案例评析｜从一起房屋买卖案例中看违约损失的范围

【案例简介】2017年5月17日，侯秋红与马石军以及艺鑫公司签订《西安市存量房买卖合同》，马石军为合同甲方，侯秋红为合同乙方，艺鑫公司为合同丙方。合同约定：马石军将其名下位于西安市新城区公园北路南段1号3幢1单元11801室建筑面积95.79平方米房屋一套卖给侯秋红，房屋价款1200000元；侯秋红向马石军支付定金20000元；马石军自行办理所售房屋的还款撤销抵押登记手续并于2017年8月30日之前办理完成所有过户手续交房；未按合同履行的违约方应赔偿守约方违约金240000元以及其他损失，包括律师代理费、诉讼费；侯秋红支付艺鑫公司居间服务费19420元。为办理出售房屋事宜，马石军向艺鑫公司提交了房屋产权证、户口本、结婚证，用以证明所售房屋的真实合法。合同签订当日，侯秋红向马石军支付定金20000元。因马石军对所售房屋一直未办理还款撤押手续，经侯秋红多次催促，马石军以其妻不同意出售房屋为由表示无法继续履行合同。此后侯秋红与马石军就合同违约金事宜未能达成一致。侯秋红遂诉至法院。因马石军不履行合同，艺鑫公司未收取侯秋红服务费。

侯秋红于2017年10月25日起诉至西安市新城区人民法院称，2017年4月，侯秋红通过艺鑫公司看到马石军挂牌出售的房屋，经中介公司介绍后，敲定及签署相应的购房合同，合同约定当天，侯秋红根据约定向马石军支付定金20000元，马石军也出具收据，此后侯秋红开始等马石军办理相应手续，但双方约定时间届满，马石军因房价上涨，拒绝履行合同约定，双方就违约金责任未达成一致，为维护侯秋红权益故诉至法院。请求判令1、依法解除侯秋红、马石军及艺鑫公司之间签订的《西安市存量房买卖合同》；2、马石军返还侯秋红已预支的定金20000元整；3、马石军按照合同约定向侯秋红支付违约金240000元；4、艺鑫公司在其应负责任范围内与马石军承担连带赔偿责任；5、马石军支付侯秋红律师代理费12000元整。

【裁判结果】西安市新城区人民法院经审理作出判决：一、解除侯秋红与马石军以及西安艺鑫不动产营销策划有限公司签订的《西安市存量房买卖合同》。二、马石军于本判决生效之日起三十日内返还侯秋红所付定金20000元。三、马石军于本判决生效之日起三十日内赔付侯秋红违约金120000元。四、驳回侯秋红其余诉讼请求。

一审宣判后，马石军不服，向西安市中级人民法院提起上诉。二审法院认为马石军的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。据此，原审判决正确，应予维持。

【裁判要旨】

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，马石军认为涉案房屋系夫妻共同财产，以其妻子未在《西安市存量房屋买卖合同》上签字为由认为《西安市存量房买卖合同》无效的理由，于法无据，不予采信，该项诉讼请求不予支持。《西安市存量房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。马石军以其妻子不同意出售房屋为由表示无法继续履行合同，违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。侯秋红起诉要求马石军按照合同约定支付240000元的违约金，马石军认为违约金过高请求减少，原审判决依据马石军的请求酌情减少，判决马石军支付违约金120000元，有事实和法律依据，应予维持。

【律师评析】

根据民法理论，所谓法律上的处分，包括负担行为和处分行为。《合同法》第五十一条的“处分”的法律定位应当是处分行为，而不包括负担行为。出卖他人之物合同属于负担行为，该合同之效力，不以处分人对标的物享有所有权或者处分权为要件，如果不存在其他效力瑕疵，该处分合同是确定有效的。

关于本案中当事人向违约方主张律师费损失，法院认为律师费包括在违约金范围内，依法不应支持其请求，笔者认为从保护当事人的交易安全，维护诚实信用的市场规则角度应支持另外计算律师费损失。根据《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。所谓损失，是指因违约方或者加害方的不法行为给受害者带来的财产利益的丧失。律师费在性质上应属于财产利益，原则上可以作为损失，但是不能超过加害人或者违约方应当预见的范围。

本案原告向法院起诉的请求中没有包含房屋溢价损失，是本案的一大缺憾。对于房屋溢价损失的性质主要存在以下观点：一、溢价损失是可得利益损失；二、溢价损失是实际损失。对此，笔者赞同观点一，溢价损失是可得利益损失。理由如下:房屋溢价损失是指由于房价上涨，出卖方违约拒绝履行合同，导致合同解除时同签订合同时的房屋价格存在差额的损失。它是源于出卖方违约，该溢价损失是守约方的期待利益损失。只要合同如约履行就会由买受人所获得，即如果没有违约行为的发生，买受人是可以获得利益的。

由于房屋溢价损失系可得利益，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。即可得利益是一种未来的必须通过合同的实际履行才能实现的利益，是当事人订立合同时能够合理预见到的利益。

【律师建议】

近年来由于房价上涨较快，房屋买卖合同被卖方解除情形屡见不鲜，为了避免买房因出卖人或者开发商违约受到损失，建议委托专业律师为您买房的风险进行全程把控，以期最大限度的保护自己的合法权益。

房屋买卖合同纠纷属于非常专业的法律事务领域，当事人在没有专业房产律师的帮助下，诉讼请求、诉讼策略、庭审表现等很容易出现差之毫厘，谬以千里的情况，本案中诉讼请求存在一定问题，应当在起诉之前明确最有利于自己的诉讼请求。

附：西安市中级人民法院案号：（2018）陕01民终3853号