国恒拆迁团队陈丹丹律师接受安徽商报融媒体采访

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安徽商报文章

12月7日,萧县丁里镇梁庄社区附近荒山脚下,黄绿相间的田地里,嵌入了一片片深蓝色低矮简易板房,里面住着多是“租不到房子”的老人,甚至连同家人也得蜗居于此。

“要不是租不到房子,谁愿住这?冬天冷,夏天热……”这里的一处由集装箱及活动板材围成的院落里,住着范琳(化名)夫妇俩与74岁的婆婆。“我们出去租房,找了五六家,人家听讲有老人,就不愿(租房),你讲咋办?”范琳说,花两三万块搭建简易板房过渡,实属无奈。

搬出自家以前的楼房,住进临时简易板房,这是当地棚户区拆迁改造中部分村民遇到的困扰,但让村民最忧心的是,将来的“新房”不够住了。

近400平方米房屋只能“折半补偿”

距今年3月的签约期限已过去大半年,村民张英始终不愿在房屋征收协议上签字。因为她家那套原本可够十多口人居住的近400平方米房屋,如按这次征收补偿标准,将缩水一半,只能获取近200平方米的安置房。显然,补偿新房容不下这家四代十四口人住。

张英家并不富裕。夫妻俩早年育有三个儿子。2008年,二儿子最先结婚,“那时候住的还是老瓦房。”四年后的2012年,因为大儿子和小儿子结婚,张英借了十几万块钱,盖起一栋上下两层共八间的楼房。盖房子借的债,还是由儿子们外出打工数年后才还完。

好景不长,2020年,张英被查出患有宫颈癌,治疗花费“一二十万”。张英说,为给她治病,大儿子还把车卖了。可以说,买不起城里房的一家人,对这次棚户区改造还算期待,“想能分到更大一点的房子”。

而事与愿违。张英说,今年3月15日是房屋征收签约期限,村子里很多人都签字了,但还剩她家及其他“十几户”不愿签字。她不同意的原因很简单,老房子征收后能获得的新房面积会缩水一半,“只能按2:1补偿”,绝不够一个户口本上的这么多人居住。

集体土地上房屋为何按“国有”标准征收

房屋征收为何只能“折半赔偿”?这就不得不提到张英所在的萧县丁里镇梁庄社区棚改的房屋征收补偿标准。

丁里镇梁庄社区位于毗邻萧县县城所在地龙城镇,在县城城南入口中山路边,被该县南二环圈进了城市规划区内。2016年,萧县公布了多个棚户区改造区域,城南入口棚户区便是其一,梁庄社区正好位于该棚户区内。

这次棚户区征收改造,虽然梁庄社区为集体土地,但房屋征收的补偿标准,参照的是《萧县国有土地上房屋征收与补偿办法》。

12月8日,萧县房屋征收管理服务中心负责人张主任告诉记者,梁庄社区纳入了萧县城区规划区,所以集体土地上房屋征收补偿可参照该办法。《萧县国有土地上房屋征收与补偿办法》也明确:大外环路200米以内的集体土地上房屋补偿标准参照本办法执行。

集体土地为什么要参照国有土地房屋征收标准?张主任解释说,是为了最大程度保障老百姓的利益:“如果按照集体土地上的补偿,房屋分为三六九等,最好的每平方米只能有1000多块钱的补偿,但是按照国有土地的补偿,每平方米能达到2000多块钱。”“这样做,对老百姓有利”。

但在房屋补偿时还要根据建房时间划分不同的标准。

房屋征收前,萧县相关部门给梁庄村民发去了《致梁庄广大被征收户的公开信》,并明确这次棚改房屋征收补偿标准:“被征收房屋在2008年6月航拍图上有标注的;2008年6月航拍图上未标注但具有有效权属证明或有效建房批准手续的。”

这些房子有两种补偿安置方式:一是按照评估价予以补偿;二是住宅在签约期限内按照1:1安置。也就是说,符合以上两条件的房子,可获得同等面积安置房。

《萧县国有土地上房屋征收与补偿办法》第三章明确,2008年6月萧县规划控制区航摄影图上未显示且没有办理合法手续的房屋,一律不予补偿。

“后来估计拆不动,政府就把2008年6月的期限往后延长到了2011年。”一位村民告诉记者,2011年之后建的房子是不享受补偿安置的。但政府说是为了奖励,2012年的房子享受折半赔偿的政策。采访中,萧县征迁部门也解释,折半赔偿就是奖励,是给在规定时间内签约的村民的奖励。

补偿应保证村民基本居住权

集体土地房屋参照国有土地补偿标准,是否更有利于村民呢?北京中银(合肥)律师事务所高级合伙人彭鹏认为:由于国有土地上房屋的征收标准主要是按照房屋面积,而集体土地的征收补偿主要是按照户口数量。是否有利,可能不同情况的村民会有不同感受了。

彭鹏认为,由于土地是集体土地,在对被征收人明显不利的情况下,政府是无权要求被征地的老百姓必须按照国有土地上房屋征收的标准来接受补偿结果的,否则就是违背了《土地管理法》第四十八条:“征收土地应当给予公平、合理的补偿,保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”的规定,和《宿州市征收集体所有土地房屋拆迁补偿安置办法》第二十二条“(一)按照被拆迁人安置人口人均不低于40平方米的面积安置(最高不超过人均45平方米)”的规定。

2011年后的村民自建是否就是违建房?

针对以时间划分房屋补偿标准,安徽国恒律师事务所创始合伙人陈丹丹认为,萧县此举是在将2011年之后的房子认定为违法建设,没有保障村民的基本居住权利。

“只要他是村集体的一员,那从《土地管理法》《村民委员会的组织法》规定来说,那他就有宅基地的使用权。”这就意味着,哪怕房子没有规划手续,那从理论上说是可以向政府部门申请,按照规划、土地管理方面的法律规定建房或补办手续。

陈丹丹引用由最高人民法院裁定的案件证明,集体土地上的房屋征收补偿,“不能简单将房子定为违法建设”。

国恒拆迁团队陈丹丹律师接受安徽商报融媒体采访

最高人民法院不久前行政裁定的一起河南村民陈立案,就是这种情况。最高人民法院经审查认为,宅基地使用权是农村集体经济组织成员的一项基本权利,应当保障农村村民实现户有所居。尽管陈立等四人在未经批准的情况下建设房屋,所建房屋被认定为违法建筑并已被强制拆除,但仍享有宅基地使用权利,应当予以补偿安置。

记者检索发现,由宿州市中级人民法院判决的一起案件中,法院就是认为政府在集体土地征收中应该按照户口数量对被征收户进行补偿。该案中,宿州市灵璧县村民张龙户4口人,按照县政府的补偿方案原本只可获安置不低于80平方米、不超过110平方米的住宅一处。而宿州中院审理后认为,依据《灵璧县集体土地征收与房屋补偿安置办法》第二十二条(一)项之规定,征收本集体经济组织成员住宅用房,被征收人选择实物补偿的,按照被征收人安置人口人均40平方米的面积安置。张龙户4口人可安置160平方米住宅面积。

法院认为,在选择适用相关规定时应充分考量发挥该类保障制度的价值,以达到缓解房屋征收矛盾,维护社会秩序和谐稳定的效果。不应在已有更有利于被征收人补偿标准的情况下,简单的选择房屋征收时适用的标准,对于类似“保障性”条款的选择适用,应以有利于行政相对人为原则,以充分保障被征收人的合法权益。

彭鹏律师认为,由于宿州市有明确的集体土地上房屋的安置政策,且该政策明确各县参照实施,故萧县梁庄社区集体土地上的房屋征收,如村民认为对他们的利益保障更为有利,可申请依照《宿州市征收集体所有土地房屋拆迁补偿安置办法》的标准补偿。

安徽商报融媒体记者 陶伟 文/摄

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