上海达必诚律师事务所周宇龙律师提醒：一房二卖在房屋买卖中屡见不鲜，对于购房者来说，可以采取及时办理网签备案、申请预告登记等办法，预防一房二卖的法律风险。若遇到卖方一房二卖，违反合同约定的，可以主张卖方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；如果实际上该房屋已经归第三方所有，无法继续履行合同的话，购房者可以要求卖方承担返还已付购房款及利息、赔偿损失等责任；若卖方涉嫌合同诈骗，可以追究其刑事责任。
【基本案情】
2003年2月，A通过W公司看上一套两居室,W公司告知A,这套房子是承租的自管公房，原承租人B已经按房屋成本价付清购房款，等房屋产权证下来就可办理过户手续，符合出售的条件，A遂同意购买此房屋。2003年3月1日，A将225000元购房款支付给W公司，同时A作为甲方、W公司作为乙方签订了《租房协议》《借款协议》及《备忘录》，其中《备忘录》第三条约定“待产权证办理后国家政策允许过户时，乙方负责完成过户手续，过户费由甲方负责”。合同签订当日，A一家人搬进涉案房屋居住。
2015年6月左右，因不断有人上门看房，A经询问看房人得知其所住房屋已经在网上挂牌出售，十分不解。随后，A向当地房管局查询所购房屋产权办理情况，得知房屋承租人B已于2004年4月办理了产权证书并将涉案房屋出售给了C。2015年12月，A向不动产所在地法院以B、C为被告提起了确认买卖合同无效的诉讼（第一个诉讼），同时以B为被告、W公司为第三人提起了确认买卖合同效力纠纷诉讼（第二个诉讼），因第一个诉讼需以第二个诉讼为基础，故法院先中止审理了第一个诉讼，继续审理第二个诉讼。A在第二个诉讼中，主张其通过W公司购买了B名下涉案房屋，要求确认与B之间就涉案房屋成立房屋买卖合同关系并且合法有效。第三人W公司未到庭，被告B在庭审中否认与A存在房屋买卖合同关系，另主张其已于2003年2月以210000元的价格，将本案房屋出售并实际交付W公司，后应W公司拟将该房屋再次出卖他人赚取差价的要求，为W公司出具了办理房屋买卖手续的公证授权书。
法院另查明：2006年5月11日，W公司作为B的代理人与C签订《房屋买卖协议》，将涉案房屋以266000元的价格出售给C，C于2015年7月29日取得涉案房屋的所有权证。同日，C就涉案房屋另与D签订《存量房屋买卖合同》，以240万元的价格卖给了D，后D取得了该房屋的所有权证。2015年8月左右，D强行搬进了涉案房屋。A又向法院以C和D为被告提起了确认买卖合同无效的诉讼（第三个诉讼），也因程序问题中止审理。
后法院判决驳回了A的诉讼请求。2016年9月判决驳回了A诉B、C的确认合同无效的诉讼请求；2016年9月29日，判决驳回了A主张C、D房屋买卖合同无效的诉讼请求。2017年2月13日，A以W公司为被申请人以确认合同效力纠纷为由申请再审，A提供了上述判决为证据，法院查明事实后，最终确认了A与W公司就涉案房屋存在房屋买卖合同，现该判决经公告已经发生律效力。A认为其与W公司之间的涉案房屋买卖合同履行不能，系W公司违背诚实信用和公平原则“一房二卖”所致，同时给A造成了巨大的经济损失，遂起诉W公司，要求其承担退还收取的房款和赔偿损失的责任。
【裁判结果】
一、解除A与W公司就涉案房屋签订的买卖合同（名为《租房协议》《借款协议》及《备忘录》）；
二、W公司于本判决生效后七日内返还A购房款225000元；
三、W公司于本判决生效后七日内赔偿A房屋差价损失2175000元。
【律师点评】
依法成立的合同受法律保护。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案A与W公司存在有效的房屋买卖合同关系，A支付了约定购房款，涉案房屋已实际交付A居住使用。根据双方约定，W公司负有在“该房屋产权证办理后国家政策允许过户时”完成过户手续的义务。但根据法院先前针对A数次诉讼审理并判决所查明的事实，涉案房屋在出售并交付A使用后，已办理了产权初始登记，后另经W公司出售于C并办理了产权转移登记，故涉案房屋先后两次被出售于不同的买受人，W公司的行为构成“一房二卖”。后C将该房屋出卖于D，产权已转移至D名下。在A数次诉讼因缺乏事实、法律依据未果后，本案房屋产权已无法办理至其名下，其房屋买卖合同之目的已无法实现。A无法实现合同目的，系W公司“一房二卖”根本违约所致，W公司应当对此承担相应的违约责任。根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。A要求解除A与W公司签订的房屋买卖合同，符合上述法律规定。
法律另规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。A对于上述涉案房屋取得产权及二次被出售的事实一直不知情，直至2015年6月出现多人看房时才知晓。W公司在A一家于涉案房屋内居住长达10余年的时间中，从未将房屋取得产权初始登记及二次出售并办理转移登记等事实告知A，导致A既无法及时取得本案房屋的产权，又致其错失了及时另行购买其他住房的机会，该公司的行为构成恶意、根本违约，应当对由此给A造成的已付购房款及房屋差价损失承担相应返还及赔偿责任。
关于受到侵害的财产损失，应当按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。因不动产市场价格上涨的客观情况，在计算此类财产损失时，一方面应考虑W公司行为造成损害的可预见性及隐瞒行为的惩罚性，另一方面亦应考虑A发现权利受侵害的时间及该期间的可得利益损失，故本案以2015年6月A知晓房屋被二次出售的时间确定其可得利益损失。具体损失赔偿金额由法院依据上述原则并参考该房屋二次出售于D的价格酌情判定。
文案：华 莉
编辑：丁金金
审核：李雨新
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