常州胜诉案例：征收时才查处违法建设？法院认定拆违代拆迁不合法

维权要点：在征收决定作出之前，征收部门应当对征收范围内未登记的房屋进行调查、认定和处理，不应在征收决定作出后，再进行违法建设查处，否则涉嫌“拆违代拆迁”，不符合法律规定。

房屋征收过程中，常常伴随着违法建设的查处。但对于违法建设的认定，有着严格的标准。尤其在征收过程中，不宜将无证房屋直接认定为违法建设。今天我们继续分享张律师代理的一则案件，可以帮助大家更好地认识该问题。无证房屋不等于违法建筑，二者不能划等号。

一、基本案情

家住常州的王先生，在1980年购买了一处房产约60多平方米，随着时间的推移，房屋年久失修，在1998年王先生有了一定积蓄后，在原有基础上对房屋进行了翻盖，翻盖后房屋总面积约100平方米。翻盖时，王先生向当地房屋主管部门缴纳了建设费。2020年，案涉房屋所在地被纳入棚户区改造范围内，征收主体作出了房屋征收决定。在协商补偿过程中，当地城管部门，对王先生作出了《责令改正违法行为通知书》，认定王先生的房屋为违法建设，限期10日内拆除。与此同时，拆迁部门也加快了与王先生“协商”并称，再不签协议就只能当违建拆除了。王先生犯了难，几十年的房屋怎么就成了违建？无奈之下不得不起诉城管局撤销《责令改正违法行为通知书》。最终法院以城管局作出《责令改正违法行为通知书》没有事实和法律依据，且程序违法为由，撤销了该通知书。

二、案件分析：遇到“拆违代拆迁”该怎么办？

首先，遇事冷静，不要慌乱，搜集证据材料（如房屋权属证书、登记资料、房屋征收相关材料），及时咨询专业人员。

然后，针对认定违建并要求拆除的法律文书，如责令改正违法行为通知书、限期拆除通知、限期拆除决定、行政处罚决定等，及时复议或诉讼。

本案中，在征收谈判协商中，对被征收房屋进行查处并认定为违法建设，明显涉嫌“拆违代拆迁”。

在诉讼中，我方提出如下理由：

1.被告城管局无权作出该通知书，其不是我国城乡规划法所规定的城乡规划主管部门，只有城乡规划主管部门才有权进行违法建设的查处，而且被告也没有提交职权依据文件，城管局不具有法定职权。

2.被告城管局作出的该通知书认定事实不清，通知书中没有载明房屋的具体位置、建设时间、面积以及结构等基本信息，而且被告没有进行调查询问，也没有现场勘察，足以证明被告作出该通知书没有事实依据。

3.被告城管局作出的该通知书适用法律错误，本案中，被告在通知书中载明，是依据城乡规划法68条的作出的通知书，但该条是采取相关措施的依据，并非要求王先生限期拆除的依据。

4.被告城管局作出该通知书程序违法，其作出通知书前，没有告知王先生陈述和申辩的权利，侵害了王先生的参与权、异议权。

5.被告城管局作出该通知书目的不正当， 以“拆违代拆迁”严重违法。

法院经审理后认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。本案中，被告在征收决定作出后，且在协商谈判过程中，作出违法建设认定并责令限期拆除，违反法律规定，涉嫌“拆违代拆迁”，案涉房屋虽没有办理产权证件，但实际居住二十余年，而且缴纳了建设费用，一概认定为违法建设并不妥当，应当由征收部门在征收过程中予以全面考虑补偿问题。同时，被告作出的《责令改正违法行为通知书》在内容上记载不清楚，没有明确载明违法行为的内容，且引用法条错误，没有进行取证调查听取原告意见。故，该通知书虽然名称叫通知书，但实质内容是限期拆除决定，被告要求原告限期拆除房屋认定事实不清，适用法律错误，违反正当程序，应当撤销《责令改正违法行为通知书》。

三、经验总结

“拆违代拆迁”这一问题，多年来屡见不鲜。根据现有法律规定以及法院审判实践，可以认定，“拆违代拆迁”是违法行为。无证房屋不等同于违法建设，这条规则已经被反复验证，在拆迁中，应当给予合法、公平、合理的补偿。大家要注意的是，如果房屋没有登记，应当尽快及时办理登记手续，或者留有相应的证据材料，以免在遇到拆迁时遇到不必要的麻烦。