如何认定房屋买卖活动中“阴阳合同”的效力？

【法律要点】

　　二手房交易的买卖双方在签订第一份房屋买卖合同后，出于少交税款的目的，又签订了一份约定房价较低的合同。由于第二份房屋买卖合同并非双方当事人的真实意思表示，且该行为损害了国家利益，故该合同应为无效。

【基本案情】

　　张某委托金某出卖张某所有的房屋，金某遂委托房屋中介公司八分公司挂牌出卖，之后八分公司通知金某，龚某有购买该房的意向，金某即于2016年10月20日带龚某兄弟等人去看该出卖房屋，并言明该房屋价格为人民币（以下币种均为人民币）72000元。龚某看完房屋后表示愿意购买，并出具购买承诺书，当时商定该房屋价格为72000元。2016年10月28日龚某与八分公司签订该房屋的转让协议书，该协议书上的甲方（房屋转让方）署名为金某和八分公司职员石某，在协议书尾部落款处甲方位置盖有八分公司的印章。协议约定八分公司将该房屋转让给龚某，房款为72000元。龚某于2016年10月27日、10月30日向八分公司支付了全部房款 72000元。

2016年10月30日，龚某与张某在房屋交易中心为办理该房屋过户登记手续时，按交易中心的要求，又填写了一份该房屋的买卖合同，龚某和八分公司双方为少交税款而将购房款写为55000元。该房屋已办妥过户到龚某名下的登记手续。龚某对比两份合同，认为其中存在有差价17000元被八分公司暗中赚取，向八分公司索要，遭八分公司拒绝，故向法院起讼。请求判令：（1）龚某与八分公司签订的2016年10月28日房屋《转让协议书》无效；（2）八分公司返回龚某多收取的房款17000元；（3）确认与张某签订的《房地产买卖合同》有效。

【审判结果】

法院判决：龚某与八分公司签订的2016年10月28日房屋《转让协议书》有效；龚某与张某签订的《房地产买卖合同》无效；龚某要求八分公司返还龚某多收的房款人民币17000元的诉请，不予支持。

【律师点评】

本案争议的焦点主要在于房屋买卖双方在交易过程中共签订了两份合同，两份合同的成交金额不同，究竟以哪份合同为准，哪份合同才是真正有效的买卖合同。这类案件在二手房交易中俗称“阴阳合同”或“鸳鸯合同”，就是买卖双方在签订第一份房屋买卖合同后，出于少缴税费等目的，向相关部门隐瞒房屋的总价，在签订由房地产交易管理部门印制的《房地产买卖合同》时，将双方买卖房屋的价格虚报低价。由此导致买卖双方因价格不同发生争议，两份合同的效力发生冲突。

龚某与八分公司签订的房屋转让协议书，虽然协议书甲方（出让方）是金某、石某，但在协议书下方甲方处盖了八分公司的公章，该协议应是八分公司的中介行为，非石某个人行为。虽然八分公司非该房屋产权人，但其系得到该房屋的实际产权人的事前委托和事后认可，属于有权转让。龚某与分公司间订立的“转让协议书”是双方当事人的真实意思表示，且双方均实际履行了该协议，该房屋亦已过户至龚某名下，故该协议应为合法有效。

至于龚某与张某订立的《房地产买卖合同》，是为了履行龚某与八分公司之间的转让协议，办理过户手续时订立的，双方为少缴税而将房价约定为55000元，在实际履行过程中也并非按该买卖合同的价格成交，这并非是双方当事人的真实意思表示，且该行为损害了国家利益，故该合同应为无效。