#法律热点解读#据第三方研究机构发布的《2022中国城市长租市场发展蓝皮书》调查显示，人们对房地产投资和消费的理念正在发生重要变化，居民对于房屋出租的意愿超过买卖意愿。由此在房屋租赁关系中，承租人使用房屋以及出租人的相关权利义务则变得备受关注。
在房东准备出售正在租赁的房屋时，承租人还有一项非常重要的权利您知道吗？这就是承租人优先购买权。
什么是承租人“优先购买权”？
《民法典》在借鉴了相关司法解释等条款的基础上，进一步完善了承租人的优先购买权规则，为规范租赁市场秩序、维护承租人的居住利益提供了有力保障。《民法典》明确，出租人出卖租赁房屋的，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
租赁房屋一般是为了满足实际生产生活的需要，承租人在对房屋长时间居住、使用后，自然会对其住所产生较为深厚的情感和一定程度的依赖，而围绕房屋也会形成一系列稳定的社会关系和法律关系，因此明确赋予承租人优先购买权，是为了维护承租人的合法权益，并非是对出租人买卖房屋的限制。
出售正在出租的房屋需注意以下几点
01、明确出租人的“通知义务”
出租人在出卖房屋之前应当向承租人履行通知义务，通知的内容为出租人和第三人协议的房屋出售条件，承租人针对出租人和第三人谈判的结果享有优先购买权。
02、遵守“两个期限”
一、出租人须在出卖之前的“合理期限”内通知承租人。出租人与第三人确定房屋交易条款后，出租人应当及时通知承租人，在可合理期待的时间内，给予承租人一定的考虑时间。
二、承租人对出租人表示是否购买应当在“十五日之内”，否则视为承租人放弃优先购买权。
需要注意的是，出租人委托拍卖租赁房屋的特殊情况下，承租人的优先购买权不受影响。出租人应当在拍卖五日前通知承租人，如承租人接到拍卖通知但未参加拍卖的，推定其放弃优先购买权。
03、承租人行使权利的前提是“同等条件”
在承租人使用优先购买权的时候，需要注意“同等条件”。该规定旨在平衡承租人和出租人之间的利益关系，强调承租人应当在“同等条件”下才能行使优先购买权。但这里需要说明的是，“同等条件”不等于“同等价格”，出租人还应考虑房屋交付方式、履行期限，以及第三人是否提供担保等影响出租人利益等实质性内容。
04、限制承租人不能行使权利的“两种例外”
一、如果房屋是数人共有且按份享有房屋所有权的情况下，其他共有人在同等条件下，具有优先购买的权利。
二、如果出租人的近亲属想要购买租赁房屋，如父母把房屋出售给自己的子女，那么承租人也不能主张优先购买权。
承租人的优先购买权受到侵害怎么办
依据《民法典》第728条规定，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。
承租人的权益被侵害后，一旦到法院提起诉讼，可以要求出租方承担租赁期间届满后另行购买或租赁房屋而支出的不必要的交易成本，如搬家费、误工费及房屋差价等损失。
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