来源：山东省消费者协会
2023年10月，消费者谢先生夫妇与某房地产公司签订了《商品房买卖合同》和补充协议，约定房屋（含车位）总价款732000元。11月16日，市场监督管理局因该房地产公司发布虚假学区房广告行为，对其作出行政处罚。
谢先生认为他是为学区而购房，现在这一目的无法实现，遂向法院起诉，要求房地产公司按照房屋总价款的10%赔偿违约金73200元。
案例评析
山东省消费者协会律师团成员、山东民桥律师事务所合伙人潘兴峰律师表示：
《中华人民共和国广告法》第二十八条规定：“广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。广告有下列情形之一的，为虚假广告：……（二）商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限、销售状况、曾获荣誉等信息，或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、曾获荣誉等信息，以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的；……”
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
依据上述法律规定，在本案中，房地产公司利用消费者重视子女教育的心理，在教育部门未统一规划发布学区的情况下，以广告方式宣传所售楼房是优质学区房，与实际情况不符，且对消费者购买行为有实质性影响，构成虚假广告，因此应当受到行政处罚。同时，即使房地产公司对于所售楼房是优质学区房的允诺未载入商品房买卖合同，亦应当作为合同内容，在无法兑现的情况下，应当按照消费者的要求承担违约责任。
在此，潘律师提醒广大消费者：如果想要购买“学区房”，在签约之前一定要向有关部门查询情况，不要轻信房地产公司的广告，做到理性审慎购买。
（大众新闻客户端 唐晓宁）
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