“居住权”的正确打开方式

为更好地推动党的二十大精神在全面依法治国和司法行政工作中的落地生根，奋力谱写法治中国建设新篇章，杨浦区融媒体中心联合杨浦区司法局，共同制作推出兼具热点时效性、法律服务性和法治思想性的专题普法栏目——《法声昂“杨”》，致力打造展示区域法治建设成就、展现区域法治文化成果的精品佳作。

本期节目邀请到的嘉宾是上海标胜律师事务所主任、杨浦区律师行业党委第一联合党支部书记俞志明，与大家共同探讨话题——居住权。

主持人：什么是“居住权”？我国《中华人民共和国民法典》有何规定？如何设立居住权？

律师：居住权是指权利人为了满足生活居住需要，依据合同约定或者法律规定，在合同约定或者法律规定的期限内，占有、使用、享受房屋的权利。是民法典新增设的一种用益物权，区别于土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权，居住权的权能为占有、使用，不具备收益权能。这是因为居住权的设立是为了保障公民基本的生活居住需要，而并非收益营利。

有关居住权的内容主要规定在《中华人民共和国民法典》第366条至368条。

第366条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”

第367条规定：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。”

第368条规定：“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立”。

主持人：设置了居住权，就万事无忧了吗？遗嘱中可以设置居住权吗？

律师：首先，不是长期居住就能获得“居住权”。根据新规，居住权须有房主以书面形式订立合同，同时向登记机构进行的登记设立，所有人对此拥有决定权。如需要设立居住权，应当先前往不动产登记部门查询当地居住权登记的相关流程、手续，并有针对性地根据需要签订规范的《居住权合同》。

其次，若需要购买二手房，也要提前到当地的不动产登记机构查询自己有意购买的房屋是否已经登记了居住权，避免在购房后出现“房产所有权归本人，但却无法占有、使用、收益”的尴尬，保障自己的合法权益。

再次，如果是租房，也需要提前查询房产是否设立居住权，因为居住权对其出租有限制性规定，避免因租赁合同被认定为无效而影响您的使用。

另外，遗嘱中也可以设置居住权。以遗嘱方式设立的居住权时，待遗嘱人死亡时遗嘱生效。在遗嘱人死亡后，因遗嘱而将要取得居住权的自然人，应当持遗嘱单方向不动产登记机构申请居住权登记，居住权也是自登记时设立。

主持人：如果一套房屋上，既设定了居住权，又设定了租赁。两者发生了冲突，该怎么办？

律师：从法律角度看，居住权是物权，租赁权是债权。当二者有冲突时，房屋租赁权往往没有办法对抗居住权，承租人只能专项出租人要求其承担违约责任。这个就要具体情况具体分析。

第一种情况：在居住权成立在先、抵押权设立在后。后设立抵押权的抵押权人势必已了解并接受抵押房屋存在居住权的状态，从风险意识承担的层面上来说，可能会遇到执行不能的情况，所以也在此提醒各位抵押权人应当谨慎评估上述的风险，决定是否接受所涉抵押房屋。

第二种情况：在抵押权成立在先，居住权设立在后。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”根据上述现行有效的司法解释的规定，设立在后的居住权似乎并不能妨碍抵押权的实现。但是涤除存在的用益物权也需要付出相当的时间和财务成本。

“民问律答”

设置居住权时，

需要注意哪些事项？

律师解答：

答：首先，居住权不能侵犯房屋所有权人的所有权。居住权的有效期限不能超过房屋所有权的存续期限。居住权人需要遵守房屋所有权人的使用规定。

其次，在房产过户时，应当尽快办理过户手续。这样，居住人的房屋权益才能得到保障。同时，为了避免纠纷，建议在过户前与居住人签订协议，明确房屋权益和居住权的保护方式，以便在日后纠纷发生时有据可依。

最后，希望大家能够充分认识到保护居住权的重要性，在房产过户时严格按照法律规定进行操作，以保障居住人的居住权得到有效保护。

来源：上海杨浦