离婚纠纷在基层法院受理的民事案件中占有很大比重，而随着各地房屋价格的不断上浮，夫妻双方对房屋分割的争议也越来越大，在司法实践中，我们经常碰到这样一种情形：夫妻一方在婚前以个人名义签订不动产买卖合同，以个人财产支付房屋首付并在银行办理了按揭贷款，婚后用夫妻共同财产偿还房贷，不动产登记于首付款支付方名下，离婚时对该房屋的权属如何认定？
这种情形在具体的办案实践中屡见不鲜，从组成购买房屋的资金来源来看，主要有三个部分，一是婚前一方以个人财产支付的首付款部分；二是婚后夫妻双方共同偿还的贷款部分；三是离婚时未还清的贷款部分，由一方负责偿还。第一部分和第三部分属于夫或妻一方之个人财产，第二部分属于夫妻共同财产，由此来看，此类房屋并不能够简单认定为个人财产或共同财产，应是个人财产与夫妻共同财产的混合物。对于这类房屋的分割，我们得厘清不同财产的归属及分割。
分情况来看：
一、婚前即取得不动产登记证且房屋登记在婚前支付首付款一方名下。此时，该房屋认定为婚前一方的个人财产自属无疑，婚后另一方偿还的贷款部分应在离婚时由首付一方予以补偿。当然，此种补偿并不一定是夫妻共同还贷部分的一半，因为一方偿还贷款之部分已包含在房屋实际价值中，且产生增值（房价上涨的情况下），故应考虑房屋的市场价值及偿还贷款部分占全部房款的比例等因素，对未取得产权房予以补偿。
二、婚后取得不动产登记证且房屋登记在婚前支付首付款一方名下。此时房屋的权属争议较大，有两种观点：1、该房屋属于夫妻共同财产，因为产权证系双方婚后取得，换言之，双方用婚后夫妻共同财产（还贷之行为）最终取得了房屋产权证，所以房屋应属于共同财产；2、房屋属于支付首付款一方所有，首付方在婚前与第三人签订房屋买卖合同，为买受人，此时，房屋属一人所有，夫或妻之另一方婚后还贷之行为属帮助一方偿还债务的行为，不能改变房屋原来的所有权。
笔者倾向第一种观点，即此时房屋应属夫妻共同财产。在离婚分割房屋时应当考虑双方对房屋贡献的大小、对房产增值部分按照购房而花费共有财产和个人财产的比例予以分割。通常情形下，如果双方对财产分割未能达成一致意见，应以判给支付首付一方为原则，因为按揭贷款购房是购房者与银行签订抵押贷款合同，银行在审查购房者个人资信后决定提供贷款。从合同相对性原理出发，购房者是抵押人，银行是抵押权人，而购房者的配偶与银行没有发生民事法律关系，房屋归购房者更为合理。而如果归购房者配偶，银行若不同意，则不能判决，因为这涉及债务转移问题。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条亦有明确规定“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依照前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款的规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”房屋升值，购房者配偶也有贡献，对升值部分按比例分割，亦属合法合理。
三、离婚时尚未取得不动产权登记证。此种情形下，如何分割，法律并未有明确规定，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第七十七条之规定“离婚时双方对尚未取得所有权或者未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可另行向人民法院起诉。”
以上三种情况，在离婚诉讼中经常遇到，需要我们细心审查，以求更好的保护双方当事人的权益。
来源：富平法院 立案庭 马魁
编辑：陈昊
责编：郑黎波
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