山东青岛的共有产权房无法交付，本该由买房者和政府一起出钱，买房者已经交齐了钱，但政府因为没钱迟迟未出资，导致无法给买房者交房。

共有产权房本身是好东西，是惠民工程，但如今却成了坑民工程，仅仅是缺钱的问题的吗？

商品房和共有产权房

商品房和共有产权房有啥区别？为啥要搞共有产权房？商品房大家都知道，不仅能住，更重要的是可以办抵押，办按揭贷款，可以在市场上自由买卖，更能享受到和城市配套的资源，比方说落户，让小孩上学，医疗等城市基础设施服务。

共有产权房，除了不能在市场上自由流通，不管是买还是租，都可以和商品房一样，享受到同等的城市资源，主要就是方便外来人口落户，解决他们的教育和医疗难题。因为不能在市场上自由流通，所以共有产权房都要比同地段商品房便宜，这也是盖共有产权房的一大好处。

共有产权房绝对算的上是伟大的创新，能极大改善外来人口的住房难题，但从现在各地市运营的共有产权房来看，显然是没有达到预期的效果，用一个不恰当的例子来形容就是，

脑袋已经超前飞出了二里地，身体还跟王八似的原地没动，身体赶不上脑袋的速度，可不就得栽倒么，脑袋就是政策，身体就相当于地方财政现状。

捉襟见肘的地方财政

你如果经常关注新闻，那你一定经常能看到哪个地方财政又紧张了，哪个地方的公务员又发不起工资了，哪个地方的城投债又暴雷了。

其实这都是各地市的真实写照，除了极个别富庶地区，像苏杭这些地方，财政可以保持盈余，其余绝大多数地市，每年都是亏钱，连年负债运行，入不敷出的问题根本解决不了，只能依靠中央拨款来维持。

另外经常提到的城投公司，大家应该也不陌生，所谓的城投公司，就是地方政府的“代理人”，因为政府不能直接去做生意，政府就会开设自己的城投公司，做一些投融资业务，搞搞地方基础建设工程，保证每年能够让资产微微增值，为地方政府提供收入。

各地市的城投公司马甲都差不多，诸如“什么市投资集团”、“什么市建设投资公司”这些，大部分都由当地财政局或者国资委全资控股，城投公司下面还会继续设立若干子公司，每个子公司去负责不同的基建项目。

不管是地方财政，还是城投公司，这几年都不算好过，不仅没有能稳定提供现金流的业务，还要肩负起民生工程的建设任务，别看城投公司动辄几十亿的注册资本，但他们也在连年借债运营，不断借新还旧，甚至某一笔贷款批不下来，现金流立马就断了，员工工资都发不起。

按理说，像共有产权房这种民生工程，也确实该由政府来主导，事实上各地的共有产权房也确实是由地方城投公司来搞的，但缺钱却成了直接原因，最终弄巧成拙，惠民变坑民。

况且，盖共有产权房本身就是和民营房企抢生意，抢市场，现在民营房企本身就不好过，还去抢他们的生意，抢就抢了吧，还没干好，这确实说不过去。

办大事，不能一拍大腿打个鸡血就去干，是需要钱，需要资本的。

另一个值得思考的问题就是，青岛作为新一线城市，经济实力肯定要比绝大多数地级市强，如果青岛的财务状况都如此堪忧，那其他地方只会更差，没钱，正是当下社会的主旋律。

这事应该怎样搞？

共有产权房本质也属于房地产的开发投资，体量一般都不小，而且回本周期慢，地方城投公司去干这个事，也只能用贷款去盖房，但是贷款基本都是短期贷款，你用短期贷款去盖共有产权房，本质就属于“短贷长投”，再好的项目也会搞崩掉。

共有产权房，应该引入reits，所谓的reits，炒股的朋友应该多少了解一些，可以理解成资产证券化，就拿这个共有产权房来说，我这个地方想盖，暂时没钱，但我清楚这个共有产权房盖起来以后，很不得了，我就可以把这个项目写个计划书，拿到资本市场去发行reits来筹钱，将来盖成的房值多少钱，我就用reits募集多少钱，筹到钱以后，我就用这个钱去盖房。

那谁来买这个reits呢？就跟股民申购新股一样，广大投资者都可以去买reits，reits的规模，刚开始和共有产权房的估值是一样的，随着房子顺利交付，外来人员买房的买房，租房的租房，就会形成固定的现金流，这些钱就付给那些购买reits的投资者，当做每年的分红，投资者不想持有reits了，也可以像卖股票一样，卖给其他投资者。

说白了，用共有产权房去发行reits，本质就是从市场中先借一笔钱，借到以后再去盖房，房子建成之后的租售收益，用来给reits的投资者分红。既不用政府出钱了，投资者也能享受到共有产权房的稳定投资收益，一举两得。

其实这个模式就相当于搞科研一样，科研是一定要搞的，而且要一直搞下去，但科研的投入是巨大的，而且短期难以得到回报，你让国家去搞，国家肯定没钱，难以给科研领域源源不断提供资金。

那没钱就不搞科研了吗？肯定不行，为啥美国的科技水平总能遥遥领先，就是因为人家搞科研的资金，不从政府出，由市场来出，人家的市场由学校、科研团队、企业组成，学校为社会培养科研人才，科研人才努力研发新产品，最后再交给企业，去量产，去把产品推向市场，最终变现，成果就由学校、科研人才、企业平分。

在这样的机制下，每个群体都有动力，把属于自己的工作干好，你不能让搞科研的人既搞研究，还去跑市场，那这就属于资源错配，就是在浪费资源。

同理，我们的共有产权房也是一样，政府出点子，出平台，协调各方资源的工作，但如果再让政府出钱搞建设，那肯定是力不从心的，好事也总要办成坏事。如果共有产权房能和reits结合起来，我们也能形成良性的循环，政府把共有产权房盖起来，促进了自身的经济增长，投资者也能从reits中得到分红，外来务工人员和人才也能顺利落户，对各方群体都是有益的，这事儿不就办起来了吗？

reits卖不出去咋办，投资者凭啥买账？

有细心的朋友估计也发现有哪个环节好像不对，那就是怎样才能让投资者买账呢？毕竟现在的股市已经坑投资者很深了，就跟上市公司一样，都挤破头想去上市募资，让股民买单，股民如果一直买单，羊毛迟早给薅没了，股民没了，股市还有啥意义。所以要让股市中的好公司多起来，让股民能享受到公司发展红利，股民赚钱了，自然愿意买单，也会吸引更多的股民入市。

发行reits也是一样，不是什么地方都能发reits，你一个鸟不拉屎的地方说要去发reits盖共有产权房，投资者买了你的reits，结果房子盖好了，没人愿意住，最后还得投资者买单。

所以哪些地方可以发行reits，地方政府说了不算，得让市场来决定，毕竟你要从市场拿钱，那就应该经得起市场的选择，共有产权房也要参与到市场竞争中去，比方说，杭州和鹤岗都想发行reits来盖房，那投资者肯定会用脚投票，都去买杭州的reits了，你鹤岗的reits就没人买，没人买你的reits，你就别盖共有产权房了。

所以说，现在想盖共有产权房的城市，应该让市场统一决定，

哪能盖，哪不能盖，那些资质较差，没什么发展潜力的城市，你的发行的reits，市场就不会买账，市场不买账你就筹不到钱，那你的共有产权房也别盖了，其实就该这么现实，不要觉得这不公平，有限的资源就应该配置到好的项目上，让有限的资源发挥最大的效用。这也是中央经常提到的，“让市场在资源配置中，起到决定性作用。”

共有产权房，说白了，是结果，但不是原因。啥意思呢，你地方政府不能说为了促进本地经济，先来盖共有产权房吸引人才，地方落后就要先把自己基础设施搞好，一切都搞妥当了，最后再去考虑共有产权房的事。你说你这个地方没工业基地，没产业，经济不咋样，你盖个共有产权房干啥呢？那就算盖出来也是个鬼楼。

那些经济本身就很发达，但是缺少住房，优秀人才很难落户的城市，才需要盖共有产权房。经济发达的地区，市场也会看好，人家发行reits也会很受欢迎，盖个共有产权房问题不大，经济发达本身就会吸引人才，这样共有产权房也能住满，来的人才多了，进一步提高城市活力，让强者更强。