规定”解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”

郭某生未在期限内行使解除权，除权已消灭，另，根据法律规定，反诉原告请求解除双方就争议房屋买卖事宜的约定已超出诉讼时效，无权请求法院保护其诉讼权利。4、《备忘录》中关于争议房屋买卖事宜约定达成的背景，系郭某生拖欠付某工资长达10个月，且欠付付某工作中垫付费用，总计人民币24万元，在当时已一笔巨额款项，

虽抵做争议房屋的首付款，但当时争议房屋的价值才不到20万元（参照调取的不动产登记档案中房屋价值），因此，争议房屋买卖事宜的约定对于付某来说并无任何有利之处。现郭某生违反合同约定，拒绝办理争议房屋转移登记手续，并要求解除争议房屋买卖事宦的约定，无任何法律和合同依据，并严重侵害了付某的合法权益。

综上所述，反诉原告无权主张解除《备忘录》中关于争议房屋买卖事宜的约定．因此也无权主张争议房层腾退，恢复原状、赔偿租金等损失，请求法院依法驳回反诉原告的全部诉讼请求。

付某对王某的反诉辩称，不同意王某的反诉请求，我认为《备忘录》是有效的，且明确了是房屋买卖，依照法律规定，目前此经济适用房可以履行过户手续。我已经起诉要求继续履行备忘录里关于房屋买卖的条款，所以不存在腾退一说，郭某生、王某均已多次明确表示认可备忘录里房屋买卖事宜，且自我于2000年购买涉案房屋至今一直居住在此，已经形成了事实。

涉案房屋是我当时作为慧聪国际公司员工，郭某生作为集团总裁给我提供的房屋，也是聘请我的条件，2000年我要离职，郭某生主动提出欠付我的工资，用涉案房屋抵给我作为工资，当时约定我30万元购买涉案房屋，就王某所述两万一千美元，汇率为8.5左右，股份回购款也是会升值的，折合24万元是双方一致认可的。

【人民法院查明事实】：

1996年1月8日，甲方北京市海淀区职工住宅合作社与乙方郭某生签订《集资建房协议书》，双方约定如下：乙方集资的住宅坐落在海淀区马连洼兰园×号楼×门×号，建筑面积88.1平方米，乙方同意按每建筑平方米人民币2000元的集资标准，向甲方交纳集资费，由甲方集资建房，乙方需向甲方交纳集资费共计176200元。

2000年2月28日，甲方付某与乙方郭某生签订《关于付某辞去慧聪国际咨询集团一切职务与集团总裁郭某生先生的备忘录》，一、辞职与工作交接……6、甲方自1999年5月至2000年2月的全额工资为每月2000美圆加5000元人民币。甲方已经逐月领取了每月应得的5000元人民币，其余2万美圆（99年5月1日至2000年2月29日）由乙方在甲方离职时支付（折合成购房款）；……

三、住房事宜10、甲方目前所居住房子（北京市海淀区马连洼小区兰园×楼号×单元×号（以下简称×号），建筑面积约88平方米）产权属于乙方所有，乙方愿以30万元总价格（每平方米3400元）出售给甲方。

乙方应支付甲方的款项（包括工资2万美圆，垫付款1千美圆，股份回购款4万元），总计21000美圆和4万元人民币，双方同意折合人民币24万元，并以此款作为甲方目前居住房子的首付款。剩余房款6万元由甲方在两年内付清，并于付清房款的同时办理房屋过户手续。

以上合同签订后，付某自1999年入住涉案×号房屋至今。2012年8月14日，涉案×号房屋取得房屋所有权证书，房屋所有权人登记为郭某生，房屋性质为经济适用房。

庭审中，付某主张在自己了解到涉案房屋具备过户条件后，与郭某生进行了短信联系，后付某与王某进行了微信沟通，因涉案房屋直至2012年才办理完毕产权证，涉案房屋因政策原因无法办理过户，上述不能履行过户的原因导致自己履行不安，不能向郭某生、王某支付尾款6万元，

郭某生于2020年11月17日回复自己“按当年合同办”，王某知悉并同意涉案房屋转让事宜，并积极沟通过户或回购之事，郭某生与王某从未提出过异议，已表明认可涉案房屋已转让的事实，且自自己使用涉案房屋20年期间，郭某生、王某并未提出任何异议，应当配合自己办理过户，为证明其上述主张提交付某与郭某生手机短信沟通记录、付某与王某微信沟通记录为证。

郭某生、王某对付某提交的上述证据真实性认可，但主张上述对话均为不完整的，郭某生称“按照当年合同办”，付某应在两年内付清尾款，但其没有付款，违约在先，郭某生有权解除合同，而且合同约定中付某应交还在美国使用的汽车，该汽车价值10万元人民币，因付某不交还汽车，郭某生也无法其配合过户，

并且王某是2020年3月11日第一次看到备忘录的，可以证明在此之前王某对于房屋的交易毫不知情，双方微信聊天记录只是协商、沟通的过程，并没有实质性的承诺任何事，2021年2月23日，王某在微信中明确表示了其态度是不同意该交易的，为证明其上述主张提交王某与付某的微信聊天记录为证。

付某对王某提交的上述证据真实性认可，但主张2020年3月11日自己提出将涉案房屋过户至自己名下时，王某并未第一时间表示不同意或对涉案房屋买卖不知情，而是先解释涉案房屋未能办理房本的情况以及经济适用房限制上市的情况，表明导致不能将涉案房屋转移至付某名下的原因，并非是他们不配合办理过户，

在后续沟通中，王某积极咨询了办理涉案房屋转移的具体流程、沟通准备资料等，足以表明王某对涉案房屋转让给付某认可的态度，王某最后表示不同意出售涉案房屋，是王某在早知道涉案房屋转让给付某的事实并认可的情况下反悔或违约的一种表现，并非其所主张的并未追认，不同意卖房的情况。

另查，付某现具备相应购房资格。

【法院认为】：

本院认为，鉴于涉案×号房屋性质系经济适用住房，该房屋原购房合同即《集资建房协议书》系在2008年4月11日之前签订，房屋所有权证于2012年8月14日取得，现该房屋已具备上市交易条件，故郭某生与付某于2000年2月28日签订的《关于付某辞去慧聪国际咨询集团一切职务与集团总裁郭某生先生的备忘录》中关于涉案×号房屋买卖事宜的约定系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。

关于郭某生与付某之间就涉案×号房屋买卖事宜，王某是否知情一节，结合庭审查明的事实，付某自1999年开始入住涉案房屋至今，在长达20余年的时间里，无论是郭某生还是王某均未就涉案房屋提出过异议，在付某向郭某生、王某提出涉案房屋过户事宜后，王某与付某微信沟通的过程中，亦未就涉案房屋系郭某生出售给付某的事实予以否认，

相反在双方微信沟通的记录中，比如王某于2020年3月21日与付某微信聊天记录中曾回复付某“虽然差百分之二十房款，房本没办妥，房子你也一直正常使用”以及双方就涉案×号房屋过户或回购事宜进行多次协商沟通，均可说明王某对于涉案×号房屋出售给付某是明知且认可的，王某已经以自己的行为构成对涉案×号房屋过户登记债务的加入。

现郭某生要求解除付某与自己于2000年2月28日签署的《关于付某辞去慧聪国际资讯集团一切职务与集团总裁郭某生先生的备忘录》中关于北京市海淀区号房屋买卖事宜的约定、腾退房屋、支付租金、恢复原状的请求以及王某要求确认付某与郭某生于2000年2月28日签署的《关于付某辞去慧聪国际资讯集团一切职务与集团总裁郭某生先生的备忘录》中关于北京市海淀区号房屋买卖事宜的约定无效、腾退归还房屋的请求，均无事实及法律依据，本院不予支持。

关于剩余购房款6万元尚未支付一节，双方在《关于付某辞去慧聪国际咨询集团一切职务与集团总裁郭某生先生的备忘录》第三条明确约定“剩余房款6万元由甲方在两年内付清，并于付清房款的同时办理房屋过户手续”，实际涉案×号房屋自1999年交由付某居住直至付某起诉之前，郭某生、王某均未向付某主张过剩余购房款的支付，

且在郭某生于2012年8月14日取得房屋所有权证后亦未主动告知付某涉案房屋权属证书取得情况以及何时可以协助付某办理房屋过户手续的情形，故郭某生、王某主张有权拒绝付某相应履行要求，于法无据，本院不予采信。

现付某要求郭某生、王某将位于北京市海淀区号房屋转移登记至付某名下，符合事实及法律依据，本院予以支持。同时，付某同意一次性支付郭某生、王某剩余购房款6万元，本院对此不持异议。关于付某主张要求郭某生、王某承担因迟延履行房屋过户义务导致增加的全部过户税费，就其上述主张未向法庭提交相应证据，本院对其主张不予采信。

【判决结果】：

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：

一、付某于本判决生效后十日内支付郭某生剩余购房款六万元；

二、郭某生、王某于收到购房款三日内将位于北京市海淀区号房屋所有权转移登记至付某名下；

三、驳回付某其他诉讼请求；

四、驳回郭某生全部反诉请求；

五、驳回王某全部反诉请求。

案件受理费四万九千四百三十二元，由付某负担八百二十八元（已交纳）；由郭某生、王某负担四万八千六百零四元，于本判决生效后七日内交纳。

反诉费一万零七百一十六元，由郭某生负担（已交纳）。

反诉费二千九百元，由王某负担（已交纳）。

保全费五千元，由郭某生、王某负担，于本判决生效后七日内交纳。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。