重磅！环保管控天数≠影响交房天数？这个判例立了个标尺

面对延期交房，广大业主可谓是既相当不满，又十分无奈。

受大气质量管控和新冠病毒疫情影响等诸多因素的干扰，开发商延期交房几乎成了一种常态。而不少业主的生活计划却因此而改变，装修日期推迟、预订的家具退单、孩子入学另择他校……一个“延”字，让一些人的生活变得一塌糊涂。

说其无奈，是业主们都明白，环保管控也好，新冠病毒影响也罢，都是不可抗的“天灾”，不得不接受这一现实。

说其不满，是业主也很迷惘，这“天灾”也得有个期限不是？环保管控究竟影响了多少工期？疫情防控多少天才算合理？不能开发商说影响了多少天就是多少天吧？

业主关心的这个事儿，省高院操着心呢。

12月16日，河南省高级人民法院对外通报10起涉疫情房地产典型案例，用以对全省法院统一此类纠纷裁判尺度。其中的第5宗案例——发生在济源市的陈某诉河南省某房地产公司商品房预售合同纠纷案，正涉及这一问题。

一、基本案情

陈某与河南省某房地产公司于2018年签订一份商品房预购合同约定：出卖人2019年12月30日前交房，但遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：因法律法规、政策调整导致延期；遭遇连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期；逾期交房按买受人已交付房款日万分之一计算违约金。2019年9月30日，涉案楼栋竣工验收；2020年5月31日，陈某在河南省某房地产公司出具的《入伙通知书》上签字领取了钥匙。后陈某诉至法院，请求河南省某房地产公司支付违约金9452.16元。

审理过程中，河南省某房地产公司提供河南省环境保护厅、济源市环境保护委员会等部门下发的大量污染防控和疫情防控文件，以证明从施工至约定交房日期，济源市实施环保管控停工228天，因疫情管控停工55天，共计283天。

二、裁判结果

济源市人民法院认为，河南省某房地产公司虽有逾期5个月交房的事实，但其提供的证据可以证实在合同履行期间济源市实施环保管控共228天，故酌定环保管控措施影响交房天数为114天（影响程度50%）。

同时新冠疫情系不可抗力，客观上影响了施工工期，应扣除55天，上述应扣除天数为169天，超出陈某主张逾期交房的150天，因此河南省某房地产公司并不构成违约，遂判决驳回陈某诉讼请求，判决作出后陈某未提出上诉。

三、这个判决，树立了一个标尺

河南省高院在新闻发布会上表示，本案系涉疫情与涉环保措施停工双重因素导致的商品房逾期交房纠纷。

大气污染治理是地方政府响应国家绿色发展战略的“蓝天行动”，但同时也加重了企业运营成本。房地产企业为了防范管控风险，合理分摊管控成本，在合同中约定顺延交房是合理的避险行为，本案判决体现了对缔约自由和合同效力的尊重。法院将举证责任分配给开发商，并未完全采纳开发商举证，同时对环保停工的影响进行了酌定和分析，当事人一审服判息诉，有效避免了同一小区的后续诉讼。

河南炳东律师事务所副主任庄海博律师对此认为，虽然这个案例的原告（业主）并没有胜诉，但这个案例的“价值”是很高的，对来自疫情与环保管控双重因素导致的延期交房纠纷，今后有了把握的“尺度”。

这个案例出现了两项关键性的判定“尺度”：

一是酌定环保管控措施对交房的影响程度为50%。也就是在购房合同约定期间内，无论”冬季封土行动“”大气污染管控“等不可抗因素的天数是多少，其裁定按50%计算。

二是确定了新冠病毒疫情对施工工期的影响时间为55天。虽然不同企业受影响程度不尽相同，有的开工早有的开工晚，但河南省启动新型冠状病毒肺炎疫情防控一级应急响应的时间是1月25日， 3月19日响应级别由一级降为二级，一级响应共54天，与法院裁定的影响天数大体一致。

最关键的是，济源的这一判例被省高院作为 “用以对全省法院统一此类纠纷裁判尺度“而向外公布。这就把判例中的两项“尺度”上升到了全省的范围，对今后全省各级法院受理判定此类案件具有指导意义。

可以说，这也让开发商和业主今后在涉及疫情与环保管控而延期交房问题上都明白了各自的权益，延期多少天是免责的，超出“尺度”是可以追责的。

四、环保管控天数≠影响交房天数

庄律师认为，如果说新冠疫情是一种突发情况的话，那么环境污染防控已成为一种常态，这也是今后相当一段时期开发商不得不面对的问题。

这个案例提醒开发商，环保管控的天数与影响交房的天数并不是划等号的，这个“因”导致的“果”是要大打“折扣”的。

庄律师也提醒大平在建在售的开发商，向业主宣布延期交房前，应参照以上两项“尺度”先算一算账，超出“尺度”的延期，是不受法律保护的。一旦引发诉讼，开发商需要承担相应的法律责任。

编辑：LS

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文章来源:乐居买房

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