上海动迁补偿中三块砖头指什么？公、私房动迁计算方法有不同吗？

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上海动迁补偿中三块砖头指什么？公、私房动迁计算方法有不同吗？

根据宪法规定，国家可以依据法律规定对公民的私有财产实行征收或征用并给予补偿。然而，宪法中并未明确补偿方式和范围。实际上对被征收或征用的房屋的补偿方法、范围，规定在相关的法律法规之中。

所谓“三块砖头”，是一种通俗说法，在法律上的概念是指房屋价值补偿。由于房屋价值补偿包括三方面内容，所以通俗的叫“三块砖头”。

一、什么是“三块砖头”？

1、“三块砖头”基本含义。

根据相关规定，是指作出房屋征收决定的政府对被征收人给予的房屋价值补偿，仅考虑房屋价值而不考虑房屋内户口状况居住状况等。具体而言，包括房屋评估价格、房屋价格补贴和房屋套型面积补贴。

2、法律依据

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

上述规定中的（一）被征收房屋价值的补偿，是行政法规层面对房屋价值补偿的立法依据，即“三块砖头”的立法规定。

3、上海市地方法规依据

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第27条（征收居住房屋的补偿、补贴和奖励）

征收居住房屋的，应当根据不同情况，按照本细则规定给予被征收人、公有房屋承租人以下补偿、补助：

（一） 被征收房屋的房地产市场评估价格；

（二） 价格补贴；

（三） 特定房屋类型的套型面积补贴；

（四） 居住困难户的保障补贴；

（五） 搬迁费和临时安置费。

上述规定中的（一）、（二）、（三）合称房屋价值补偿，即俗称的“三块砖头”。

二、上海市房屋价值补偿即“三块砖头”计算公式？

1、 评估价格

（1）公房评估价格=（评估单价或者评估均价两者较高者）×建筑面积×80%；

（2）私房评估价格=（评估单价或者评估均价两者较高者）×建筑面积；

（3）法律依据：《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》

在司法实务过程中，当遇到评估价格不尽合理的情形如价格过低时，可以依法提出价格评估的复核和鉴定，以维护自身合法权益免受侵害。

2、价格补贴：

价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。补贴系数不超过0.3，具体标准由区（县）人民政府制定。

上海目前黄浦区、徐汇区、杨浦区、虹口区的补贴系数一般为0.3。

3、套型面积补贴

被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。

套型面积补贴=评估均价×补贴面积。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴，每证补贴面积标准不超过15平方米建筑面积，具体标准由区（县）人民政府制定。

司法实践中，目前黄浦区、徐汇区、杨浦区、虹口区的套型面积补贴一般为15平方米。

三、在公房动迁和私房动迁中计算方法有什么不同？

1、公房价值补偿

根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》 规定，征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止。对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×20%；对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按照本细则规定增加套型面积补贴。

征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人负责安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按照本细则规定增加套型面积补贴。

2、私房价值补偿

征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×100%；对房屋承租人的补偿按照第二十九条第一款有关公有房屋承租人的补偿规定执行。

四、动迁利益如何分配？

根据经验，“三块砖头”的金额要占整户征收利益的一半以上。分配原则上可以协商，如协商不成需根据具体情况依法分割。

如果被征收房屋是私房，“三块砖头”归私房的产权人，按产权人各自在私房中享有的产权份额进行分配。如果被征收房屋是公房，“三块砖头”归承租人、同住人共有，原则上均等分配，但也要结合考虑房屋的取得来源、对房屋作出的贡献大小、居住时间长短、经济条件和住房条件等因素，酌定承租人、同住人的分配比例。

黄劲夫律师，中华全国律师协会会员，上海律师协会会员，上海科尚律师事务所专职律师。专注于民商事领域的诉讼，秉承“提供专业法律服务”的执业理念，用热忱的服务态度，力求为境内外客户提供高水平的法律解决方案。主要执业领域有：房产纠纷、婚姻继承、交通事故、劳资纠纷、刑事辩护、企业法律顾问等。