《民法典》逐条解读——第939条【物业服务合同的约束力】

大家好，我是北京市盈科律师事务所的王岩律师。今天我们来继续逐条解读《民法典》。

中华人民共和国民法典

第九百三十九条 【物业服务合同的约束力】建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

【法条主旨】

本条是关于前期物业服务合同和物业服务合同对业主具有法律约束力的规定。

【法条解读】

广义的物业服务合同，包括建设单位与物业服务人订立的前期物业服务合同，也包括业主或者业主委员会与物业服务人订立的物业服务合同。毫无疑问，业主可以直接与物业服务人订立物业服务合同，例如拥有独栋别墅的业主可以直接聘请物业服务人为其提供物业服务，该物业服务合同当然对业主具有法律约束力。本条所规定的建设单位与物业服务人订立的前期物业服务合同、业主委员会与物业服务人订立的物业服务合同，不仅对建设单位或者业主委员会、物业服务人具有法律约束力，也对业主具有法律约束力。业主享有合同中的相关权利的同时，也承担合同义务，受合同条款的规范和调整。

前期物业服务合同与普通物业服务合同有如下区别：第一，合同签订主体不同。前期物业服务合同不是业主与物业服务人签订的，而是由建设单位与物业服务人签订的。因为在只有少数业主入住时，业主大会及业主委员会尚未成立，此时也需要物业服务人来提供服务，只能由房地产建设单位与物业服务人签订合同。而普通物业服务合同的签订主体则是业主或者业主委员会与物业服务人。第二，合同签订时间不同。一般而言，前期物业服务合同是在物业开发过程中或者房屋建好后但是只有少数业主入住时签订的，而普通物业服务合同一般是在房屋已经建好、大部分业主已经入住并且能够召开业主大会的情况下签订的。第三，合同的内容不同。前期物业服务合同的内容受限制，主要侧重于对建筑物建成初期的养护、安全保障以及配合建设单位为未来入住的业主提供服务等。普通物业服务合同侧重于对建筑规划内建筑物的维护、环境及居住条件的保障等，目的系为业主正常的日常生活提供服务。第四，服务期限不同。前期物业服务合同具有过渡性质，其期限较短，通常只是从合同订立到普通物业服务合同生效之时。本法第940条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”据此，前期物业服务合同终止的原因包括：一是双方当事人约定的服务期限届满；二是前期物业服务合同的服务期限尚未届满，但是全体业主通过召开业主大会，选聘新的物业服务人并订立新的物业服务合同，该合同生效时前期物业服务合同终止。普通物业服务合同的服务期限可由合同签订双方进行具体约定，如果没有发生业主按照法定程序决定解聘物业服务人解除物业服务合同的情形，通常是在服务期限届满之后，合同效力才终止。

虽然两种物业服务合同存在诸多区别，但两者之间还是存在诸多联系。第一，两者都属于物业服务合同，都适用物业服务合同的有关规定。第二，两者的目的和初衷是相同的，都是为了全体业主的利益，为全体业主提供物业服务，为在物业服务区域内的服务和管理行为提供依据和保障。第三，两者在时间先后上有衔接性，两种合同所涉及的权利义务内容和权利主体存在交叉和更替。

(一)关于建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同

前期物业服务合同，是指在物业区域内的业主或者业主大会选聘物业服务人之前，由房地产开发建设单位与物业服务人之间订立的，双方约定由物业服务人提供物业服务，对前期的物业服务事项进行处理的合同。从建设单位开发建设好房屋及其附属设施、开始销售商品房，到召开业主大会选聘物业服务人，需要一段时间。在这段时间内，入住的业主人数较少，还不能召开业主大会并进而成立业主委员会，因而只能先由建设单位与物业服务人订立前期物业服务合同，以满足业主的生活需要，保护全体业主的利益。在物业开发建设完成后，开发建设单位将房屋销售给业主，逐步地将物业交给业主和物业服务人，自己则退出该物业服务区域。

前期物业服务合同是由建设单位与物业服务人签订的。在业主入住之前，建设单位作为合同的一方当事人，应当受到合同的约束，按照前期物业服务合同的约定享有合同权利，也应当履行相应的义务，特别是支付物业费的义务。但是在一部分业主入住，房屋交付给业主后，物业费由谁负担，仍有争议。一般认为，房屋出售且交付给业主后，业主就应当负担相应的物业费，未交付房屋的物业费仍由建设单位负担。而物业服务人是前期物业服务合同的一方当事人，毫无疑问应当受到合同的约束，有权依据前期物业服务合同主张权利，并履行相应义务。物业服务人在履行义务的同时，也享有按照约定收取物业费的权利，应当依据前期物业服务合同对业主提供物业服务，不得违规收费，也不得任意解除合同。前期物业服务合同约定的服务期限届满，业主经过合法程序继续选聘前期物业服务人与其订立物业服务合同的，物业服务人应当继续为业主提供物业服务；如果业主决定选聘其他物业服务人，原物业服务人应当与新物业服务人进行交接。而前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止，前期物业服务人则应当退出物业服务区域，并按照约定和有关规定完成交接工作。

在实践中，由于前期物业服务合同是由房地产建设单位与物业服务人之间签订的，业主并没有参加前期物业服务合同的订立，先入住的业主对物业服务人并没有选择权，所以其合法权益可能受到建设单位和物业服务人的侵害。例如，一些前期物业服务合同可能存在当事人权利义务不对等的约定，如免除物业服务人的责任、加重业主的责任、排除业主的主要权利等。对于建设单位与物业服务人之间签订的损害业主利益的合同或者条款，应当允许业主请求确定前期物业服务合同或者合同相关条款无效。此外，在业主入住率达到一定标准并召开业主大会之后，也可以解除前期物业服务合同。

根据本条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。尽管前期物业服务合同是由建设单位与建设单位所选定的物业服务人订立的合同，业主并不能选择物业服务人，也无法决定物业服务合同的内容，但是前期物业服务合同对业主也具有法律约束力，业主不得以其未参加合同的订立或者未认可为由而否定合同的效力。所谓“对业主具有法律约束力”，是指业主享有合同权利，并承担合同义务。不论是订立前期物业服务合同时已经入住的业主，还是在前期物业服务合同订立后、业主或者业主委员会与物业服务人订立物业服务合同前入住的业主，都应当受到前期物业服务合同的约束。

关于前期物业服务合同对业主具有法律约束力的原因，学说上主要有以下几种观点：

第一，合同转让说。该观点认为，在不改变前期物业服务合同内容的情况下，房屋出售给业主后，前期物业服务合同的一方主体就由建设单位变更为业主。业主与建设单位订立的房屋买卖合同包含了双方转让前期物业服务合同的合意，前期物业服务合同因为房屋买卖合同的成立而发生概括转移。房屋买受人与建设单位签订房屋买卖合同，就表明了买受人愿意取代建设单位成为前期物业服务合同的当事人，即签订买卖合同的同时也发生业主对前期物业服务合同的概括承受的效力。

第二，合同债务第三人代为履行说。该观点认为，业主与物业服务企业之间不存在合同关系，业主缴纳物业费，是与建设单位约定由其代替建设单位履行向物业服务人缴纳物业费的合同义务。但该观点不能解释业主为何可以享受前期物业服务合同的权利。根据该说，如果业主不缴纳物业费，则由建设单位向其主张物业费，再由物业服务人向建设单位主张该物业费，增加行使权利的成本。

第三，涉他合同说。该观点认为，前期物业服务合同属于涉他合同，属于利益第三人合同。前期物业服务合同虽然是建设单位和物业服务人之间签订的，但是也赋予了作为第三人的业主一定的权利。但是该说不能解释业主为何须承担前期物业服务合同中的相应义务，如缴纳物业费。

第四，委托代理说。该观点认为，建设单位只是作为(未来)业主的代理人与物业管理公司签署合同，其法律后果由业主承担。在业主入住，业主大会、业主委员会成立之前，只能由建设单位与物业服务人签订物业服务合同。建设单位实际上是未来业主的代理人。业主通过房屋买卖合同或者临时管理规约等对建设单位与物业服务人订立前期物业服务合同进行授权。

第五，继受成员权说。该观点认为，建筑物区分所有人即业主选聘、解聘物业服务人的权利、负担物业费的义务，正是业主共同管理权即成员权的体现。在销售物业前，建设单位是物业的唯一业主，按照建筑物区分所有权理论，建设单位当然有权选聘物业服务企业并与之签订前期物业管理合同。在物业销售后，建设单位的物业所有权以建筑物区分所有权的形式开始分散转移给各业主。由于建筑物区分所有权具有一体性，业主从建设单位处不仅继受了建筑物的专有部分所有权，也同时继受了共有权和成员权。因此，前期物业管理合同对业主具有法律效力。

以上各种学说都有一定道理，较多学者持合同转让说和委托代理说的观点，但是这些观点仍不能完美诠释前期物业服务合同对业主约束力的来源，对此还有待进一步研究。 　　本条明确规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同对业主具有法律约束力。这主要是因为，业主与建设单位之间有关于受前期物业服务合同约束的合意。从形式上看，前期物业服务合同的签订主体是建设单位与物业服务人，业主并不是合同主体。从合同的相对性原理出发，建设单位同物业服务人签订的合同不能对业主产生法律约束力。但如果由建设单位承担物业费，而业主只享受前期物业服务合同中的相应权利，对建设单位来说显然是不公平的。按照权利义务相一致的原则，在成为物业所有人后，业主开始享受物业服务人提供的物业服务，就应当履行相对的义务，主要是支付相应的物业费。

(二)关于业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同

实践中，通常是由业主委员会与物业服务人订立物业服务合同。但是，业主委员会并不是合同当事人，只是因为业主无法一一与物业服务人订立合同而代表全体业主订立物业服务合同而已。就业主委员会而言，其不应成为物业服务合同的当事人。主要理由在于：第一，从主体资格上看，业主委员会并不具备民事主体资格，不具有权利能力，不能享有权利履行义务，也无法独立承担民事责任。业主委员会本身没有独立的财产，欠缺独立对外承担法律责任的物质基础，无法对外承担独立的责任。业主委员会依据法律规定的职权履行各项职责、参与诉讼等活动，都是为了业主的利益，法律效果应当归属于业主。实践中，业主委员会具有诉讼主体资格，可以代表业主参与诉讼，但是诉讼结果最终还是由业主来承担。第二，从物业服务合同的目的上看，物业服务合同的成立是为了向业主提供物业服务，是为了全体业主的利益，业主委员会虽然与物业服务人签订合同，但是其本身并无利益可言。第三，从权利义务的实际享有者和承担者上看，物业服务合同确立的是物业服务人与全体业主之间的权利义务关系，由业主实际享有合同确定的权利，履行合同约定的义务。而且，物业服务合同的履行涉及对共有财产的利用和处分，而业主委员会并非共有财产的权利人。业主委员会只是受业主大会的授权，代表全体业主与物业服务人订立物业服务合同，而不是以自己的名义、为自己的利益订立合同。

物业服务合同的当事人是物业服务人和业主，而物业服务合同中的“业主”往往是以“全体业主”的形式出现的。全体业主作为合同主体的主要理由在于：第一，物业服务合同的内容涉及全体业主的共同利益。物业服务合同订立的目的就是为业主提供物业服务，为的是全体业主的共同利益。物业服务人所处理的事务是全体业主的事务，物业服务人管理的财产是全体业主的共同财产。第二，全体业主是物业服务合同实质上的权利享有者和义务承担者。业主依据物业服务合同享有权利并承担义务。实践中，业主委员会具有诉讼主体的资格，可以成为诉讼的原告或者被告，但是诉讼的结果依然由全体业主来承担。第三，承认全体业主的当事人地位，全体业主便可以享有合同约定的权利，同时须履行合同约定的义务，这样才能保证物业服务合同的履行。物业服务人所提供的服务涉及全体业主的共有部分和共同利益。单个业主不能够代表全体业主与物业服务人订立物业服务合同，也无法完全履行整个物业服务合同中全体业主的义务。

虽然物业服务合同是业主委员会与物业服务人签订的，合同的当事人往往表现为“全体业主”，但是这并不妨碍每个业主也都是物业服务合同的当事人。换言之，物业服务合同的当事人既可以是全体业主，也可以是单个业主。业主委员会与物业服务人订立的物业服务合同，对全体业主具有法律约束力，即对每个业主都具有法律约束力。因为归根结底，“全体业主”是一个抽象的集合的概念，最终还是由每个业主来享有合同权利，履行合同义务，并承担违约产生的责任。例如，物业服务合同中约定由全体业主缴纳物业费，而实际履行就是由各个业主来进行缴纳。从责任的承担来看，一旦出现了违约情形，最终承担违约责任的仍然是各个业主。有的学者认为，在业主违约的情形下，违约责任由业主承担，而非由业主大会或者业主委员会承担；而当物业服务人违约时，业主只能以业主大会的名义向其主张权利。此观点值得商榷。业主违约，可能是全体业主违约，例如全体业主均拒绝缴纳物业费；也可能只是单个业主违约，如某个业主拒绝缴纳物业费。而物业服务人违约，可能是对全体业主违约，例如物业服务人擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，或者物业服务人没有聘请保安，没有安装监控设备，导致小区内失窃事件频发；也可能仅对某个或者某部分业主违约，例如仅对某个或者某些业主收取高于合同约定的物业费。业主作为物业服务合同的当事人，有利于其在物业服务人对其违约时直接向物业服务人提出请求权。例如，物业服务人一直对某业主收取高于合同约定的物业费，该业主知晓后可以直接以自己的名义向物业服务人请求返还；也有利于物业服务人直接对违约的业主提出请求权，尤其是涉及物业费缴纳等事项，例如，某业主拒绝缴纳物业费，物业服务人可以直接向该业主请求，而不是起诉业主大会或者业主委员会。

基于上述理由，本条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。为什么业主委员会根据业主大会依法作出的决定与物业服务人订立物业服务合同，业主并没有实际参与物业服务合同的签订，却要受到合同的约束?这是由业主大会和业主委员会作为业主自治的权力机关和执行机关的法律地位所决定的。根据本法第278条的规定，业主大会有权决定选聘物业服务人。业主委员会代表业主与业主大会依法选聘的物业服务人签订物业服务合同，是业主自治权行使的结果，全体业主都应当遵守。民法典第280条对业主大会、业主委员会决定的效力问题作出明确规定，即业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。

业主大会是全体业主成立的，管理其共有财产和共同生活事务的自治组织。在建筑物区分所有的情况下，业主有权依法设立业主大会，并通过业主大会来管理物业服务区域内业主的共同事务。业主大会依据法定程序作出的决定，代表了业主的意志，对全体业主都产生法律约束力。业主大会是业主自治组织的权力机构，业主委员会则是业主大会的执行机构，是受业主大会的委托对业主共同事务进行管理的组织。业主委员会是由业主通过法定的程序选举产生的，为全体业主服务的组织，具体实施业主大会作出的决定。因此，业主委员会基于业主大会的决定与物业服务人签订物业服务合同，也是业主自治权行使的结果，对每位业主都应当具有法律约束力，业主享有合同权利，也应当履行合同义务。业主委员会与物业服务人订立的物业服务合同对业主具有法律约束力，需要具备以下条件：第一，必须是依法设立的业主大会作出的决定；第二，必须是业主大会按照法定程序作出的，具有程序性的要求；第三，物业服务合同的内容必须符合法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

(三)关于物业服务合同对业主具有法律约束力的具体表现

不论是前期物业服务合同还是普通物业服务合同，都对业主具有法律约束力，这种法律约束力主要体现在，业主基于物业服务合同享有合同中约定的相关权利，同时也要履行合同约定的相关义务。业主享有的主要合同权利是享受物业服务人提供的物业服务，并对物业服务人提供的服务进行监督。具体而言，包括实际接受、享受物业服务人提供的服务；通过参加业主大会或者业主代表大会，对物业服务人的工作进行评估审查，以及依照法定程序决定解聘物业服务人等；监督物业服务行为，就物业服务的有关问题向物业服务人询问、提出意见和建议，等等。业主应履行的义务主要有按照合同约定支付物业费，必要的时候配合、协助物业服务人进行物业服务或者管理等。业主的义务具体表现为：按照约定的方式、期限和数额支付物业费；接受服务服务人的服务和管理，遵守物业服务制度和服务规约或者服务细则；装饰装修房屋时遵守相关规定并提前告知物业服务人；转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，及时将相关情况告知物业服务人；对物业服务人的服务或者管理提供必要的配合、协助，便于物业服务人提供服务或者进行管理，因此给业主带来的暂时不便，业主有一定的容忍义务，等等。

物业服务合同对业主具有法律约束力，业主就不能以不是合同当事人为由提出抗辩，也不能仅以未享受或者无需接受相关物业服务作为拒绝缴纳物业费的抗辩理由。在实践中，有些业主以不是合同当事人为由，不愿接受物业服务合同的约束，拒绝接受物业服务人的服务和管理，并拒绝履行相应义务，从而引发物业服务纠纷。业主虽非物业服务合同形式上的当事人，但业主是物业服务合同项下的权利享有者和义务承担者，是物业服务合同实质上的当事人。因此，业主不得以其并非合同当事人为由，拒绝履行其合同义务。当业主违约时，物业服务人有权直接向违约的业主提出请求权。

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