作 者｜不详

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原标题：

最高院裁判观点：执行异议之诉中，卖房人向购房人出具的收款收据原则上不能对抗申请执行人等房屋买卖合同之外的第三人

【裁判要旨】在执行异议之诉中，卖房人向购房人出具收到购房款的收据仅表明卖房人对收到购房款的事实予以认可，该收据原则上不能对抗申请执行人等房屋买卖合同之外的第三人。购房人只提交卖房人出具的收据证明其已经支付购房款的，人民法院应当根据购房人的购房资金来源、卖房人的财务账册等证据，结合交易习惯，对购房人是否支付购房款的事实作出认定。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2020）最高法民申5229号

再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：鲁爱军，男，1967年3月22日出生，汉族，住河南省汝州市。

委托诉讼代理人：芦书涛，河南天基律师事务所律师。

委托诉讼代理人：芦书杰，河南天基律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审上诉人）：郑州市正岩建设集团有限公司，住所地河南省郑州市**兴华南街**。

法定代表人：王俊岭，该公司董事长。

委托诉讼代理人：赵红魁，河南建魁律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈高超，河南建魁律师事务所实习律师。

被申请人（一审被告）：河南六合置业有限公司，住所地河南省郑州市金水区索凌路****楼**附**。

法定代表人：李兆辉，职务不详。

再审申请人鲁爱军因与被申请人郑州市正岩建设集团有限公司（以下简称正岩建设公司）、河南六合置业有限公司（以下简称六合置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省高级人民法院（2020）豫民终75号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

鲁爱军申请再审称，（一）原判决适用法律错误。正岩建设公司申请执行六合置业公司的权利是金钱债权。鲁爱军对案涉房屋享有的债权可以排除正岩建设公司对六合置业公司金钱债权的执行。1.鲁爱军与六合置业公司于2008年1月17日就已经签订合法有效的房屋买卖合同。鲁爱军与六合置业公司签订的《定向建房选房合同》具备房屋买卖合同的必备要件。案涉房屋被人民法院查封的时间为2018年9月4日，在鲁爱军签订房屋买卖合同之后。2.鲁爱军依约向六合置业公司交付了全部购房款，六合置业公司向鲁爱军出具了购房款收据。鲁爱军向六合置业公司交付购房款的时间在人民法院查封案涉房屋之前。3.六合置业公司于2010年3月9日向鲁爱军交付了案涉房屋，鲁爱军一直居住占有该房屋，至今时间已经长达10年多。六合置业公司向鲁爱军交付案涉房屋在人民法院查封之前。4.鲁爱军对案涉房屋没有办理登记过户手续不存在过错。六合置业公司将案涉房屋出卖给鲁爱军后，为融资，于2010年6月21日将鲁爱军购买的房屋出售给案外人王瑞华，并办理了备案。之后，六合置业公司人去楼空，鲁爱军找不到六合置业公司。5.鲁爱军名下没有其他房屋，只有目前居住占有的案涉房屋。一审中，鲁爱军提交了房屋管理部门的查询材料。（二）二审法院以鲁爱军没有与六合置业公司签订合法有效的商品房买卖合同以及支付全部价款为由，判决驳回鲁爱军的诉讼请求，不能成立。1.鲁爱军与六合置业公司于2008年1月17日签订的《定向建房选房合同》具备当事人、价款、标的等房屋买卖合同的必备要件。鲁爱军购买的案涉房屋具有预售许可证，现在还具有房屋产权证。2.鲁爱军已经支付了全部房款。鲁爱军分三次向六合置业公司支付了全部购房款，六合置业公司向鲁爱军出具了购房收据，并向鲁爱军交付了案涉房屋。2008年，即12年前，现金交易非常频繁。鲁爱军做烟酒生意，现金交易很多，具备以现金支付购房款的能力。3.二审法院应充分考虑鲁爱军与六合置业公司基于双方之间的房屋买卖合同关系，支付购房款、交付房屋以及占有居住案涉房屋长达10年之久等事实，公平合理处理本案。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定申请再审。

正岩建设公司提交意见称，（一）鲁爱军在案涉房屋被查封之前未签订合法有效的书面买卖合同。鲁爱军提交的《定向建房选房合同》不属于商品房买卖合同。该《定向建房选房合同》只有当事人的名称、房屋的基本状况、出资额，没有双方当事人的住所、房屋销售方式、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等主要内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《商品房销售管理办法》第十六条的规定，该《定向建房选房合同》不属于商品房买卖合同。同时，根据《定向建房选房合同》第三条关于“签订《商品房买卖合同》后本协议自行作废”的约定，也可以确定该《定向建房选房合同》不属于商品房买卖合同。（二）鲁爱军未支付案涉房屋价款。鲁爱军提交的收据涉嫌伪造。鲁爱军两次现金支付的金额超过20万元，数额较大，没有相应的取款凭证等其他证据佐证，不符合交易习惯。（三）鲁爱军系因自身原因未办理过户登记。鲁爱军与六合置业公司于2008年1月17日签订《定向建房选房合同》。一审法院于2018年9月4日查封案涉房屋。在一审法院查封案涉房屋之前长达十年半的时间里，鲁爱军没有依据《定向建房选房合同》第三条的要求，与六合置业公司签订《商品房买卖合同》，也一直未积极、认真地主张权利。（四）案涉房屋属于六合置业公司被执行财产范围，其所有权亦属于六合置业公司。案涉房屋现登记在六合置业公司名下，根据《中华人民共和国物权法》第六条规定，所有权应属于六合置业公司。

本院经审查认为，本案争议的焦点是鲁爱军对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，关于鲁爱军与六合置业公司在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题。鲁爱军与六合置业公司于2008年1月17日签订《定向建房选房合同》约定，鲁爱军选定房屋位于北环路与索凌路交叉口东南角（六合之家）1号楼11层南东户，户型为四房二厅二卫，住宅建筑面积156.9平方米；单价3010元/平方米，总价472269元。该合同明确约定了双方当事人的姓名和名称、商品房的基本状况、销售方式以及价款等主要内容，且双方当事人对该合同签字盖章确认。该合同已包含商品房买卖合同的主要内容，能够确定买卖双方的基本权利义务，故鲁爱军与六合置业公司就案涉房屋已经签订合法有效的书面合同。原审法院认定鲁爱军与六合置业公司未签订商品房买卖合同缺乏事实和法律依据。关于鲁爱军是否已支付购房款的问题。鲁爱军在原审中提交了六合置业公司出具的收款收据证明其支付购房款的情况。在执行异议之诉中，卖房人向购房人出具收到购房款的收据仅表明卖房人对收到购房款的事实予以认可，该收据原则上不能对抗申请执行人等房屋买卖合同之外的第三人。购房人只提交卖房人出具的收据证明其已经支付购房款的，人民法院应当根据购房人的购房资金来源、卖房人的财务账册等证据，结合交易习惯，对购房人是否支付购房款的事实作出认定。本案中，卖房人六合置业公司未参加原审诉讼，人民法院亦不能联系到六合置业公司，无法对其财务账册等证据进行核实。鲁爱军购买案涉房屋、六合置业公司出具两张记载金额共计47万多元的收据均发生在2008年。案涉房屋于2010年由鲁爱军占有、居住。鲁爱军自称其当时经营烟酒，持有大额现金。本案应结合购房人的经济能力、当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯、房屋交付情况、房屋居住时间长短、居住期间是否发生争议、是否存在购房人与被执行人恶意串通逃避执行的可能性等因素，根据日常生活经验对鲁爱军是否支付购房款的事实作出认定。原判决仅以鲁爱军提交的六合置业公司出具的收据没有取款凭证等其他证据佐证、收据载明金额较大为由，认定鲁爱军不能证明其已经支付购房款，不妥当。

综上，鲁爱军的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第一款的规定，裁定如下：

指令河南省高级人民法院再审本案。