老黎说税:浅谈城镇土地使用税的纳税义务发生时间

#暑期创作大赛##财经知识科普#​

2023年第268讲，说税收，谈风险，讲政策。今天说说城镇土地使用税的纳税义务发生时间。

图片来自网络

一、行政法规的具体规定

《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第483号）第九条规定:

（一）征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税。

（二）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。

图片来自网络

二、规范性文件的规定

（一）纳税人购置房屋

1.政策规定

（1）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳城镇土地使用税。

（2）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳城镇土地使用税。

（3）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳城镇土地使用税。

2.政策依据

《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）。

（二）房地产开发企业城镇土地使用税的政策变化及计算公式

1.文件变化情况

 （1）原文件规定

国税发〔2003〕89号文件第二条第（四）项文件规定:（四）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

（2）财税〔2006〕186号文件废止了该项规定

财税〔2006〕186号文件规定:国税发〔2003〕89号文件第二条第（四）项中有关房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务发生时间的规定已废止。

（3）新文件规定

以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

2.政策依据

《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）。

3.房地产开发企业城镇土地使用税的计算公式

季度应缴纳的城镇土地使用税

=（总可售面积—累计已售面积）÷总可售面积×占地面积×单位税额÷4

（三）《城镇土地使用税暂行条例》第九条原用词“征用”改为“征收”的变化

1.政策规定

（1）新征收的耕地，自批准征收之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税；新征收的非耕地，自批准征收次月起缴纳城镇土地使用税。

（2）征收的耕地与非耕地，以自然资源管理机关批准征地的文件为依据确定。

（3）此处的“征收”,《城镇土地使用税暂行条例》第九条原用词是“征用”。2011年1月8日，国务院下发文件，修改了这一与相关法律矛盾的规定。

2.政策依据

《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》（国务院令2011年第588号）。

（四）招标、拍卖、挂牌方式取得的土地

1.政策规定

通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，不管这一过程中建设用地人是否缴纳了耕地占用税，纳税人应按照财税财税〔2006〕186号文件第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

2.政策依据

《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》（总局公告2014年第74号）。

（五）终止纳税义务的规定

1.政策规定

纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

2.政策依据

《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）。

图片来自网络