夫妻一方擅自处分共同房产如何定性？

“你好说法”是“唐山你好”新媒体推出的面向广大网友的普法栏目。通过分享与我们生活中密切相关的各种案列，特别是《民法典》知识，让大家一起用法律武器保护自己和家人，维护合法权益！第57期案例由河北正一律师事务所提供。

河北正一律师事务所是经河北省司法厅批准设立的合伙制律师事务所，多次获得“河北省十佳律师事务所”“河北省优秀律师事务所”等光荣称号。正一律所始终坚持投身公益法律服务工作，解答法律问题，提供法律援助，指导依法维权。

简要案情

夫妻一方擅自处分共同房产如何定性？

2016年5月31日，原告汤某向人民法院起诉孙某离婚并申请依法分割夫妻共同财产。2016年7月17日，原告意外发现涉案房屋正在房产交易中心申请网签交易。原告便以房地产权利利害关系人身份向交易中心提出异议登记，同时向法院提出财产保全申请。

2016年7月26日，原告从房地产登记处获取《房地产登记簿异议登记信息》，此时房地产登记簿权利人仍为孙某，2016年8月4日房地产登记簿权利人变更为沙某，网签房屋买卖合同价格为435万元，此时房屋市场评估价已达900余万元。

原告认为，被告孙某与被告沙某在原告汤某与孙某离婚诉讼期间，故意欺骗法院、恶意低价转让夫妻共同财产，侵害了原告合法权利，故诉至法院请求判令被告孙某与被告沙某签订的房屋买卖合同无效，房屋恢复登记到孙某名下。

法院判决

1、被告孙某与被告沙某签订的《房地产买卖合同》无效；

2、被告孙某自本判决生效之日起十日内返回被告沙某购房款；

3、被告沙某于被告孙某将本判决书第二款履行完毕之日起十日内协助被告孙某将上址房屋产权恢复至被告孙某名下，产生的相关税、费由被告孙某负担。

律师评析

河北正一律师事务所赵青、马艳艳律师的分析是：

一、如何认定买受人沙某是否为善意第三人？

司法基于维护社会公平公正，保护市场正常交易秩序，维护善意买受人利益等因素，需要对房屋原所有权人与善意第三人的权利保护进行平衡。买受人要想实现善意取得，必须在“依法完成不动产物权转移登记之时”保持善意，即必须在房屋买卖交易全过程始终保持主观善意。

本案中，房屋非登记共有人汤某在知道房屋存在买卖交易的情况下，及时到房地产交易中心申请异议登记。买受人沙某在收到房地产交易中心送达的异议登记通知后仍然进行了不动产物权转移登记，故应当认定沙某知道孙某对于涉案房屋无权处分，进而应当认定沙某在完成不动产物权转移登记之时并非善意。

另外，法律还规定受让人应当以合理价格受让不动产。本案中，沙某以低于房屋市场价格50%的价格受让争议房屋，显然构成不合理的低价。

综合考虑上述因素，法院认定本案受让人沙某不是善意第三人，因此其不能基于善意取得制度主张对涉案房屋享有所有权。

二、非登记产权人的权利与买受人权利的平衡

民法典物权编基于保护市场交易秩序原则，不鼓励房屋买卖合同作无效处理，认为如果房屋买卖合同无效，则产生自始无效的法律后果，已经签订并且实际履行的合同自始不发生法律效力，不利于鼓励交易、保护交易安全，且易造成社会资源的浪费。但是上述原则成立的前提是买受人系主观善意。

本案中，出卖人孙某在离婚诉讼中对房屋状况作虚假陈述，买受人沙某主观非善意，从房屋交易过程中的相关细节可以推定买受人沙某明知房屋系孙某、汤某的夫妻共同财产，并明知出卖人家庭存在纠纷，房屋交付存在障碍，仍然以不合理的低价受让房屋，并于收到房地产交易中心送达的异议登记通知后，仍然进行了不动产物权转移登记，沙某的行为有获得不正当利益之嫌。

对于存有恶意的买受人，不能认定善意取得，否则将对社会正常交易秩序和社会公平正义产生伤害。因此，法院支持了非产权登记人汤某要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求。

律师简介

赵青律师，女，中共党员，河北经贸大学法学本科学历、法学学士学位，具有企业法律顾问资格，河北正一律师事务所专职律师。曾先后在央企及建筑企业从事法务工作，涉及房地产开发、建筑工程领域，广泛参与合同管理、劳动用工、社保财税及法律纠纷处理，积累了丰富的实践经验。擅长处理劳动争议、婚姻家庭、建设施工合同纠纷等各类案件。

联系电话：15130500820

马艳艳律师，女，中共党员，河北正一律师事务所专职律师，中国政法大学在职研究生在读，中国民主建国会会员，唐山市科技企业孵化行业协会监事长。从事法律职业后，坚持不懈系统学习，刻苦钻研专业技术，通过诉讼救济为委托人挽回巨大的经济损失。同时，创新法律服务思维，参与打造创办《律企蓝海计划》《流动的法律直通车》《正一会客厅》活动；作为分享嘉宾，参加民建唐山市委云论坛，以“合同订立的风险防范”为主题，阐述社会主义市场经济大背景下，企业合规化运营与发展的重要性。

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来源：正一律师事务所 编辑：阿星