核 心 提 示
“职业二房东”在房屋租赁市场普遍存在，他们囤积房屋、炒高房价、滥用诉权，危害性极大。那么，当前房屋租赁市场的“职业二房东”都有哪些套路？我们又该怎样应对呢？
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人员组织公司化
近几年，上海市杨浦区人民法院受理多件涉“职业二房东”房屋租赁案件，涉案房屋大多为商铺，涉案“职业二房东”在人员组织上呈现公司化特点。
很多“职业二房东”以“物业管理公司”、“投资公司”等名义开展业务，形式上符合成立公司对人员、财务、办公场所等的各项要求，甚至存在同一自然人注册多家公司、由同一“团队”运营并掌控多套房屋，利用现代企业形式逃避风险的情况。
通常“职业二房东”将转租获益作为公司主要业务。他们以物业公司的名义承租，再以公司员工个人名义转租，一旦和下级承租人发生纠纷，下级承租人利益无法得到保障。
牟取利益“套路深”
多次转租赚差价
涉及“职业二房东”的房屋多存在三次及以上的租赁行为，例如：房主将房屋出租给个人（多为“职业二房东”的亲属或员工）、个人转租给“职业二房东”、“职业二房东”加价转租给下级承租人或实际使用人。层层转租之后，下级承租人的人数愈多，转让费和租金累积愈高，租赁和占有法律关系牵连愈复杂。
“职业二房东”一般还会对房屋进行一定程度的装修，赚取高额租金差价，而且有一定的涉黑势力参与其中，房主如想提前解除合同几乎不可能。
合同订立设陷阱
“职业二房东”与房主签订的租赁合同条文多较为简单，租金、违约责任等的约定看似对房主有利，但对于转租一节，或者于不起眼处约定允许转租，或者虽明确约定不得擅自转租，其后却被以协助办理营业执照、消防证明等为由，通过要求房东出具“承诺”、“补充证明”等形式赋予转租权，嗣后涨价转租并约定高额转让费。
司法诉讼程序“门清”
“职业二房东”既然吃的就是这碗饭，那么在应对因房屋转租产生的诉讼时，他们大多配有专职员工或律师应诉。
“职业二房东”对于房屋租赁法律规定和法院审判流程等司法程序“门清”。了解在庭前调解不成时，法院一审、二审以至执行需要历经的时间段，甚至通过提起管辖权异议、申请延期审理等方式拖延诉讼周期，以便“职业二房东”在强制执行前长期占有房屋转租受益。
如何应对“职业二房东”
“职业二房东”如此狡猾，那么房主在出租房屋时是不是防不胜防呢？对此，上海杨浦法院法官提醒，在出租房屋时要注意以下四个细节，避免自身权益受损。
一、严格审查当事人主体资格和代理权限；
二、细致查明房屋转租次数和实际占有使用状况；
三、审慎注意合同、承诺等书面材料的签订日期和笔迹真伪；
四、妥善应对滥用诉权、恶意拖延诉讼的行为。
来源丨上海杨浦法院 周夏雨
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