以房养老背后的套路贷（二）

中安民生案据网上的信息显示，受害人大约2000人，涉及房产800多套，涉案资金约20亿。这些老人将自己居住的房子进行抵押贷款出来的钱，成百上千万地投入中安民生以房养老的项目里，以期获取稳定的现金流来改善自己的老年生活。

今年4月初，我根据网上对中安民生的报道信息写了《中安民生困局下的角力》，文章主要介绍了中安民生的发展模式及后续刑事部分的处理流程。因对高利贷的套路模式不了解，所以在写他们之间的关系时遗漏了一个可能的环节，即资金方运用套路贷的猫腻，套路走老人的房子和钱。在这里面高利贷、法律工作者、公证员、房产中介相互配合，借助诉讼、仲裁、公证方式非法占有被害人房产。

接下来我以两个判决书为例，展现背后的故事，指向同一个事件：广艳彬以房养老项目，但两份判决书是从两个角度呈现老人的受害事实。

刑事判决书中当事方互相之间的关系如上图所示

一、广艳彬集资诈骗案：

法院经审理查明：被告人广艳彬于2014年至2017年1月间，向被害人潘某等48名被害人虚构投资理财等事实，以支付高额利息为诱饵，骗取上述被害人的集资款。广艳彬还把段某、王某等被害人介绍给从事民间借贷的邵某、龙某等人，唆使被害人抵押自己的房屋进行民间借贷，将所借款项交给广艳彬“投资”。被告人广艳彬采用上述手段，先后骗取上述被害人集资款共计人民币7500余万元，并用于赌博、挥霍及归还个人债务等。

在众多的证人证言里选择高雅茹和龙学武，他们也是后面案例的主角（有删减）：

高雅茹的证人证言：2016年初高雅茹经他人介绍，知晓广艳彬的以房养老项目，同意以其名下两套房子投资200万。经广艳彬介绍于小贷公司的龙学武处办理抵押贷款，双方在公证处办理了手续，龙学武依约放款。几个月后广艳彬跑路，龙学武向其索要300万说是借款和利息。并且还在催促其搬家，这才发现被骗。

龙学武的证人证言：其从事民间借贷工作，有人需要贷款，其可以帮忙找银主，借款人需要把房屋抵押，其作为中介让借款人将房子委托给其作买卖的全权代理（需要经过公证处的公证），如果借款人还不上钱，其可以处理房产进行抵债。其赚取的是中介服务费。2015年至2016年间，其做中介的借款人韩某、高某等人还不上出借人的钱了，其就把他们的房子卖掉还出借人钱了。

广艳彬、高雅茹、龙学武三人可以看成一个简化的中安民生以房养老项目的模型，分别对应着平台、出房者、资金方。

会计事务所对广艳彬银行账户的审计报告材料中看到：广艳彬于2014年至2017年1月间，骗取潘某、韩某等48名被害人7500余万元。在银行账户往来明细中，与王某之间的收支差额为800余万元，与邵某、龙某、吴某5之间的收支差额为2100余万元，与田某、陈某、郭某、孙某等人的收支差额为2000余万元，疑似赌博收支差额2800余万元。

也就是说广艳彬骗取的7500万中2800万是自己赌博输掉，800万是转给小弟王某，2000万是给集资借款人的利息，2100万是给龙学武他们的这些高利贷公司。

看到这里我想到《让子弹飞》的台词：“钱到手后，豪绅的钱如数奉还，百姓的钱，三七分账。”龙学武这些小贷公司平时吃着高利息，在广艳彬没钱还后，高某的房子就直接被拿去抵债，还可以超额收回本金（举个例子房屋价值100万，贷款60万，最后直接抵债拿到100万的房子）。但最后是广艳彬一个人被判了个无期，而龙学武他们则在吃饱喝足后成了本案的证人。

红字部分是新增的套路贷部分

二、高雅茹与龙学武等确认合同无效案（2016）京0105民初68861号

每个法学生在学习物权法的时候都被明确告知中国没有流质制度（类似典当，约定到期不还，可将典当物直接抵债）。那上文中龙学武是如何堂而皇之的拿到房子并将高雅茹这样的老人赶出去的？判决书中给出了答案。

高雅茹的事实与理由：涉案房屋登记在高雅茹名下，系其家庭唯一住房。2016年初他经人介绍知晓了广艳彬的以房养老项目，称以现有房产证抵押，每月给付房屋价值的3%，高雅茹白拿钱，无风险。为改善老年生活，高雅茹参加了该项目。4月15日，广艳彬和龙学武安排高雅茹在北京市方正公证处签订了《借款合同》《委托书》及《公证书》等大量文件，同时让高雅茹交出了房产证和身份证。龙学武依约放款后，高雅茹转给广艳彬他们。8月开始，高雅茹发现广艳彬他们不按时支付利息了。10月其被告知涉案房屋已经被龙学武过户了，并且被要求尽快搬出涉案房屋，归还当时的借款及利息。高雅茹立刻到房产交易大厅查询得知，2016年10月9日，在高雅茹不知情的情况下，刘凤仙（房屋受让人）伙同龙学武为涉案房屋办理了过户手续，进而取得了新的房产证。

龙学武：2016年，高雅茹因急需资金通过朋友介绍找到我，经我介绍高雅茹向王某借用一些资金。双方签订了借款合同，为了保证借款的偿还，经出借人要求，用涉案房屋进行抵押。为了取信于出借人，高雅茹承诺保证及时偿还借款及支付相应利息，签订了公证授权委托书，委托我全权代替其出售涉案房屋，一旦出现无法偿还的情况，用出售涉案房屋的款项偿还借款。7月，高雅茹对我说，因为借款无法偿还，让我帮助其寻找买家，以合理价格尽快将涉案房屋出售以偿还借款。我将房屋信息通过中介将房子挂在网上。之后，刘凤仙看到房屋信息与我联系，说要购买涉案房屋。我们还带刘凤仙实际看房。但高雅茹不想出面，让我和刘凤仙沟通并办理具体购房手续。经过协商高雅茹同意，双方就涉案房屋的买卖达成一致。在签订合同及补充协议前，我特意将全部合同条款和高雅茹最终确认，高雅茹同意并让我签订合同，我才代表其在合同及补充协议上最后签字。合同签订后，我与刘凤仙进行了网签、过户。之后，高雅茹让我收取房款。高雅茹对涉案房屋买卖全部知情并同意，我不存在任何自作主张、自行卖房的情况，更不存在和刘凤仙串通卖房的情况。总之，高雅茹起诉状里所说的完全不是事实，是对事实的歪曲、捏造，因此而起诉我，没有事实和法律依据。

新房东刘凤仙说：对于2016年4月高雅茹与董艳玲、广艳彬、龙学武的相关情况，我方并不了解。我方与高雅茹就涉案房屋的买卖是真实的。2016年我在网上看到中介挂出的房子，后面经中介与房东联系。当时房东告知我方，龙学武是其购房的代理人，高雅茹公证委托龙学武代办购房的一切手续，我方咨询中介得知此种委托是合法有效的。2016年8月5日，我方与龙学武签订了房屋买卖合同，约定购房款为280万元，支付200万元，剩余80万元房款在腾房之后交付，如果逾期腾房支付违约金。高雅茹对于将涉案房屋出售给我方是完全知情和同意的，并委托给龙学武代办，其委托行为合法有效，我方取得涉案房屋的所有权应当受到法律保护。涉案房屋购房款符合市场价，高雅茹恶意歪曲事实，在房屋交易之后起诉是基于房屋价格上涨的恶意违约行为。

在具体案件中，法官是根据证据来对证据反映的事实作判断。因为这类套路贷在形式上具备充分齐全的证据材料，所以在许多法院、仲裁机构都能得到支持，套路贷团伙可以堂而皇之的非法占有受害者的财产。

当然本案由于原告律师和法官的努力下找出了套路贷团伙的证据链的几个矛盾点：

1、购房款的在龙某、刘某、王某之间循环转账，构成闭环，而无实际支出；

2、网签购房合同的双方联系电话系同一人所有；

3、龙某与中介的沟通过程中曾称系刘某家属，并非双方互不认识。

法院的判决说理部分确实写的很精彩，我节选部分：首先，为了保障抵押权实现的便捷性与经济性，我国法律允许抵押权人与抵押人通过协商的方式就抵押财产折价或者变卖、拍卖以优先受偿；其次，协商不成，若抵押权人与抵押人对债务履行期已经届满未履行以及抵押权的效力等抵押权实现的前提条件并无争议，仅就抵押权实现的方式未达成协议，则抵押权人可以直接向法院申请拍卖、变卖抵押财产，法院通过非讼程序完成对抵押财产的拍卖、变卖，使得抵押权人优先受偿；再次，若抵押权人与抵押人就债务履行期已经届满未履行以及抵押权的效力等存在争议，即双方就抵押权实现的前提条件是否成立存在争议，则抵押权人应当以向法院提起诉讼的方式来实现抵押权。

综上，我国法律规定可以通过三种途径，即当事人协议、法院非讼程序和诉讼程序，后两种程序亦可统称为司法程序。当事人之间以规避此三种抵押权实现途径为目的而约定抵押权实现的其他方式，必然打破抵押权人和抵押人之间的利益平衡，从而使其中一方处于不利交易地位，这显然不符合立法者的立法目的。据此，本院认为立法者的立法本意是当事人只能通过上述三种法定途径实现抵押权。

反观本案中王某、龙某和高某所约定的抵押权实现方式，在抵押合同订立之时就约定抵押权人指定的人（抵押权人意志的延伸）可以在债权人不履行到期债务时自行出卖抵押财产使抵押权人优先受偿。这种抵押权实现方式并不符合上述通过协商变卖抵押财产方式实现抵押权的两个条件，形式上虽类似于双方协商变卖抵押财产，但实际上由抵押权人自行决定出卖价格，剥夺了抵押人议定抵押财产价格的权利。抵押权人可以自行出卖抵押财产优先受偿，则作为维护抵押权人和抵押人双方权利平衡最后防线的抵押权实现的司法程序亦被规避。实践中，由于抵押权人取得了出卖抵押财产相关的全部委托代理授权，抵押权人出卖抵押财产的过程往往暗箱操作，对抵押人完全不公开、不透明，抵押人根本无从知晓抵押财产在何时被以何价格出卖给何人，抵押权人甚至可以串通买受人根据抵押财产市场价格的波动肆意伪造买卖合同订立时间，令房屋交易价款数额从形式上符合市场价格，实际上套取增值差价，从而轻而易举地损害抵押人利益，谋取非法利益。

法院判决书的精彩说理，使龙学武等人所设计的自认为天衣无缝的合同陷阱从根本意义上被否定了。我们在关注一个案件时，往往会陷入“证据为王”的思维惯性之中。这时候只有从案件事实入手找到矛盾点，再根据法律本身的逻辑、立法者的意图等角度全面思考，或许能把此类看似天衣无缝的陷阱破解掉，从而看到背后的真相，实现公平正义！

三、涉嫌集资诈骗后借贷及担保合同的法律分析

1、集资诈骗中的投资或借款合同根据情况可构成合同可撤销或合同无效。

犯罪人在订立合同时故意告知对方虚假情况或者隐瞒真实情况，诱使对方作出错误意思表示，与自己签订借款合同。如果没有符合《合同法》合同无效的规定的，则应当认为是可撤销的合同。对于可撤销合同：债权人有权诉请法院撤销合同，如果债权人放弃行使撤销权的，主合同应当有效。

【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

2、集资诈骗中担保人的责任

对于涉非法集资犯罪担保合同效力的认定，应当具体情况具体分析，不能简单地将刑事判决的结果作为认定合同效力的唯一、绝对依据。《担保法》解释第八条规定：“主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。”

如果在中安民生的案例中如果出借人在集资诈骗犯罪中和借款人形成了共同犯罪，则担保合同无效。要认定主合同是否有效、出借人和借款人是否存在恶意串通损害第三人利益的可能性，最权威的是通过刑事判决来做认定。

3.对于遭到套路贷的老人的救济

则根据两高两部最新出台的《关于办理“套路贷”刑事案件若干问题的意见》犯罪嫌疑人、被告人实施“套路贷”违法所得的一切财物，应当予以追缴或者责令退赔；对被害人的合法财产，应当及时返还。有证据证明是犯罪嫌疑人、被告人为实施“套路贷”而交付给被害人的本金，赔偿被害人损失后如有剩余，应依法予以没收。

最后讲几句：“道高一尺，魔高一丈”在实践中，随着信息化社会的进一步发展，“套路贷”的“套路”是会变得越来越成熟，越来越在形式上符合法律的规范。现在能够公开报道出来的套路贷模式都已经很多人的长时间努力破解的，还有很多种模式因不便宣传而不见诸报道。

对于这些套路贷，即使布置的再完美、再天衣无缝，只要不是真实的，便总有迹可循。我们这些法律工作者还需从“套路”当中走出来，以旁观者的身份，看清“套路”从而运用自身的法律素养，在现有的法律框架内，将其从根本上揭示、破解并加以否定。

浙江海浩律师事务所┃郑大磊律师

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