南京房产纠纷律师咨询

南京房产纠纷律师咨询；借名人提起诉讼之后，法院一般会怎么认定呢？

南京房产纠纷律师-徐义明律师，我国实行物权登记主义，即不动产产权以登记公示的产权人为准。所以除非有约定，借名买房认定起来非常困难。婚姻案件中的借名买房发生在更亲密的关系人之间，认定难度就更大。现在，南京房产纠纷律师-徐义明律师总结一下法院一般从哪些方面认定借名买房：

1、南京房产纠纷律师-徐义明律师：借名理由的合理性

借名买房是房屋买卖过程中非正常的状态，所以借名人需要对使用非正常方式购买房屋进行合理的解释。否则，法官会认定借名买房不成立。

2、南京房产纠纷律师-徐义明律师：实际出资

通常情况下，借名人证明其出资的证据是其支付出资款的银行卡交易明细。实践中，由谁的银行卡账户支付房款，法官一般就认定是出资人是谁。如果款项来源于第三人账户，法院会认为是出资人与第三人的其他法律关系，与本案无关。

3、南京房产纠纷律师-徐义明律师：借名买房的合意是否达成

借名买房一般都是发生在关系较亲密的人之间，只有一少部分会有协议、委托合同、代持协议、借名协议等书面文件，或者有微信记录、短信记录等合意证据，大部分借名买房纠纷都没有借名合意达成的直接证据。婚姻案件中借名买房发生在关系更亲密的父母与子女之间，更是大多没有协议。甚至，在当初买房时到底是给谁买，双方的心理都不是很明确。所以，婚姻案件中借名合意的直接证据几乎没有，更多的需要借助于借名理由、居住情况、装修情况、票据保存等因素综合考虑，进行认定。

3、南京房产纠纷律师-徐义明律师：交易资料保管

借名买房纠纷，除了出资之外，法院还会考虑购房发票、房屋维修基金发票、纳税凭证等交易资料的保管情况。法院会将交易资料由谁实际保管作为认定真正产权人的一个参考因素。

4、南京房产纠纷律师-徐义明律师：房屋实际占有使用情况

借名买房之所以发生纠纷，就是因为借名人否人房产属于公示的产权人。借名人否定产权登记信息，主张自己是产权人，其行使所有权的事实证据就成为了最关键的证据。比如：房屋实际由谁居住，是借名人居住还是出名人居住；房屋出租的话，租金由借名人收取还是由出名人收取；房屋借住的话，是经过借名人的同意还是出名人的同意；房屋抵押的话，是为借名人的债务抵押还是出名人债务抵押。通常情况下，通过以上事实基本可以判断房屋的真正使用人是谁，从而推定真正的产权权属。婚姻案件中，有时候会出现借名人与出名人共同居住的情况，这种情况下，居住个要件对借名买房认定就几乎没有了意义。

南京房产纠纷律师-徐义明律师，基于风险防控的需要，我们一般不建议采用借名购房的形式进行房屋买卖，尤其是以借名购房形式转移财产或规避债务的，情节严重的可能构成犯罪。如一定要采用该种方式购买保障性住房或 限购房，则应注重从以下几个方面进行风险防控。

1、选择资信良好的出名人，全面了解其个人的债权债务情况，避免出现因出名个人债权债务纠纷导致房屋被法院查封、拍卖情况的出现；

2、借名人要与出名人签好书面协议，以书面方式确定该房地产的实际出资人和权利人。同时借名人在购房时应当从自己的账户支付房价款、水电费等，并保留好付款单据、持有与保管与购房相关资料的原件、保持对房屋的占有、使用、收益；

3、建议在借名买房协议外另行签订抵押合同和居住权合同，并在办理不动产权证后对抵押权和居住权进行登记。可以凭借抵押权优先受偿，凭借居住权依法占有房屋；

4、在具备登记条件时第一时间进行房屋的变更登记，出名人不配合的，可以在房屋尚未被查封的情况下，对其提出给付之诉，要求其继续履行合同；

5、根据自身是否符合登记条件以及房屋状态，灵活选择诉请以最大限度维护自身合法权益。