违约方不享有单方解除合同的权利——G某房屋买卖合同纠纷一案

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【案情简介】

2021年8月19日，L某与G某、房产中介签订《商品房买卖居间合同》，约定转让价格200余万元，当日交付定金3万元，10日内付30万元，余下尾款50日内付清。双方定于2021年10月10日前办理贷款手续。约定期限内，L某未向房产中介提供办理贷款基本资料，未向银行申请办理贷款。2022年1月份，L某以案涉房屋存在共有人而诉至法院，要求解除合同、双倍返还定金、返还房款及利息。案件审理过程中，L某追加房款共有人为X某被告。L某又提出案涉房屋的附属房屋存在质量问题而解除合同。

【争议焦点】

本案的争议焦点：第一，原告以案涉的《房屋买卖居间合同》无房屋共有人签字而解除合同，是否有事实与法律依据；第二，案涉房屋附属房房的吊顶部分脱落，是否是房屋质量问题，原告是否可以要求解除合同；第三，双方在履行合同中是否存在违约行为，违约责任如何认定。

【代理意见】

一、原告不存在解除合同的法定情形。

（一）法定解除合同的情形。

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条明确规定了当事人解除合同的几种法定情形：“（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”

（二）原告解除合同的理由及法律依据系错误的。

原告在诉状称“案涉房屋系被告与他人共有房屋，该合同存在法律规定的解除情形”，并依据我国民法典第597条解除合同。该理由不成立。

1.被G某与房产共有人协商一致出售房屋。

案涉房屋是夫妻共同共有。夫妻二人经过协商后才出售房屋；房屋的出售价格也是彼此沟通认可的；X某能够做到办理过户手续等。X某当庭明确讲到：“合同所有细节，包括定金，后来的30万元，所有细节我都清楚，我们都是商量好的，并非原告所说的单独处分，过户时候我会去签字。”故虽然书面的合同上没X某签字，但是不影响合同的成立生效，也不影响合同的履行，X某能够做到配合房屋产权过户所需要办理的相关手续。

2.G某系后履行合同义务一方，G某、X某愿意履行合同义务。

本案的合同履行有先后。原告负有按约定时间先履行付足首付款、办理贷款手续、付清房款的合同义务。G某的合同主要义务是在原告付清房款后办理房产过户、交付房屋。G某、X某愿意履行合同义务，但系后履行合同义务一方。

3.原告对所引用法条的理解系错误的。

我国民法典第597条规定的是“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的”。该法条强调的是“所有权不能转移”的结果。

如果房产共有人X某拒绝配合办理房产过户手续而导致产权登记不能过户至原告名下，此时不能实现原告“合同目的”，原告依据我国民法典第563条第四项规定才享有法定的合同解除权。

（三）原告在庭审中提出房屋附属房屋吊顶部分脱落，推定房屋存在严重质量问题，要求解除合同。该理由不能成立。

1.原告所述吊顶脱落的房屋非案涉房屋，而是附属的房屋。

2.原告以附属房屋吊顶脱落推定案涉楼房存在严重质量问题，无事实及法律依据。

3.附属房屋吊顶部分脱落，本身系意外，因当天风大，门窗又未关，而被大风吹落。

4.该吊顶在被吹落后几日内就已经处理完毕，处理完毕后已经告知原告。

5.该吊顶被吹落，或许存在装修的质量瑕疵，但非房屋主体结构等严重质量问题。

基于上述五点，代理人认为，原告声称的房屋质量问题本身不存在，亦非其解除合同的法定理由。

显然，原告所称的解除合同理由与我国民法典所规定的完全不符。原告不符合法律规定解除合同的任一情形。据上，应当判决驳回原告所有诉讼请求。

二、原告存在违约，应当承担违约责任。G某无任何违约行为。

（一）原告未在约定时间办理贷款，构成违约。

案涉合同是2021年8月19日签订，当时原告提出要求付全款，合同才约定“2021年10月10日前办理产权过户手续”。后原告又要求走按揭贷款，双方于2021年9月17日补充约定“经双方协商同意做贷款，10月10号开始贷款手续”。原告本人及房产中介的当庭陈述均能证实到，原告未付足首付款，连办理贷款的基本资料（结婚证、银行流水、征信报告等）都未能向中介提供，更未向银行申请办理贷款。原告以自己行为表明拒不履行合同主要义务，构成违约。

（二）原告起诉要求解除合同，已构成违约，应当承担违约责任。

原告诉求第一项就是解除合同，其解除合同的理由又不符合法定解除情形，不应当得到法院支持。

2019年的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定，人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。

按照《房屋买卖居间合同》第七条第1、2、4项约定，原告作为违约一方应当按照房屋转让价的10%向被告支付违约金。不论合同是否继续履行，在原告违约情况下，原告均应支付违约金（房屋转让价的10%）。

（三）原告违约不享有单方解除权。

2019年的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定，违约方不享有单方解除合同的权利。

三、原告第二项诉讼请求应当予以驳回。

（一）事实上，原告不存在违等导致定金被没收的情形。

（二）法律上，案涉合同履行已进行到支付部分首付款环节，不再适用定金罚则。

故应当驳回原告第二项诉讼请求。

综上，应当判决驳回所有诉讼请求。

【案件结果】

法院调解结案：解除合同，原告支付违约金19万（从购房定金及放款中扣除）、被告退还购房定金及房款。

作者，朱军律师，东海县律师，电话15061340120。