以案说法：赔偿损失的范围是否包括社保、公积金？

在合同履行过程中，由于合同一方违约导致合同相对方无法实现合同目的，进而要求解除合同，并要求赔偿损失的纠纷较为常见。但是，守约方如何确定自身损失赔偿的范围、赔偿数额，这个问题似乎简单，但又很难界定，经常会出现守约方向法院主张的索赔范围及数额与法院判决相差甚远。为此，笔者结合典型案例来进行分析说明。

一、典型案例：

2020年9月11日，某房产中介公司与某知名地产开发商签订《全案销售代理合同》，约定由该中介公司为开发商的某楼盘项目提供独家全程营销策划、设计，以及独家代理销售代理业务。开发商应以最终房产销售额的0.3%（最高不超过80万）向中介公司支付营销策划及设计费，以及按照房产销售额的5%支付代理销售的佣金。

中介公司应在本合同签订后30日内向开发商提交完整的营销策划方案、设计方案等，并在10日内组建不少于10人的策划团队及营销代理团队等，并由中介公司负责项目团队全部人员工资、社保、公积金、交通、住宿、安全保障责任等。同时约定，开发商在2020年11月30日前交付功能完善的营销中心（售楼处），并在2021年1月10日前取得1号楼预售许可证。

合同约定，在合同期内，任何一方未按本合同条款执行各项事项均视为违约，应承担损失赔偿责任。

合同签订后，中介公司按照合同约定提供完整楼盘销售宣传策划等营销方案，并长期派驻15人项目团队服务本项目，但开发商一直未按照合同约定取得施工许可证和预售许可证，也未合同约定按时交付营销中心，同时反复承诺项目即将开盘销售，不同意中介公司撤回或减少项目团队人员，导致中介公司巨额人力成本支出等损失。为此，中介公司多次找到开发商进行沟通，并发函要求赔偿，但开发商以书面回函方式要求中介公司提供具体的票据等凭证。由于双方在赔偿金额上始终达不成一致意见，中介公司遂起诉开发商要求赔偿各项损失共计128万元。

二、开发商未取得房屋预售证、未交付功能完善的售楼处，是否应承担违约责任和赔偿责任？

1、根据合同约定，开发商应在2020年11月30日前交付功能完善的营销中心（售楼处），应在2021年1月10日前取得1号楼预售许可证。但是，开发商至今未向中介公司交付功能完善的售楼处，至今也未取得房屋预售许可证。因此，开发商违反了合同约定，应承担违约责任。

（1）根据合同约定，中介公司作为项目独家全案销售代理商，负责整个项目广告设计包装、营销，以及代理销售等，包括项目销售、营销、广告设计、包装等全部工作。因此，中介公司为更好完成上述工作，需要功能完善的营销中心（售楼处），这也是合同约定，且开发商至今未提供功能完善的营销中心供中介公司使用，开发商应承担违约责任。

本案中，开发商辩称已提供其办公场地所在部分区域作为售楼处供中介公司使用，但该办公场所并非功能完善的营销中心（售楼处），明显不能满足中介公司对独家全案销售代理及设计策划营销等工作需要，明显存在违约行为。

（2）开发商违反合同约定的，应承担合同约定和法律规定的违约责任。

根据合同约定，在合同期内，开发商未按上述条款执行各项事项均视为违约，应承担损失赔偿责任，包括但不限于直接损失、律师费、诉讼费、鉴定费、财产保全费等。

同时，《民法典》第584条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因此，开发商应向中介公司承担违约责任。

2、无论什么原因，开发商至今未取得未取得房屋预售许可证，造成中介公司合同目的无法实现，已构成严重违约，应承担造成中介公司损失的赔偿责任。

在本案中，无论什么原因导致开发商未取得预售许可证（即便开发商未取得预售许可证非开发商个人原因所致，构成不可抗力的），从利益均衡角度，也不能免除开发商因未取得预售许可证，造成中介公司合同目的无法实现，从而造成的合理损失的赔偿责任。

综上，一方面，开发商在2020年11月30日前未能向中介公司交付功能完善的营销中心（售楼处），违反合同约定应承担违约责任（赔偿损失）；另一方面，开发商也未能在2021年1月10日前取得1号楼预售许可证，导致中介公司至今无法销售房屋，无法实现合同目的，且造成中介公司巨额损失，应依据合同约定和《民法典》第584条规定承担损失赔偿责任。

三、开发商已事实上认可违反合同约定，同意向中介公司进行损失赔偿？

由于开发商认可中介公司与开发商双方之间往来函件的真实性，根据双方往来函件可知，开发商在三次给中介公司的复函中都仅仅是要求对中介公司提出索赔数额所依据的缴纳凭证（支付流水、社保、公积金）进行财务数据核对。也就是说，开发商是对赔偿数额有异议，但并非对赔偿本身进行异议。

因此，开发商实际亦认可自身构成违约，造成中介公司合同目的无法实现，应当向中介公司进行损失赔偿，仅是对赔偿数额双方存在分歧，这也是中介公司与开发商双方之间多次往复函件沟通的关键点所在。

四、开发商应向中介公司进行损失赔偿的范围？

1、根据合同约定，中介公司在合同签订后30日内向开发商提供可供执行的广告包装设计，营销策划方案，应由开发商向中介公司支付广告设计、营销方案等服务费【上述费用为销售金额的0.3%（最高不超过80万）】，在本案中中介公司保留未来向开发商主张广告设计、营销方案的服务费的权利。

在本案中，开发商应向中介公司支付广告设计、营销方案等服务费的计算依据为销售金额的0.3%（最高不超过80万），由于本项目未开盘销售，虽然广告设计、营销方案等服务费无法计算，但是中介公司确确实实已完全了本项目的广告设计、营销方案等工作，提供了上述服务内容，应当收取服务费，且开发商亦当庭承认收到《广告包装设计方案》、《营销策划方案》等文件，因此，开发商理应向中介公司支付广告设计、营销方案等服务费。

为此，虽然中介公司在本案诉讼请求中未向开发商主张广告设计、营销方案等服务费，但并不表示中介公司放弃了向开发商另行主张广告设计、营销方案的服务费对权利，若本案得不到足够赔偿，中介公司将考虑另案诉讼向开发商主张上述服务费。

2、根据合同约定，开发商应赔偿中介公司因前期宣传、推广、客户储备、渠道拓展等前期准备工作而造成的人员成本损失。

（1）根据合同约定，中介公司应组建长期驻现场的项目团队人员，不限于销售经理及不少于10人的销售团队，并可根据需求适时增加派遣人数。因此，本项目的中介公司销售团队前后累计15人，符合合同约定和客观实际要求。

一方面，由于中介公司作为项目独家全案销售代理商，负责整个项目广告设计包装、营销，以及代理销售等全部事务，因此为维护本项目正常运转，需要有足够数量的项目团队人员；

另一方面，由于开发商一再承诺本项目能够如期取得预售许可证，要求中介公司加强项目团队人员及销售渠道拓展力度，造成中介公司投入较多人力物力去维护本项目销售前期推广、宣传、储备客户等前期工作，但由于开发商至今无法正常销售，最终造成人力成本损失巨大。

（2）根据合同约定，中介公司承担了项目团队人员工资、社保、公积金、服装费、交通费、住宿费等各项人力成本，中介公司的上述人力成本系开发商违约造成中介公司无法实现合同目的所致，应承担赔偿责任。

本案中，开发商辩称中介公司向其员工支付社保、公积金等属于公司法定义务，该部分费用应由中介公司自身承担，不应由开发商进行承担。

一般来说，公司为员工支付社保和公积金是法定义务，在司法实践中，绝大部分损失赔偿案件中，也不支持损失赔偿包括公司为员工承担的社保、公积金支出等。

但是，本案具有特殊性，由于中介公司作为房产中介公司，属于轻资产运营，仅在代理房屋销售时才需要临时招聘销售人员，而且中介公司在同一时期内仅服务本项目，中介公司员工也仅服务于本项目，因此中介公司为本项目临时招聘项目团队成员，其支付的员工工资、社保、公积金等均为中介公司承担的成本支出，这部分成本系完全因本项目而产生，应由开发商进行赔偿。

综上所述，赔偿损失是否包括公司承担的公积金和社保部分，并不能一概而论。在本案例中，由于开发商违约导致中介公司至今无法销售房屋，无法实现合同目的，直接造成中介公司为本项目进行宣传投入的前期广告设计等损失和人员成本损失（社保、公积金、工资）等损失，开发商应依法予以赔偿。