仁恒置地钟声坚的“盛世警钟”

本报记者 刘颂辉 上海报道

8月15日，是位于湖北省武汉市的仁恒·公园世纪小区业主办理收房手续的日子。但业主郑陆（化名）并没有喜悦的心情，而是和众多业主提前一天就组团来到项目营销中心参加线下业主见面会，向开发商武汉仁恒竹叶山置业有限公司（以下简称“仁恒竹叶山置业”）讨要说法，并质疑公司“捆绑销售、价外加价”。

几乎在同期，上海的仁恒·锦绣世纪业主也公开质疑项目“货不对板”，外墙由此前宣传的“石材与高级铝板勾勒而成”最终变成了涂料。而在今年1月份，位于海南省海口市的仁恒·海棠公园项目也因存在价外加价、捆绑销售等违规销售行为遭到监管部门调查。

在上述项目背后，有着共同的“操盘手”——来自新加坡、以“地产界清流”自居的仁恒置地集团有限公司（以下简称“仁恒置地”，股票代码：Z25.SI）。据了解，仁恒置地1993年进入上海正式开启了在大陆的房地产开发业务，并在上海设立了仁恒置地上海公司和仁恒置地投资管理（上海）有限公司等。

在今年4月份，仁恒置地董事局主席、董事长钟声坚在公司进驻中国28周年品牌沟通会上在强调“不硬求千亿规模”的同时，提出了打造百年企业的目标：“我们的价值取向，不在乎一时的得失，而在于营造一个几百年后依然活着的企业”。

不过，经过在内地市场近30年的发展，随着内地房地产调控和市场变化，在规模和利润间如何平衡、如何应对多点爆发的口碑危机，正成为仁恒置地和钟声坚不得不面对的问题。

中指研究院华中市场研究总监李国政在接受《中国经营报》记者采访时表示，无论是港资还是外资房企对利润的要求较高，大多开发价格较高的品质住宅，但在地方限价政策影响下，很多项目确实是通过暗自附加装修升级包等方式以增加利润空间，平衡开发成本。

“捆绑”装修升级包争议旋涡

仁恒·公园世纪是仁恒置地2018年进入武汉市场落下的第一枚“棋子”。在进驻武汉之初，仁恒置地曾喊出“致力为城市打造更美好的花园社区、更国际化的居住体验”的口号。

8月15日，该小区迎来交付并开始办理交房手续，仁恒置地也陷入了存在“捆绑”装修升级包问题的争议漩涡中。“至今，还有不少业主没能拿到《个性化装修升级菜单服务合同》。”郑陆提供的资料显示，这是其与仁恒竹叶山置业签订《商品房买卖合同》《室内装修委托合同》之外的第三份附加合同，按建筑面积计算，装修升级包合同价款共33万余元，费用需要一次性支付。

但令人不解的是，不少业主在签订装修升级包合同后，仁恒竹叶山置业工作人员以盖章需要流程为由将合同统一收回，至今没有返还给业主。时隔两年后，业主在交房前不断催促索要合同，置业顾问则给出了各不相同的理由，比如“合同丢失”，或者表示“因疫情影响统一不接待”等等。

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师对此表示，项目开发商仁恒竹叶山置业直到交房还没有返还购房者签订的装修升级包合同是没有道理的，也有悖基本常理的。这种反常行为恰恰说明了开发商可能心虚，不敢将合同给购房人，担心业主主张权益或监管部门介入调查。

天眼查显示，仁恒竹叶山置业由仁恒置地旗下南京仁远投资有限公司和武汉竹叶山集团股份有限公司以55%、45%的比例合资成立，钟声坚担任法定代表人和董事长。

对于开发商迟迟未归还装修升级包合同的原因，一位业主告诉记者，仁恒·公园世纪开盘时的毛坯备案均价为18000元/平方米，精装修价格为3000元/平方米，但仁恒竹叶山置业为了在政府限价政策下追逐更高额的利润，另外推出了备案精装修之外的“装修升级包”，导致实际上精装修价格超过5000元/平方米，单套房源的精装修总价达到80余万元。

根据业主提供的仁恒·公园世纪《个性化装修升级菜单》，以“增值尊享菜单”为例，包括衣帽间柜体、D2户型玄关柜、东芝中央空调、爱迪士新风系统和沁园净水系统5项，单价2100元/平方米，开盘优惠价1890/平方米。也就是说，仅上述5项配置业主需要支付30余万元的费用。

事实上，仁恒·公园世纪额外附加装修升级包的做法，早已在武汉引起广泛关注。不过，武汉市江汉区相关部门回复称，“开发企业在开盘销售时未强制要求购房人购买，开盘时未发现开发企业与购房人签署‘升级包’购买协议收取相关款项的违规销售行为，其不作为购房前置条件，未选择装修升级包的业主也已正常签约备案，故不存在‘变相强迫（购买）’的问题。”

对于业主对仁恒·公园世纪装修升级包问题的相关质疑，记者致电仁恒竹叶山置业，但截至发稿时未获回复。

口碑危机多点爆发

事实上，不只是在湖北省武汉市，仁恒置地在海南省海口市开发的仁恒·海棠公园项目在今年1月份也曾因部分房型捆绑“装修包”而遭到当地监管部门调查。

据了解，仁恒·海棠公园由仁恒置地和海南陆侨控股集团有限公司合作开发，并分别以51%和49%的出资比例合资组建了海南仁恒陆侨投资有限公司（以下简称“仁恒陆侨公司”）。

据海南省住建厅网站公布的消息，海口市住建局联合多部门，召集了群众反映价外加价、捆绑销售、捂盘惜售等违规销售行为较多的仁恒陆侨公司等8家房地产开发企业，进行了严肃集体约谈，并要求各企业对群众反映的上述违法违规要立行立改。

而据新华社报道，以仁恒·海棠公园项目为例，房价外捆绑车位20万~30万元，部分房型捆绑“装修包”达40万元以上。

除了在销售环节被业主质疑捆绑装修升级包外，上海仁恒·锦绣世纪的业主近日也质疑称项目“货不对版”。

据业主介绍，项目在建房屋已经接近完工，但是外墙大多以涂料装饰，和公司此前宣传的“一二层石材底座、三层及以上铝扣板、玻璃幕墙”差距很大。而在业主出示的购房合同中，明确列出外墙主体为石材、铝板幕墙及涂料，但并没有具体写明各部分的所占比例。

公开资料显示，仁恒·锦绣世纪位于浦东新区周康板块，项目于2020年11月开盘，开发商为上海地产租赁住房建设发展有限公司，仁恒置地旗下上海仁恒投资管理有限公司负责代建和销售业务。

对于仁恒·锦绣世纪外墙被指“货不对板”的问题，王玉臣认为，对开发商而言，之前的承诺和宣传可能并没有列入到合同之中，但从法律角度来讲，如果存在虚假宣传问题依旧是违法的，应当认真对待。

对此，仁恒置地上海公司营销负责人回应称，公司重视有关仁恒·锦绣世纪的投诉，正在积极与业主沟通并约定当面商谈。同时，公司与合作单位上海地产租赁住房建设发展有限公司也将积极推进此事。

毛利率持续下滑之忧

据了解，仁恒置地正将房地产代建作为保持高利润和高毛利率的重要渠道。

记者在采访中了解到，仁恒置地在长三角地区的上海、苏州、南京和海南省等地布局了代建项目。一类是作为项目操盘方负责开发和销售，主要输出管理和品牌，不投入资本金，即收取相应的费用；另一类是受当地政府或者国企的委托，开发管理地产项目，最终移交给持有方。

公开资料显示，仁恒置地的第一类代建项目约有400亿元货值，预估大概收入10余亿元，整体利润率达到60%。

不过，各地房地产市场监管政策趋严，正对仁恒置地业绩产生不利影响。

据业绩报告披露，今年上半年，公司实现合同预售总额约286.81亿元，同比减少3.7%。由于结转的项目利润降低，公司毛利率下跌9.2%至26.7%，而2019年同期则达到46.5%。

公司管理层在半年业绩会上坦言，公司今年上半年毛利率偏低，主要是因为结转的项目利润比较低。从全年来看，毛利率会保持在30%左右，甚至30%以上一点。

上海一家房地产机构的分析人士表示，毛利率下滑是摆在仁恒置地和钟声坚眼前的现实问题，当前的限价政策本身不利于高售价的豪宅项目入市，存在去化压力。

而面对利润下滑带来的压力，仁恒置地采取的对策是“坚持快周转”。钟声坚在公司中期业绩报上表示：“项目从拿地到开工，将不会超过4至8个月，拿地到销售平均不会超过12个月。”

不过，对于代建模式和“快周转”的具体措施等问题，记者致电、致函仁恒置地方面，相关负责人表示将由具体部门组织回复。但截至发稿时，记者未获进一步回应。