【原创】城镇土地使用税到底该如何缴纳？

来源：中道财税-陈红

我们知道，城镇土地使用税根据实际使用土地的面积，按税法规定的单位税额交纳。

计算公式为：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额。

城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区，分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。其中的适用单位税额根据不同地区划分很好掌握，那么，应税土地的实际占用面积到底怎么计算呢？

案例：

甲公司租用A房地产公司1套商铺，面积为200平方米，通过了解得知，A房地产公司该楼栋规划占地总面积1万平方米，该楼栋建筑总面积3.5万平方米，其中地上建筑总面积3万平方米（计容面积）、地下建筑总面积5000平方米。那么甲公司应税土地的实际占用面积如何计算呢？

算法一：

根据《城镇土地使用税暂行条例》规定，我们得知：

应税土地实际占用面积＝项目占地总面积*实际占用建筑面积/项目建筑总面积

那么甲公司应税土地的实际占用面积=10,000*200/35,000=57.14平方米

算法二：

根据容积率计算：

容积率=地上计容建筑面积/项目总占地面积

=30,000/10,000

=3

应税土地实际占用面积=实际占用建筑面积/容积率

=200/3

=66.67平方米

通过上述计算发现：

用算法（二）计算出来的应税土地面积比用算法（一）计算出来的应税土地面积大9.53平方米，如果两种算法都正确的话，那为什么会产生差异呢？

我们不难发现，用容积率方法计算，之所以会产生差异，是因为容积率是按计容面积计算的，而一般地下建筑面积都是不计容的，因此地下建筑面积是不包含在算法二的公式中的；而用算法（一）计算时，我们考虑的是总建筑面积，因为其中的地下建筑面积也是需要交纳土地使用税的，因此两种算法会产生差异，那最终计算城镇土地使用税时，用算法二计算出来的税额一定是大于算法一的（除非地下建筑面积也计入容积率中）。

一般地产项目的容积率在规划指标上都有显示，项目总平图是一个可靠的获取途径，如果项目还有别的规划资料也是可以看到的。而我们在计算土地使用税时，不仅涉及地上建筑物，还包括地下建筑物，所以我们认为按照容积率的算法二计算是不准确的，因为他没有考虑地下建筑面积。

当然，在实务中，我们也发现个别税务机关要求企业按照容积率的算法二来进行计算应税土地的实际占用面积，从而计算应缴纳的土地使用税。我们考虑：一方面可能是出于类似于甲租户这样的企业无法获取出租企业A房地产公司太多的这些经济指标信息，从而按这种所谓“简便”的容积率算法进行计算，另一方面，我们也不得不承认税务的征管权及征管口径。当然，如果出现上述争议情况，我们可以根据《城镇土地使用税暂行条例》的规定和税务机关进行有效沟通，避免出现企业多缴税款的损失，相信税务机关也会根据暂行条例的规定，依法征税，维护良好的税法经济秩序。

如果遇见财税问题，请使用“中道查财税”智能搜索小程序，财税问题免费一键查询！