《安家》孙俪都解决不了的1.5亿老洋房问题，律师告诉你怎么办

当生活重新步入正轨后，你最想做的事情是什么？

有人说想要出去旅游，有人说想要开始努力，有人说想要谈场恋爱……太多愿望难以一一赘述。但其中，最令人深刻的一个愿望是，“我想买房安家，在这个城市里立足。”

近日，现实题材都市剧《安家》正在热播，每买卖一套房子都会伴随着一段故事，有人间温情也有世态炎凉。最近的剧情中，“1.5亿上海老洋房”在微博里上了热搜，一个“气死人”的老太太出场了！徐姑姑好友龚俊由于公司财务出现问题急需用钱，打算出售爷爷价值1.5亿的老洋房，以填补漏洞，但谁料到半路杀出来个太表姑奶奶一家，不止要从中分一杯羹，反而狮子大开口要五千万，要知道当初房主的太爷爷看她可怜在旁边搭了一个平房收留他们一家人，现如今竟然反咬一口说这房子是他们的，强行占房，要求分房款！

一边是着急卖房子的小俊，一边是无理取闹的“老太太”一家，一向果敢干练的房似锦（孙俪饰演)都一筹莫展，不知该如何是好？

高价房屋买卖引起的纠纷到底该怎么处理？

遇到这种类似情况应该怎么办？

追剧普法两不误，

法报君采访了

上海金茂凯德（芜湖）律师事务所赵宇峰律师，

给大家详细解答一下

这类纠纷中的相关法律问题。

Q

太表姑奶奶说他们一家在老洋房住了快50年，房子也应当有他们一份吗？

剧中龚俊准备出售爷爷价值1.5亿的老洋房时，以前借住的太表姑奶奶一家人却以曾在此处居住快50年为理由，认为他们也是房主，赖着不走。那么，曾经借住但不在房产证上的人，能享有房屋的所有权吗？

物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，这套老洋房不动产权证书上所登记的人即为房屋的所有权人。同时，物权法第九十三条规定，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。剧中，不动产权证上登记的所有人仅为龚家的爷爷，而无其他按份共有人或共同共有人，期间也并未发生其他所有权转让行为，故房屋所有权应当属于龚家单独所有，老洋房的所有权自然不会因为太表姑奶奶一家居住快五十年而发生转移。

Q

老洋房卖掉之后，太表姑奶奶一家能分到房款吗？

剧中在老洋房中赖着不走的太表姑奶奶一家，以曾经在此处居住为理由，要求分到至少五千万的售房款，对于龚俊提出的三百万的搬家费断然拒绝。那么，曾经借住但不在房产证上的人，能够享有房屋的部分收益吗？

物权法第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。所以，龚家卖掉老洋房所得房款应属于龚家所有，太表姑奶奶一家不能分得房款。“不给，合法；给，合情。”

Q

太表姑奶奶一家赖着不走的的行为是否违法？

剧中太表姑奶奶一家赖在龚俊家的老洋房中，带着儿子、儿媳每天来“打卡上班”，影响房屋售卖的行为，是否侵犯龚家的合法权益？

《中华人民共和国民法通则》第七十五条规定，公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。物权法第六十六条规定：私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。且上个问题已说到所有权人对自己的不动产依法享有处分的权利。老洋房属于龚家的私有合法财产，太表姑奶奶一家强占且影响房屋售卖，已经侵犯龚家的合法权益。

Q

对于赖着不走的太表姑奶奶一家，龚家人该如何维权？

剧中龚俊一家人对于这家强占房屋影响卖房的远房亲戚很气愤，赶来劝太表姑奶奶搬走的龚俊爷爷还被气到生病。那么，个人房产被他人非法侵占，应当如何救济？

物权法第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。侵权责任法第三条规定，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。第十五条规定：承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。因此，无论是从物权法还是侵权责任法，龚家都可以找到维权的法律依据。太表姑奶奶非法侵占拒不搬出，龚家可以向人民法院提起民事诉讼，要求对方停止侵权（即从房屋中搬出），如果因为侵占造成了龚家损失，龚家还可以同时请求损害赔偿。

Q

把“鸠占鹊巢”的太表姑奶奶住的自建平房租出去，以赶走老太太一家人的方法是否可行？

剧中对于龚俊的房子被太表姑奶奶强占一事，安家天下上海静宜门店员工谢亭丰出主意，让把太表姑奶奶住的自建违规平房租出去，以赶走强占的老赖一家。那么，自行建造的违章建筑（例如小平房）是否可以出租？如果已经出租的怎么办？

根据《城市房屋租赁管理办法》，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）权属有争议的；（五）属于违法建筑的；（六）不符合安全标准的；（七）已抵押，未经抵押权人同意的；（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。因此，龚俊家自行建造的违规平房是不可以出租的。如果已经出租了，且被相关部门认定该房屋为违章建筑，承租人可以通过法律途径要求出租人赔偿损失，这种情况下法院一般也会认定租赁合同无效。

Q

如果老洋房的买家，购房后发现太表姑奶奶一家还赖着不走，该怎么办？

剧中房似锦带着预约好来看老洋房的买家们看房时，太表姑奶奶一家耍赖说房子里还住着人，导致买家放弃看房。那么，现实中如果购买了房屋后，发现房中还有人居住，且拒绝搬离，应该怎么办？

根据物权法第六十六条，私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。第三十四条，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。新户主当然可以向人民法院起诉要求他人搬离侵占的房子。而根据侵权责任法第二条规定，侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括……财产权益。如果新户主发现已购房屋里有人非法居住，那么新户主可以要求居住人返还原物或者排除妨碍搬离房屋。此前提及的侵权责任法第十五条规定：承担侵权责任的方式主要有：……排除妨碍……。所以新户主也可以依据侵权责任法起诉居住人，认为其无正当理由占有新户主的房屋侵犯了新户主的合法权益，依法应当承担侵权责任。如果该非法居住人没有合法理由拒不退出房屋，除了提起民事诉讼，房屋主人还可以直接报警，根据《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定对非法入居住者予以处罚。

不要以为这样“狗血”的情节只发生在电视剧里，老洋房的故事是有原型的，而且真实故事中的老赖一家，最后还真的“讹”了房主一大笔钱。

事实上，生活中因房屋出租、买卖、继承、司法拍卖等原因导致房产所有权转移，房产权属人占有、使用、收益、处分的权利受损的情形层出不穷。只有学法之路不停，才能在关键时候用法律武器来维护自己合法权益。

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来源：法制日报（作者：宋胜男 白楚玄）

编辑：韩玉婷 季天 岳铼

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