公寓这种叫法，本身就并不专业。

其本质上，都是40年使用权的商办用地。

中国的土地类别中，大类划分只有商业、住宅、工业等用地，自始至终，就没有一个类目叫做“公寓用地”。

公寓这类产品的出现，主要是因为过去很多年里，不少城市对于商业综合体和城建界面的追逐和热捧，导致很多拿地的开发商，被要求在开发的住宅项目中，配建一定比例的商业项目，比如写字楼、商业购物中心等。

而开发商又苦于多数城市空置率高企且过剩的商办写字楼，以及项目建成后的去化率等问题，拿地后经过一系列运作，把商业用地用来“商改住”，就有了类似于办公室的小间小间的公寓产品，总价低，不限购，去化率高，还不用自持，更容易利益最大化。

本质上，正是因为一些城市规划过程中对商业产品的贪多求大，商业、写字楼过剩，为了化解这部分过剩的库存，才导致的很多公寓诞生出来。

1、公寓的风险

如果从严格意义上说，商办金融用地上，是不允许有居住功能的，很多公寓类的产品，本身就是一种疯狂试探和擦边球。

保不齐哪天为了保障住宅的投资回报，大环境发生变化，严格限制商办写字楼上的物业的居住功能，那么，公寓就只能 被迫回归到写字楼的本来面貌上来，这就势必会对公寓的出租回报率造成毁灭性的打击。

毕竟，一旦剥离了居住功能，那么这类不伦不类的产品，在真正的写字楼面前，几乎就只能称为备选租赁梯队了，过剩的写字楼将会承接商办租赁需求，而居住租赁需求则外溢到住宅产品。

舍去一个公寓，挽救了商办写字楼和住宅，利2害1，这种权衡的可能性，也不是没有。

2、公寓的流动性

如果要说公寓和住宅的最大区别：

不是40年和70年的土地使用权年限的问题，也不是贷款条件的公寓要首付5成且只能贷10年的问题，还不是商水商电和高物业费率的居住成本问题，更不是不能落户绑定城市资源的问题，甚至不是拥挤的梯户比、管理难度高的开放式楼栋和商住混用的居住环境问题，而是在二手房市场上流动性的天差地别。

公寓最大的问题，在于二手房市场上的流动性，在各大城市，哪怕是核心板块，公寓的成交量价都是非常低的，一个小区一年到头可能也成交不了一两套公寓。

公寓二手房交易的税费，增值税是5.6个点，个人所得税通常是差额的20%，契税是3个点，还有其他杂七杂八的如中介费等过户成本，加起来，有的甚至能够占到收益的50%。

也就是说，你50万买入的一套公寓，增值后80万卖出去，看似有30万的收益，但交易成本12~13万，实际上只能到手收益的一半，差不多15万，交易成本都要吃掉一半的收益。

这就是公寓在为什么二手房市场上狗都嫌的原因。

3、公寓的机会成本

买一套公寓，看似价格便宜，有的可能只是住宅的一半，但是其资金占用量和机会成本是相当之高的：

一套公寓30平方米，总价50万，首付是5成，25万；

一套住宅80平方米，总价120万，首付是2成，24万；

同样是25万左右，购买住宅能够用20来万的杠杆，撬动更大的财富额度，而且，在增值空间上，住宅也明显优于公寓。

对比大多数城市同等地段的公寓和住宅产品，公寓只有当住宅大幅上涨之后，才会稍微有一点涨幅，但是却没有流动性。同时期同地段，住宅的增值幅度，远远超过公寓，而且持有成本还更低。

当然，也不是说公寓完全不能买，有一个通行的惯例比例，只有当这一种情况下公寓能买：

那就是当公寓的单价，达到同等地段住宅单价的35%以下的时候，公寓的性价比才会显现出来，超出住宅单价的35%，那都是过高的溢价。