案例分析丨如何对房屋这类的共有物进行实物分割？

作者 | 叶静文律师 来源 | 公司法探

一、概述

共有财产产生原因有很多，比如合伙投资过程中购置的资产、婚姻家庭关系下共有的资产、因继承共有的资产等等。共有的方式有两种，按份共有和共同共有，两者分割财产的前提有所不同。针对分割的方式，根据《民法典》第三百零四条，首先需要考虑共有人是否有协商一致的分割方式，若是无法协商，则在考虑不减损财产价值的情况下予以实物分割。

而处理房屋这类不动产的实物分割案件时，法院都是从哪些角度考虑的呢？为此，文本搜集了10个案例予以分析，案例均涉及共有物或家庭财产分割纠纷，且涵盖了婚姻家庭、继承、同居关系等多种背景。

二、法院认定实物分割的主要观点

1、具备实物分割条件且不影响房屋价值

在李*某与罗某某共有物分割纠纷【案号：（2024）粤0606民初13315号】中，广东省佛山市顺德区人民法院认为涉案房屋从建筑布局和当前楼层使用情况看，具备分层单独居住、使用的实物分割条件，且无证据表明实物分割会减损其价值，同时被告有协助实物分割的意愿，因此驳回了原告以拍卖变价方式分割房屋的请求。

在周*与倪某共有物分割纠纷【案号：（2024）沪0115民初52556号】中，生效判决确定原被告对房屋各享有50%份额，双方矛盾导致无法协商解决居住使用问题，上海市浦东新区人民法院考虑到房屋的具体结构、功能、面积等因素，支持了原告提出的实物分割方案，以解决其居住问题。

2、参考产权份额和房屋实际情况进行分割

江某某与陆*等共有物分割纠纷【案号：（2024）粤01民终30510号】中，广东省广州市中级人民法院法院依据产权登记情况，参考各产权人所占房屋产权份额，结合“审定图”确定的分割方案，考虑到按现状分割会导致房屋面积与产权份额不符以及价值受损等问题，最终确定按“审定图”进行实物分割。

毛某与李某1等分家析产纠纷【案号：（2024）浙0482民初848号】中，浙江省平湖市人民法院确认原告、三被告及案外人张某是拆迁安置人，拆迁后建造的房屋为共同财产，原告有权要求分割。法院根据诉争房屋的具体结构、居住现状，综合考虑原拆迁房屋的建造、审批及出资等情况，对房屋进行酌情实物分割。涉案房产为农村宅基地上的房屋，具有特定的使用功能和空间布局。

占**与李**同居关系析产纠纷【案号：（2024）赣0428民初788号】中，江西省都昌县人民法院充分考虑到房屋的实际结构，将其划分为不同部分进行分配。同时，将不同楼层和房间分配给不同当事人，充分考虑了日常生活的便利性，确保各方能够在分割后正常使用房屋，维持基本生活秩序。

3、考虑共有人对共有财产的贡献及实际需求

刘与何3等分家析产纠纷【案例：（2024）京0117民初1693号】中，北京市平谷区人民法院认定涉案房屋系刘*、何夫妻共同财产，考虑到购买房屋的钱款来源、双方对房屋的出资情况，以及何关于房屋已分家的主张缺乏证据支持，在分割时对刘酌情少分。同时，结合房屋实际情况和刘提出的实物分割方案，综合考虑房屋来源、份额及居住使用便利性，对分割方案进行调整。

王*与郭**、郭**分家析产纠纷【案例：（2024）云0802民初40号】中，云南省普洱市思茅区人民法院在对案涉房屋进行实物分割时，依据等分原则，考虑共有物的使用现状、共有人对共有财产的贡献，适当照顾共有人生产、生活实际需要等因素，对房屋各部分的使用和收益进行了明确划分。

穆*与王**等析产继承纠纷【案号：（2023）京0113民初18508号】中，北京市顺义区人民法院亦持有上述观点。

4、尊重当事人意愿进行实物分割

李*、蒋与马共有物分割纠纷【案号：（2024）云2928民初493号】中，各方当事人对案涉共有房屋均要求进行实物分割，明确表示不作竞价，也不主张价格鉴定。云南省永平县人民法院在平均确定共有人共有份额的基础上，结合共有房屋的结构、现状、居住使用情况，对案涉共有房屋进行实物分割。

秦与黄共有物分割纠纷【案号：（2024）陕09民终476号】中，双方对案涉房屋各享有50%份额，因合伙店铺停止经营，合伙事务终止，在双方未就房屋分割协商一致的情况下，陕西省安康市中级人民法院结合房屋现状以及分割安全性、科学性等因素进行实物分割。

三、律师建议

《民法典》第三百条、第三百零一条、第三百零二条、第三百零三条、第三百零四条是关于共有物管理、处分、分割等情形的规定，其中，均突出了共有人之间“有约定从约定”的内容。为此，形成共有基础之时，建议共有人之间就共有物签订共有协议。

比如，可以约定共有房屋的处分需经全体共有人一致同意；又譬如，任一共有人主张分割房屋的，详细列明房屋哪些部分归哪一共有人所有。这样，在发生纠纷时，可径直按照各方当事人的约定处理。

若没有达成事先的协议，共有人可从房屋结构、需求、成本效益等等方面主张实物分割。比如多层房屋，如果房屋空间布局规整，各功能区域相对独立，可通过合理的设计和改造，划分出独立的使用单元，每个单元配备独立的设施，分割房屋不影响房屋的整体结构和居住功能，那么，当事人可提供具体的分割方案给法院进行考虑。当然，分割方案应结合个案情况，兼顾、平衡各方当事人的权益，更好地实现房屋的价值。