随着我国城镇化进程的发展，流动人口持续增加，住房租赁需求不断增长，房屋租赁市场成为一个极具活力和潜力的市场，而在大中城市，长租公寓“暴雷”引发的社会问题，给不少租房者带来恐慌和不安。因此，无论您是租客还是房东，您一定要在租房前做好功课，储备房屋租赁的法律知识。
《房屋租赁合同纠纷疑难案例解析》这本书可以满足读者对租赁法律知识的需求。本书作者在大量的法律服务实践中进行知识梳理，通过研究大量的房屋租赁合同纠纷，对案例进行归纳、整理、评析，梳理法院的裁判观点，提出风险防控意见，为读者提供参考。
内容丰富，涵盖范围广。本书涵盖了管辖纠纷、合同效力纠纷、合同租期纠纷、租金调整纠纷、转租纠纷、违约金纠纷、承租人优先权纠纷、居住权纠纷、房屋征收补偿纠纷、合同解除纠纷、长租公寓纠纷、以租代售纠纷等十余种纠纷类型，对长租公寓新型租赁模式、居住权新型法律制度、处置模式创新等设专门章节予以分析。案例翔实，解析深入透彻。通过类型化的归纳总结，对48个房屋租赁相关案例进行评析，深度解析裁判要旨，梳理法官裁判思路和裁判规则，通过案情启示、法律分析、风险防控建议，为读者提供借鉴。
——廖某某与三台县潼川镇蔬菜农场曲江队房屋租赁合同纠纷案
【裁判要旨】
双方经协商一致达成房屋租赁口头协议，租赁协议成立。因未签订书面合同，也未对租赁期限进行约定,应当视为不定期租赁,合同当事人可以随时解除合同。出租人提前履行了通知义务,符合法律规定，解除租赁协议、收回租赁物的理由正当，法院予以支持。
【案号】
(2019)川07民终74号
【案情简介】
廖某某为生产和加工的需要,经与三台县潼川镇蔬菜农场曲江队(以下简称曲江队)协商,达成了租用曲江队房屋和场地从事加工经营的口头房屋租赁协议，协议双方未约定租赁期限。廖某某租用房屋和场地后，一直支付房租和场地费至2017年12月31日,并在租赁房屋及场地四周搭建了房屋,使用至本案审理时。2018年5月4日,三台县人民政府与曲江队签订《三台县城南片区城中村房屋搬迁补偿安置协议》，后曲江队于2018年5月22日向廖某某送达了将于同年5月28日收回租赁房屋和场地的通知。双方产生纠纷,曲江队诉至法院，请求人民法院判决解除与廖某某之间的房屋租赁合同，廖某某限期搬出承租的房屋，廖某某恢复租赁房屋原状、拆除搭建的其他房屋等。
【裁判结论】
一审法院认为，双方经协商一致达成房屋租赁口头协议，租赁协议成立并实际履行。双方未签订书面合同，也未对租赁期限进行约定，应当视为不定期租赁,合同当事人可以随时解除合同。出租人请求解除租赁协议，收回租货物的理由正当,且提前进行了通知，法院予以支持。一审法院判决合同解除。
双方不服一审判决，均提起上诉。
二审法院认为,廖某某要求曲江队对其进行赔偿的上诉请求于法无据，不予支持。二审判决驳回上诉，维持原判。
【律师评析】
双方当事人就房屋租赁事宜达成一致意见时，应当及时签订书面合同，将双方的合意以书面的形式记录下来，形同合同条款，以资共同遵守。
根据《民法典》第469条的规定,当事人订立合同,可以采用口头形式，口头协议是协议的一种,具有法律效力,受法律保护。但口头协议具有明显的局限性,适合即买即卖的价值不高的小商品。如果涉及价值高、履行时间长的合同交易,就会存在很大的风险,履行与否、能否全面履行,全靠当事人的信誉作保证,容易产生道德风险,反悔的概率较大。因此,租赁房屋,要尽量避免采用口头形式的协议。
根据《民法典》第707条的相关规定，当事人未采用书面形式,无法确定租赁期限的,视为不定期租赁。房屋租赁合同一定要约定租赁期限,或合同到期后,要及时续签合同，避免形成不定期租赁合同。一旦形成不定期租赁合同，任何一方都可以随时提出解除合同，使合同关系处于不稳定状态，双方当事人的权利都无法得到保障。承租人可以随时解除合同并搬离房屋，出租人可能产生空租期损失及招租费用;出租人行使不定期租赁解除权时，一定要履行提前通知义务，并给承租人合理的搬迁期限，否则对承租人造成经济损失，要负赔偿责任。
本案中，双方当事人未签书面合同，也未约定租赁期限，出租人解除合同前也履行了通知义务，符合法律的规定。因此，法院依法认定为不定期租赁，判决合同解除。
【法律依据】
《民法典》
第四百六十九条 当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。
书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。
以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容,并可以随时调取查用的数据电文,视为书面形式。
第七百零七条 租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式,无法确定租赁期限的,视为不定期租赁。
第一章 房屋租赁常见纠纷及处理
第一节 房屋租赁合同的签订
一、租赁合同概述
二、房屋租赁合同的内容
三、签订合同的重要性
案例1 口头协议也是协议，未约定租期视为不定期租赁
第二节 合同履行常见纠纷
一、管辖法院争议
案例2 涉及房屋转租纠纷，按照不动产纠纷确定管辖
案例3 《物业租赁代理合同》为委托合同，可以书面约定管辖法院
二、合同效力纠纷
案例4 将未经消防验收或验收不合格的房屋进行出租，可以作为解除租赁合同的情形，而非认定合同无效的情形
案例5 违反部门规章特殊情形下可以认定合同无效
三、合同租期纠纷
案例6 约定的内容出现矛盾，应当以更直观、更易理解及对信息优势方不利的解释方式进行解释
案例7 租赁合同签订于《合同法》实施前，约定的租赁期限不受《合同法》的约束
案例8 《合同法》实施前已经过的履行期限，《合同法》不能进行调整，不应计算在20年之内
案例9 租20年赠17年违背市场规律，实为规避法律
四、租金调整纠纷
案例10 约定了如何调整租金，但缺乏参照时可由评估公司采用市场比较法直接评估
五、转租纠纷
案例11 私自转租不影响转租合同的效力
案例12 约定的转租期不能实现，应按比例返还店铺转让费
六、违约金纠纷
案例13 同时约定保证金、违约金是对同一违约行为的重复评价
七、承租人优先权纠纷
案例14 合同约定统一招租而承租人不参加招租，丧失优先承租权
案例15 优先承租权的形式要件之一是出租人继续出租房屋
八、居住权纠纷
案例16 成年子女未与享有房屋所有权的父母签订书面居住权协议，不享有居住权
九、房屋征收纠纷
案例17 承租人与房屋征收行为之间不具有利害关系，不能成为行政诉讼的原告
案例18 租赁的房屋被政府征收造成的损失已经从出租人处得到补偿，不能再向政府主张赔偿停产停业损失
第三节 合同解除纠纷
一、情势变更
案例19 对特殊行业已有导向的国家政策的变化，从业者对其风险应有一定的预判，不适用情势变更
二、合同解除
案例 20 单方解除权会因当事人怠于行使或主动放弃而消灭
案例21 因道路改造给生活和生产经营带来的不利影响，应当承担一定的容忍义务，不能以此为由单方解除合同
案例22 违约行为尚不符合合同约定和法定的解除条件，双方仍应继续履行合同
案例 23 不可抗力导致的损失由出租方和承租方共同分担
案例24 因业主收回房屋，承租人要求解除与次承租人的租赁合同，构成违约
三、装饰装修物和扩建物的归属与补偿
案例25 对已形成附合的装饰装修物实际利用的，视为同意利用，折价归出租人所有
第四节 长租公寓
一、利好政策背景
二、野蛮生长后“暴雷”
三、长租公寓“暴雷”后的处理
案例 26 法院立案后发现案件涉嫌犯罪的，应当驳回起诉
案例27 合同提前解除，合同无约定，法院不支持赔偿免租期内的租金，但支持赔偿空置租金损失
第二章 军产房租赁合同纠纷
第一节 军产房概述
一、军产房的概念
二、军队经商整顿
第二节 政策变化产生的法律后果
一、管理政策调整不构成情势变更
案例 28 管理政策调整不构成解除合同的条件
二、停偿构成情势变更
案例 29 停偿构成情势变更，可以解除合同
第三节 合同解除或到期后的补偿问题
一、有约定情况下的补偿问题
案例 30 未经同意自建房屋，约定不补偿的就不补偿
案例 31 经同意自建房屋，约定不补偿的就不补偿
案例 32 经同意自建房屋，租赁合同约定不补偿，不存在显失公平的，不补偿
案例 33 经同意自建房屋，约定不补偿，但显失公平的，酌情补偿
二、无约定情况下的补偿问题
案例 34 经同意自建房屋，没有约定补偿，无报建手续，建设费用由出租人承担
案例35 经同意自建房屋，没有约定补偿，无报建手续，双方按过错程度承担损失
案例 36 未经同意自建房屋，主动补偿，当然允许
第四节 军产房以租代售问题
一、法院是否受理
案例37 名为租赁，实为买卖，涉及军产房买卖合同效力的问题，不属于人民法院受理民事诉讼的范围
案例 38 军产房因租赁发生的纠纷属于法院受案范围
二、买卖合同无效后的占有使用费问题
案例 39 即使军队管理处办理过户也不影响房屋性质，军产房买卖合同无效
案例 40 军产房买卖合同无效后房屋占有使用费和资金占用费可以相互抵销
第三章 小产权房租赁合同纠纷
第一节 小产权房概述
一、认识小产权房
二、小产权房的法律问题
第二节 国家政策及现状
一、国家政策
二、小产权房的现状
三、近期整治（以深圳市为例）
四、小产权房的未来
第三节 小产权房纠纷处理
一、法院是否受理问题
案例41 “以建代租”涉及政府招商引资优惠政策和历史遗留问题，法院不受理
案例 42 名为合作开发，实为土地租赁，引发的纠纷属于法院的受案范围
二、租金、保证金的返还及装修损失补偿
案例 43 未取得建设工程规划许可证，租赁合同无效，保证金、租金应返还
案例44 出租违法建设的房屋，合同无效，应返还保证金、装修押金、赔偿装饰装修损失
三、未经村民委员会讨论对合同效力的影响
案例 45 未经村民会议讨论决定转租集体土地的合同无效
案例 46 《村民委员会组织法》第24条第1款第8项是管理性强制性规定，不能作为认定合同无效的法律依据
四、以租代售
案例 47 未经依法审批改变土地用途，以租代售合同无效
五、担保效力
案例 48 租赁合同无效，担保合同亦无效，保证人无须承担保证责任
附录
一、房屋租赁
1.中华人民共和国民法典（节选）（中华人民共和国主席令第45号）
2.住房租赁条例（征求意见稿）
3.最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释〔2020〕17号）
4.最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知（节选）（法发〔2020〕17号）
5.商品房屋租赁管理办法（住房和城乡建设部令第6号）
6.国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见（国办发〔2016〕39号）
7.住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知
（建房〔2021〕55号）
8.国土资源部、住房城乡建设部关于印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知（国土资发〔2017〕100号）
9.住房城乡建设部、国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知（建房〔2017〕153号）
二、军产房
10.中国人民解放军房地产管理条例（〔2000〕军字第26号）
11.最高人民法院关于在执行工作中加强军地法院协作为军队和武警部队全面停止有偿服务提供司法保障的意见（法〔2017〕232号）
12.最高人民法院关于进一步加强人民法院涉军案件审判工作的通知（法〔2010〕254号）
13.最高人民法院、解放军总政治部关于认真处理涉军纠纷和案件切实维护国防利益和军人军属合法权益的意见（2000年12月25日发布实施）
14.中央军事委员会关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知（2016年3月27日发布实施）
15.建设部、国家工商行政管理总局、国家税务总局、解放军总后勤部关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知（〔2004〕后营字第1285号）
16.建设部关于中国人民武装警察部队营房产权登记发证工作有关问题的通知（建房〔1998〕136号）
17.建设部、国家工商行政管理局、中国人民解放军总后勤部关于军队开展房地产开发活动有关问题的通知（1992年10月31日发布实施）
18.中华人民共和国建设部、房地产业司、中国人民解放军总后勤部基建营房部关于印发《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》的通知（〔1992〕建房管字第 18号）
三、小产权房
19.最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知（法〔2012〕151号）
20.国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见（国办发〔2016〕39号）
21.国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知（国办发〔１９９９〕３９号）
22.自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知（自然资发〔2020〕84号）
23.国土资源部、住房城乡建设部关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知（国土资发〔2017〕108号）
24.国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见（国土资发〔2011〕178号）
25.广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知（粤自然资规字〔2018〕5号）
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