疑难执行——对被执行人银行按揭住房，如何启动拍卖程序

前些天，在一起本人代理的执行案件中，经法院查询被执行人刘某在天津市购有商品房一套，总价350万元，首付款120万元，其余房款在银行按揭贷款。执行过程中，未发现其他可供执行的财产，法院依法查封了该套按揭房产。

因该房产已在银行办理了抵押，人民法院不符合拍卖条件，但本律师认为刘某不积极履行义务，该居住的房屋已是刘某的财产，遂要求法院拍卖该房产来清偿债务。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。

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　　依据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第40条的规定：“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。”

依据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》中对执行抵押房屋也有了明确规定，在法院拍卖按揭房产后，应确保抵押权人享有优先受偿权。在清偿抵押权人借款后，余额部分用于清偿申请执行人的债权。”

根据上述一系列执行规定，本律师向法院提起了拍卖程序，因法院此类拍卖很少，经多轮持续沟通协商，最终进入拍卖程序，被执行人按揭的房产经评估拍卖后，所得价款优先满足抵押权人，即银行贷款，剩余价款由申请执行人获得，该执行案件取得了好的结果，案结事了。

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