集资房买卖合同在没有领取房产证时是否为无效合同？

【法律要点】

集资房不属于法律、行政法规规定的禁止流通物，依法登记领取权属证书只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件，夫妻一方将婚姻期间购买的集资房转让给他人，另一方不得据此确认房屋的买卖关系无效。

【基本案情】

林某与马某是夫妻，马某退休前系某小学教员。

1998年，马某以家庭无房居住，爱人所在单位又是经济困难单位，长期无法分房为由，申请分配住房。

1999年1月27日、10月29日，马某分二次交纳住房投资款共14705.80元，2002年1月21日马某交纳单车房投资款2918.80元。分得某教师住宅区二栋502房一套（配单车房一间）。该房产至今未办理产权证。

方某、郑某介绍并带廖某到林某家里商谈买卖该房产一事，当时马某在家，表示卖房一事由林某决定。

2017年3月3日，林某以马某（甲方）名义与廖某（乙方）签订购房协议书，协议书载明：甲方拥有一套二房一厅住房（并配单车房一间），经友人介绍，愿意转让给乙方作为永久性产业。经双方协定，同意该房售价为人民币肆万伍仟元整并一次性付清。因甲方购房票据遗失，无法补回，应自写份有效证明。交款签字日期为有效期，该房产为乙方永久性产业。如以后有发生房产纠葛，一切责任由甲方负责，与乙方无关。林某在“甲方签名”处签上“林某（代笔）”，廖某在“乙方签名”处签上“廖某”。同日，林某写“证据”一份，内容：“因购房票据遗失，无法补回，以此据为证，原房产为爱人马某所有，现我代为立此证据”。廖某已对房屋进行了装修和使用，至今已两年有余。

2018年12月5日，马某向法院提起诉讼，请求法院判令：1、廖某返还马某教师住宅区二栋502房及单车房的房产。2、廖某承担本案一切诉讼费用。

【审判结果】

法院判决：驳回马某的诉讼请求。

【按例说法】

双方当事人在平等、自愿的基础上签订《购房协议书》，未违反法律效力性强制性规定，也未损害第三人权益，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，依法应认定为有效合同。《物权法》第九条是管理性的规定，而不是效力性的，不应作为认定合同效力的论据，马某提出讼争房产未办理产权转让登记手续致使合同无效的主张缺乏依据，法院不予支持。

本案讼争房屋系马某与其丈夫林某在婚姻关系存续期间集资购得。因尚无证据证实马某与林某对婚后该财产作过约定为马某一方个人所有，故本案讼争房屋属他们共有财产。马某与林某对共同财产有平等的处理权。廖某与林某协商买卖房产时，马某表示买卖房产一事由林某决定，廖某有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，廖某也支付合理的对价，故马某依法不得以不同意或不知道为由予以对抗。

集资房不属于法律、行政法规规定的禁止流通物，《城市房地产管理法》第三十七条关于未依法登记领取权属证书的房屋不得转让的规定，是指买卖行为因尚未登记领取权属证书而不能彻底完成，不能发生所有权转移的合同履行目的，依法登记领取权属证书只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件，不得据此确认房屋的买卖关系无效。

综上所述，林某与廖某签订的房屋买卖协议，系双方真实意思表示，双方已依约履行了交付房屋和支付房款的义务，并且廖某已对房屋进行了装修和使用，至今已两年有余，马某、林某应本着诚实信用的原则，依约履行自己的合同义务。马某主张合同无效要求返还房产缺乏依据，法院予以驳回。